08 settembre 2008

«L’ufficio studi UBH ha elaborato i dati raccolti sino alla fine di giugno 2008 dai primi 30 Comuni capoluogo italiani e li ha riaggiornati su base settembre 2008, per il suo Report semestrale.

Alla fine del primo semestre 2008 il mercato immobiliare residenziale italiano ha mostrato una significativa correzione degli scambi e dei prezzi al ribasso: sono le conferme dei segnali che erano stati dati alla fine del primo trimestre. In particolare, i prezzi delle abitazioni usate (le dinamiche analizzate sono riferite ai prezzi di vendita di abitazioni usate in buono stato, che non necessitano di una totale ristrutturazione) ha subito un calo medio a livello nazionale pari al -7% (cfr. tabelle 1 e 2 in allegato).

"E’ la prima volta dopo molti anni che assistiamo a una contrazione così omogenea dei prezzi delle abitazioni usate nel mercato residenziale italiano" – commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH – "Il calo delle compravendite che avevamo certificato con la fine del 2007 (-4,6% a livello nazionale), e che aveva accelerato nel primo trimestre 2008, ha iniziato, come era logico attendersi, a riflettersi sulle dinamiche dei prezzi. I segnali forniti dall’allungamento oltre i 5 mesi delle compravendite e dall’allargamento della forbice fra prezzo iniziale e finale di vendita (mediamente del 15%) erano indicativi del fatto che il mercato stesse entrando in questa nuova fase" (cfr. tabella 3 in allegato).

Le rilevazioni dell’ufficio studi UBH mostrano che il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato è ormai iniziato nelle macro aree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali comuni capoluogo, mentre nei centri e nelle zone di pregio i prezzi restano in una fase di stagnazione. Tengono maggiormente i valori delle nuove costruzioni grazie anche al fatto che l’offerta, ad eccezione di alcune aree soprattutto del centro Italia, sia ancora inferiore rispetto alla domanda. La crescita zero dei valori significa ovviamente un calo in termini reali almeno del 3,5%.


Sempre sul fronte dei prezzi, le città che hanno subito un maggiore calo nel primo semestre 2008 sono Napoli e Palermo (-9%) a conferma del trend del primo trimestre, seguite da Roma (-8,3%) e Milano (-8%) anche loro già in leggero calo nel primo trimestre. Torino, ancora in positivo a marzo 2008, vede i prezzi calare in media del 6% circa come Bologna, Genova, Firenze e Catania.

Le stime elaborate a livello nazionale, relative al primo semestre 2008, danno una contrazione degli scambi di abitazioni compresa in un range fra il -13% ed il -15%, rispetto allo stesso periodo del 2007 (cfr. tabella 4 in allegato). "Innanzitutto, dopo oltre dieci anni di forti accelerazioni dei prezzi e di compravendite sempre in aumento (dalle 600.000 del 1999 alle oltre 800.000 del 2007) il mercato doveva necessariamente rallentare. Da un punto di vista congiunturale, invece, le cause di questa flessione sono principalmente due: da una parte stiamo assistendo all’appiattimento della domanda da parte dei redditi più bassi e precari, conseguenza delle politiche di maggior rigore da parte degli istituti di credito e dell’aumento dei tassi d’interesse dei mutui; dall’altra la domanda di sostituzione delle famiglie si trova in difficoltà principalmente perché disorientate dalle dinamiche dei prezzi, che solo adesso stanno tendendo a un riassestamento dopo l’euforia degli anni passati", sostiene Ghisolfi.

"L’aspetto positivo, da cui trarre delle previsioni non improntate al pessimismo, deriva proprio da questo processo di aggiustamento dei valori che darà al venditore e all’acquirente la possibilità di chiudere più velocemente le trattative. La conferma viene dal fatto che con un prezzo di offerta, in particolare di una abitazione usata da ristrutturare , inferiore del 10% rispetto a un anno fa, la vendita si conclude in tempi molto più brevi rispetto alla media nazionale (5,8 mesi). La sensazione è che durante il 2009 i prezzi delle abitazioni cercheranno un loro nuovo punto di equilibrio sicuramente inferiore rispetto a quello di inizio 2008. Gli scambi, stante le attuali condizioni imposte al mercato del credito, saranno ancora una volta più vicini ai numeri di fine anni ’90 che a quelli degli ultimi anni. In sostanza, un anno di ricerca di nuovi equilibri che non faranno male al mercato", conclude Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH.

UBH, fondata nel 2004 da Umberto Botti che ne è l’attuale Presidente, è una holding di partecipazioni attiva nei settori immobiliare e della mediazione creditizia. UBH, insieme a Gabetti Property Solutions, ha dato vita recentemente alla joint venture Tree Group che aggrega i franchising immobiliari e creditizi dei due Gruppi» (CS della Società)