11 novembre 2008

"Presentato stamani a Milano Global City Report 2008, il primo rapporto internazionale sul futuro delle città, realizzato da Scenari Immobiliari con la collaborazione di Generali Immobiliare Italia SGR . Il Rapporto contiene tre capitoli:

- la competizione tra le città del mondo, a cura di Saskia Sassen della Columbia University (New York)

- globalizzazione e società, a cura di Mario Deaglio dell’Università di Torino

- venti città europee a confronto, a cura di Paola Gianasso di Scenari Immobiliari.

Alla presentazione a cura di Mario Breglia (Scenari Immobiliari) e di Giancarlo Scotti (Generali Immobiliare), ha fatto seguito una tavola rotonda sul futuro della città di Milano moderata da Giovanni Paviera (Generali Immobiliare Italia), a cui hanno preso parte Claudio De Albertis (Ance-Assimpredil), Sergio Escobar (Piccolo Teatro di Milano), Carlo Masseroli (Comune di Milano), e Cino Zucchi (Architetto).

Global City Report 2008 è il primo Rapporto internazionale sul futuro delle città nei nuovi scenari economici, sociali e territoriali, realizzato da Scenari Immobiliari con la collaborazione di Generali Immobiliare Italia SGR . Il rapporto sarà aggiornato annualmente.

Questa prima edizione si compone di tre parti, curate dalla professoressa Saskia Sassen

– docente nel Dipartimento di Sociologia presso la Columbia University di New York, dal professor Mario Deaglio – docente di Economia internazionale all’Università di Torino, e da Paola Gianasso – D irettore di Scenari Immobiliari.

La prima parte, curata da Saskia Sassen, analizza le città all’interno dei molteplici circuiti globali che costituiscono l’economia odierna, partendo da un vasto S tudio comparato tra 75 città del mondo. Le differenze delle città globali fanno emergere sempre più l’importanza della storia di un luogo nella determinazione del tipo di economia della conoscenza di una città. Ma viene anche dimostrato come le capacità necessarie per il commercio, la finanza, i servizi e l’investimento su scala globale devono essere prodotte e non sono semplicemente una funzione del potere delle multinazionali e del progresso delle telecomunicazioni: le città globali devono essere create. Dallo Studio emerge, inoltre, come la competizione tra città può portare a risultati complessivamente positivi purché i governi capiscano che le funzioni economiche globali crescono meglio in un contesto caratterizzato da una classe media forte e prospera piuttosto che in una situazione di forte disuguaglianza. Proprio per questa ragione le città globali europee hanno avuto risultati migliori delle città globali americane.

Nella seconda parte, a cura di Mario Deaglio, viene analizzato il rapporto tra società e globalizzazione. Dopo una rivisitazione dell’evoluzione storica delle aree urbane, c’è un inquadramento delle prospettive e dei problemi delle città nell’attuale contesto economico. Per la prima volta nella storia dell’umanità il numero dei cittadini ha superato quello dei residenti nelle zone rurali. Inoltre l’attuale periodo storico vede il ridisegno della mappa mondiale dei grandi centri urbani: le città crescono di più nei Paesi poveri e le trasformazioni urbane si presentano con conseguenze differenti nel mondo ricco rispetto al mondo povero. Secondo le Nazioni Unite, nelle baraccopoli di tutto il mondo vive un miliardo di persone, più di un settimo dell’umanità. Le periferie e bidonvilles delle aree urbane rappresentano quindi la prima linea del fronte sul quale si gioca il nostro futuro: da qui occorre partire per contrastare le tendenze disgreganti in atto.

