04 settembre 2008

«Secondo la nuova ricerca di DTZ “European Leasing Markets”, mentre importanti centri finanziari dell’Europa occidentale hanno sofferto l’impatto della crisi finanziaria, la crescita della Germania e di alcuni mercati dell’Europa centrale e orientale, in particolare di Mosca, non mostrano segni di rallentamento. “Mentre alcuni mercati di locazione sono stati fortemente colpiti, altri non hanno ancora registrato alcun impatto degno di nota da parte della crisi internazionale del credito, mentre i conduttori continuano a espandere le loro operazioni”, ha detto Paul Sanderson, Direttore del settore di ricerca DTZ area EMEA.
La maggiore entità economica europea, la Germania, ha iniziato il 2008 registrando un livello di assorbimento nei cinque mercati principali – Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo e Monaco – che ha raggiunto circa 1.3 milioni di mq di uffici nei primi sei mesi dell’anno – il più alto totale semestrale registrato negli ultimi sei anni.
I mercati locativi della comunità europea sono rimasti fino ad oggi immuni dalla ricaduta della crisi sub-prime con un’attività locativa che continua a tenere il passo, particolarmente a Mosca, dove nella prima metà dell’anno sono stati affittati 800.000 mq. La diffusione di una forte domanda e un limitato tasso di sfitto hanno portato a una rapida crescita degli affitti che sono cresciuti di ben il 106% nell’anno che termina a marzo 2008. Ora Mosca registra il secondo più alto livello di affitti in Europa dopo quello del West End di Londra, a circa 111 € per mq per mese.
Il panorama dei mercati locativi europei rimane sensibile a potenziali ripercussioni del rallentamento americano. Tuttavia l’economia europea resta ampiamente refrattaria rispetto al rallentamento mondiale con alcune eccezioni, come l’Inghilterra, l’Irlanda e la Spagna.
Come mostra la ricerca DTZ, i conduttori devono fronteggiare una serie di sfide – dalla scarsa disponibilità di spazi di qualità per gli uffici nei centri finanziari e commerciali occidentali alla necessità di ridurre i costi, e molti di loro dovranno rivedere le proprie necessità locative e di spazio, sia a livello cittadino sia extra-cittadino. Le rilocazioni, infatti, sono risultate essere la principale tendenza in molti mercati europei, in quanto i conduttori cercano di ridurre i costi ottimizzando l’uso dello spazio. Essendo scarsa la disponibilità e alti gli affitti in molti centri finanziari e commerciali, i conduttori guardano sempre più verso sedi alternative come ad esempio La Défense e Western Crescent a Parigi oppure la City a Londra, vista come alternativa al West End, alla ricerca di più ampi spazi e di affitti minori.

Nel settore retail, i centri commerciali fanno la parte del leone, dominando nei progetti di espansione dei commercianti. Lo sviluppo quindi continua a crescere, specialmente nei mercati meno maturi della comunità europea. In alcuni dei principali mercati europei si vede emergere una terza generazione di centri commerciali che mettono in forte rilievo il design sofisticato e la sostenibilità, come ad esempio il progetto MIRA a Monaco. La competizione guarda avanti, con grandi quantità di nuove offerte e con una costante accelerazione dell’attività cross-border, e continuerà a essere feroce, costringendo i conduttori a essere particolarmente assennati nell’elaborazione di progetti di espansione.

Per quanto concerne le tendenze del mercato logistico europeo, la ricerca ha individuato importanti opportunità che scaturiscono dal costante spostamento verso est delle attività produttive e dal crescere del traffico marittimo con l’aumentare dei flussi commerciali. Il crescente scambio commerciale è un catalizzatore molto importante dello sviluppo dei mercati logistici, le merci hanno bisogno di essere trasportate e gli operatori logistici avveduti con ottime strategie di posizionamento sono in buona posizione per raccogliere buoni risultati. In particolare vi sono buone opportunità per quegli operatori logistici che cercano di affittare depositi e centri logistici vicino a porti emergenti e lungo nuovi e importanti corridoi di trasporto. Nei paesi dove il livello di crescita dei consumi è elevato, come la comunità europea, questo accresce nei principali centri urbani la domanda di nuovi spazi per la distribuzione da parte del settore della grande distribuzione.
Infine, negli ultimi sei mesi vi è stato un netto cambiamento nell’atteggiamento delle imprese verso la questione ambientale – la sostenibilità è ora considerata fra le azioni da intraprendere e non più soltanto una questione da discutere. I conduttori hanno bisogno di sapere che cos’è, come si misura e, cosa più importante, come ci si adegua. Dato che cresce la coscienza dei consumatori riguardo all’etica della questione ambientale, vorranno essere meglio informati circa le strategie che riguardano la “responsabilità sociale dell’impresa”, e le imprese che non dovessero dare risposte esaurienti su questi argomenti potrebbero sperimentare un calo di clienti.
Gran parte dei paesi hanno introdotto delle normative per la classifica degli immobili “ecocompatibili”, ma esse sono tutte diverse fra loro. Mentre alcune si focalizzano su caratteristiche specifiche come ad esempio il consumo di acqua e le emissioni di anidride carbonica, altre guardano alla qualità complessiva dell’edificio. Le normative più diffuse sono la BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), ideata in Inghilterra, e la LEED che è il suo equivalente negli Stati Uniti (Leadership in Energy and Environmental Design). In alcuni paesi si sta diffondendo la tendenza a promulgare molteplici sistemi di certificazione, e i conduttori e gli sviluppatori preferiscono ottenere una certificazione nazionale di conformità agli standard come ad esempio in Francia la HQE (Haute Qualité Environnementale),in aggiunta alle menzionate BREEAM oppure LEED. In Francia, Le Mermoz (22,000 mq) a Parigi, è il primo edificio francese ad avere una doppia certificazione HQE/BREEAM.
Inoltre, gran parte degli immobili nuovi proposti come appartenenti al "Progetto di rinnovamento La Défense" verranno forniti con la certificazione statunitense LEED oltre a quelle HQE e BREEAM, questo perchè investitori statunitensi come ad esempio Calpers puntano molto sulla sostenibilità come parte della loro strategia d’investimento globale» (CS della Società).