06 novembre 2008

«Secondo l’ultima ricerca pubblicata oggi dalla società di consulenza immobiliare internazionale DTZ, “Real Estate Investment in China” che ha analizzato il mercato degli investimenti immobiliari in Cina nella prima metà del 2008, c’è stato un aumento sia delle transazioni sia dei prezzi in confronto all’anno precedente. Nel mercato degli investimenti si possono osservare tre nuove tendenze:

1. il mercato residenziale è stato il più attivo quanto a numero di transazioni ed è stato il principale obiettivo degli investitori.
2. il volume degli investimenti locali ha superato quello degli investimenti stranieri sia riguardo la quantità sia il valore delle transazioni.
3. le transazioni nelle città di primo livello hanno dominato ancora il mercato nazionale quest’anno, ma a Shanghai e Beijing l’attività è stata inferiore a quella dello stesso periodo dell’anno scorso.

Questo indica che gli investitori si stanno sempre più rivolgendo alle città cinesi di secondo o terzo livello per nuove opportunità d’investimento.

Francis Li, direttore del reparto Investment di DTZ North Asia, ha commentato “Nei primi sei mesi del 2008 nella Cina continentale si è registrato un totale di 318 principali transazioni (del valore superiore ai 10 milioni di dollari per singola operazione), che rappresentano un aumento del 77% anno su anno, e la stima complessiva è aumentata dell’86% anno su anno da 13,37 miliardi di dollari a 24,93 miliardi di dollari. Queste cifre dimostrano che l’attrazione verso il mercato cinese degli investimenti perdura, mentre i venditori sono pronti a vendere a prezzi di mercato accettabili”.
Fra queste 318 transazioni principali, 254 (80%) erano transazioni normali, il resto erano transazioni del tipo multi-livello e del tipo in blocco (64 operazioni con un’incidenza del 20%). Il numero delle transazioni normali nella prima metà del 2007 è cresciuto da 148 a 254 (+71% anno su anno), mentre quelle in blocco sono cresciute del 106,5% anno su anno passando dalle 21 della prima metà dello scorso anno a 64.
Per quanto riguarda il tipo di settore scelto dagli investitori, i più popolari sono stati quelli per uso misto (inclusi gli alberghi), seguiti da quelli di tipo residenziale e poi quelli a uso ufficio e commerciale. Fra le 318 transazioni di tipo normale e in blocco, 134 hanno interessato progetti a uso misto (42%), +6,3% anno su anno rispetto alle 126 del 2007. Tuttavia quest’anno l’andamento degli investimenti riguardanti i progetti residenziali è stato più importante, con un aumento anno su anno del 562,5% fino a un totale di 106 operazioni. Se consideriamo unicamente le transazioni in blocco, quelle che implicano progetti residenziali sono passate da 2 a 33 anno su anno (+1550%). “In qualche misura, questo rispecchia l’influenza che hanno avuto l’anno scorso in Cina le politiche di macro-controllo sugli investitori”, ha commentato Mr. Li. “Gli sviluppatori di piccolo calibro e a corto di denaro hanno trovato più difficoltà nell’ottenere finanziamenti e hanno quindi avuto maggiore necessità di vendere i loro immobili a prezzi più flessibili per poter incrementare la liquidità, mentre gli acquirenti con maggiori finanziamenti hanno tratto vantaggio dalle occasioni che ne risultavano. Questo è uno dei fattori che hanno fortemente incrementato in particolare le vendite di immobili residenziali in blocco durante la prima metà di quest’anno”.

Anche i progetti a uso ufficio o commerciali hanno fatto registrare rispettivamente 25 e 35 transazioni (comprese le transazioni in blocco e quelle normali) durante la prima metà del 2008, rispettivamente +47,1% e +218,2% rispetto a un anno fa, mentre la stabilità dei rendimenti dei canoni d’affitto ha continuato a sostenere la domanda di immobili in questi settori.

