17 settembre
2008
«Nel primo semestre del 2008, gli investimenti diretti nel settore
immobiliare in Italia hanno raggiunto quota 1,5 miliardi di €, con un
decremento del 43% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, secondo
quanto emerge dall’ultimo Italian Capital Markets Bulletin a cura di Jones
Lang LaSalle.
Il dato italiano conferma la tendenza registrata nel mercato degli
investimenti nel resto del continente (-44% rispetto al primo semestre
2007), messo a dura prova dalla crisi finanziaria che ha colpito i mercati
globali e dalla conseguente incertezza sull’evoluzione dei fondamentali
economici.
Analizzando i dati per settore, in Italia gli investimenti nel settore
ufficio hanno fatto registrare la quota di mercato più consistente con circa
il 48% del giro d’affari complessivo, seguiti, nell’ordine, dagli
investimenti nei settori retail (20%), alberghiero (19%) e logistico (11%):
nel complesso sono stati investiti 770 milioni di € in immobili ad uso
direzionale (-36% rispetto al primo semestre 2007), 320 milioni di € in
immobili a destinazione retail (-47%), 200 milioni di € in strutture
destinate all’ospitalità (-47%), 172 milioni di € in strutture ad uso
logistico.
A commento di queste cifre, Patrick Parkinson, Amministratore Delegato di
Jones Lang LaSalle Italia e Responsabile del settore Capital Markets, ha
dichiarato: “In questa fase del mercato gli investitori che
hanno sempre operato con alta leva finanziaria sono penalizzati dalla
difficoltà di reperire finanziamenti, oltre che dal costo del denaro più
elevato, mentre chi opera con capitale proprio è sempre più attento a
selezionare le opportunità d’investimento, preferendo investire con un risk
adjusted return tendenzialmente più alto. In questo quadro assume un ruolo
fondamentale la qualità degli asset, in termini di localizzazione,
caratteristiche tecniche-funzionali e tipologia del conduttore. Gli asset di
valore continuano ad essere oggetto d’interesse da parte degli investitori,
mentre i prodotti di qualità inferiore tendono a restare sul mercato, con
una conseguente riduzione delle loro quotazioni”
I fondi immobiliari, quotati e non quotati, si confermano anche in questo
primo semestre come gli attori principali del mercato, con un volume
investito pari ad oltre € 800 milioni, ovvero il 56% del totale. In leggera
flessione gli investimenti di tipo cross-border, che ammontano a circa la
metà del totale, con un decremento del 12% rispetto allo stesso periodo del
2007. Questo significa che in una transazione su due registrata nei primi
sei mesi dell’anno in Italia almeno una delle due parti, quella acquirente o
quella venditrice, o entrambe, erano di origine straniera. Nello scenario
italiano va prestata particolare attenzione al mercato della capitale: in
controtendenza rispetto ad altre città italiane, Roma si colloca in una
posizione di tutto rispetto, facendo registrare il 32% del totale del volume
investito, prevalentemente in asset ad uso direzionale, più che a Milano
dove gli investimenti hanno rappresentato il 27% del totale. Il mercato
immobiliare romano, limitato e guidato sostanzialmente da una forte
componente domestica, interessata principalmente a operazioni di piccole
dimensioni e di tipo “value added”, proprio grazie a queste sue
caratteristiche peculiari risente in misura inferiore degli effetti della
crisi internazionale, mentre il mercato milanese, più sensibile alle
dinamiche internazionali, soffre maggiormente della crisi in atto. In futuro
il mercato della capitale potrebbe riservare ancora sorprese in termini di
volume d’investimenti, ma dovrà essere in grado di soddisfare la domanda
d’immobili di qualità elevata.
Aggiunge Patrick Parkinson: “Nello scenario italiano stiamo assistendo
all’emergere di nuovi attori. Gli enti di previdenza e d’assistenza d’alcune
categorie professionali forti potrebbero offrire interessanti prospettive
nell’ambito del mercato direzionale romano in termini di capacità
d’investimento, in quanto potenziali investitori che fanno scarso ricorso
alla leva finanziaria. Negli anni passati il loro interesse era rivolto
soprattutto ad asset ad uso residenziale, oggi tendono ad investire in
proprietà che offrono rendimenti più elevati. Si stanno inoltre sviluppando
nuovi strumenti finalizzati ad investimenti a lungo termine nel settore
immobiliare, con un ruolo importante affidato ai fondi immobiliari
riservati. Si pensi all’Enpam, Ente Nazionale di Assistenza Medici, all’Enpaf,
Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza farmacisti, o all’Enpas, Ente
Nazionale di Assistenza per i lavoratori dello Sport e dello Spettacolo, che
hanno costituito nuovi fondi immobiliari non quotati con finalità
d’investimento e dismissione, oppure ad Inarcassa che ha partecipato alla
riorganizzazione di FIMIT”.
Dopo i livelli minimi registrati a fine 2007 i rendimenti hanno cominciato a
risalire dall’inizio di quest’anno, tendenza che si confermerà anche nel
secondo semestre del 2008. Difficile fare previsioni sull’andamento del
mercato nei prossimi mesi. Ad oggi si registrano alcuni deboli segnali di
ripresa a seguito della flessione dei prezzi, ma l’atteggiamento d’estrema
cautela da parte degli investitori è ancora evidente. In Italia, comunque,
l’evoluzione dei rendimenti può essere considerata moderata se paragonata a
quella di altri mercati, in particolare quella del Regno Unito. Conclude
Patrick Parkinson: “Ci aspettiamo che nella seconda metà dell’anno
l’attività di investimento riprenda, anche se con volumi decisamente
inferiori rispetto a quelli registrati negli ultimi anni.”» (CS della
Società)
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