Commentando gli investimenti Mr. Li ha proseguito: “Gli investimenti stranieri hanno fatto registrare una maggior percentuale (71%) di transazioni in blocco nella prima metà del 2007, ma questa percentuale è scesa anno su anno al 22% nel 2008, totalizzando solo 14 operazioni su 64. Le politiche di macro-controllo hanno causato grossi problemi agli investitori esteri sul mercato locale, in quanto l’eventuale approvazione dei loro piani di investimento richiedeva più tempo e offriva minore certezza date le procedure più complesse. Al contrario, gli investitori domestici sono stati meno soggetti a questo tipo di restrizioni e hanno goduto di più agevoli procedure per le transazioni. Questo ha aiutato gli investimenti locali a far registrare la maggiore percentuale (78%) delle transazioni in blocco durante la prima metà del 2008”. Gli investimenti locali hanno costituito la maggior parte delle transazioni normali, che sono salite da 131 della prima metà del 2007 a 250 nella prima metà del 2008 (+90% anno su anno), mentre il numero di transazioni relative a investimenti stranieri è crollato da 17 a 4 nella prima metà del 2008 (-76% anno su anno), rivelando le condizioni difficili in cui versano gli investimenti stranieri.

Le città di primo livello come Shanghai e Beijing rimangono le principali nel mercato degli investimenti ma la loro attività è rallentata. Il numero delle transazioni normali a Shanghai è salito da 10 della prima metà del 2007 a 31 nel 2008 (+210% anno su anno), ma il numero delle transazioni in blocco è sceso da 17 a 8 quest’anno (-53% anno su anno). Beijing non ha registrato differenze significative nel numero di transazioni in blocco l’anno scorso e quelle di quest’anno rientrano tutte nel settore uffici, mentre il numero di quelle normali è salito da 21 a 39 (+85% anno su anno).
Mr. Li ha commentato: “Shanghai è il primo e più importante centro finanziario in Cina e Beijing lo sta diventando rapidamente. Entrambe le città hanno catturato l’attenzione degli investitori, specialmente quelli stranieri, poichè i mercati immobiliari di queste città di primo livello sono più sviluppati e offrono maggiori possibilità di trovare immobili di qualità”. Mr. Li ha notato che a Shangai e a Beijing sono state condotte più transazioni (normali e in blocco) che a Guangzhou e a Shenzhen nella prima metà del 2008, e le quattro città principali hanno registrato un totale di 108 transazioni durante questo periodo (+52.1% anno su anno rispetto alla cifra di 71 della prima metà del 2007). Nondimeno, nelle città di secondo e terzo livello sono state condotte complessivamente 210 transazioni, +94.4% anno su anno. In queste città vi è stata una crescita ancora più impressionante delle transazioni in blocco, che sono salite da 4 operazioni registrate nella prima metà del 2007 a 47 nella prima metà del 2008, +1075%. Mr. Li ha detto: “Questo suggerisce che gli investitori stanno tenendo d’occhio sempre più le città di secondo e terzo livello, e alcune di esse hanno registrato una forte crescita degli investimenti l’anno scorso, compreso Dalian, Chongqing, Wuhan, Shenyang e Tianjin. Considerando lo sviluppo attuale del mercato, se le politiche di macro-controllo dovessero rimanere in vigore, è probabile che le tre tendenze di cui abbiamo parlato perdureranno nel mercato immobiliare nazionale. Le misure restrittive hanno alterato la proporzione fra investimenti stranieri e locali, ma allo stesso tempo hanno aiutato a spingere verso uno sviluppo più robusto del mercato che ha visto meno attività speculativa ma un maggior coinvolgimento dei maggiori sviluppatori in progetti che interessano l’intero Paese. Gli investitori stranieri continueranno a partecipare in joint ventures con gli sviluppatori locali, che tramite queste forme di cooperazione ottengono maggiori finanziamenti e nelle città di secondo e terzo livello, dove i prezzi degli immobili sono generalmente più bassi che nelle città di primo livello, la crescente urbanizzazione incrementerà la domanda verso ogni tipo di immobile, e questo offrirà grandi opportunità agli investitori” ha concluso Mr Li» ( CS della Società).


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