Il Report si chiude con la ricerca comparata curata da Scenari Immobiliari, nella quale vengono messe a confronto la competitività e la vivibilità di venti città europee. Dal confronto, realizzato attraverso l’analisi di alcuni indicatori che sottolineano i principali aspetti positivi e negativi delle città, sia dal punto di vista quantitativo che qualitativo, emerge la specializzazione di ogni città con i propri punti di forza e di debolezza. In un mondo globale e competitivo le principali metropoli lavorano per affermare il proprio dominio e la propria eccellenza in un settore specifico: culturale, scientifico, infrastrutturale o ambientale. La città europea ideale è quindi una sorta di puzzle tra tante città, che ne mette insieme gli aspetti positivi nei diversi settori. Dallo studio emerge sempre più forte quella che è la vera sfida del XXI secolo: coniugare in modo efficiente e armonioso crescita economica e culturale, coesione e sviluppo sostenibile.

Nello studio su 75 città mondiali, presentato dalla professoressa Saskia Sassen, uno degli elementi chiave è la variabilità tra le città a seconda della categoria considerata: nessuna città occupa il primo posto in tutte le categorie.

Milano si posiziona al ventesimo posto generale, vicino a città come Los Angeles, Osaka e Boston, e rappresenta la nona città europea. Il capoluogo lombardo è una delle capitali mondiali del settore finanziario ed economico. Gli ottimi risultati nelle variabili fondamentali della crescita economica le permettono di collocarsi fra le prime dieci città mondiali.

Riguardo la categoria della dimensione finanziaria Milano è 15esima, ma fa ancora meglio se consideriamo il valore dei titoli scambiati, per la quale occupa l’ottavo posto.

È al nono posto nelle sottocategorie riguardanti i servizi finanziari, le società di assicurazione e il valore dello scambio di obbligazioni. Tutto questo colloca Milano sul gradino più alto del settore finanziario globale. Il capoluogo lombardo si colloca nelle prime posizioni anche nei rapporti commerciali, in particolare nello sviluppo immobiliare.

Alcuni dei punteggi più bassi fatti registrare da Milano si riferiscono a variabili macroeconomiche, come, per esempio, il contesto politico e legale, in cui la città non può fare molto per rimediare ad arretratezze nazionali. Problemi si riscontrano anche se esaminiamo la facilità nella conduzione degli affari: qui la città è al di fuori delle prime trenta posizioni. L’ottenimento del credito, la facilità nell’assunzione di manodopera, la pressione fiscale e le protezioni degli investitori sono voci che non vedono Milano nei primi trenta posti. Eccezioni positive sono invece costituite dalla dinamicità

nell’organizzazione di fiere, mostre e congressi, dai servizi bancari e dalla facilità nella creazione di aziende.

Indicatore Posizione

strutture politiche e legali 39

volatilità economica 7

facilità di condurre affari 46

congressi/mostre/incontri 21

servizi bancari 28

facilità di creare e chiudere un’azienda 20

dimensione finanziaria 15

valore totale dei titoli scambiati 8

società bancarie, finanziarie e di assicurazione 9

rapporti commerciali 18

sviluppo immobiliare commerciale 9

creazione della conoscenza e flussi di informazione 46

vivibilità 30

libertà personale 14

Nello studio comparato che Scenari Immobiliari ha realizzato su venti città europee, Milano si colloca come città ideale per quanto riguarda gli aspetti del benessere economico e della attrattività per le imprese, mentre le difficoltà riguardano soprattutto i servizi e la qualità della vita.

Il reddito pro capite dei milanesi è elevato, quasi il doppio rispetto alla media europea, secondo soltanto ad Amsterdam e Bruxelles, ma si affianca a un costo della vita significativo. Un dato particolarmente importante relativo al mercato del lavoro è quello della disoccupazione, che vede il capoluogo lombardo al secondo posto, dopo Zurigo, con un tasso del 3,8 per cento.

L’attrattività per le imprese del territorio milanese è garantita da un sistema aeroportuale tra i più competitivi in Europa: Malpensa e Linate insieme hanno sfiorato i 34 milioni di passeggeri nel 2007, ma si arriva quasi a 40 milioni se consideriamo anche il vicino e dinamico aeroporto di Bergamo. Il punto forte della competitività del capoluogo lombardo sta però nel sistema fieristico: con circa 390mila mq di superficie espositiva, Milano è terza in Europa dopo Hannover e Parigi che offrono rispettivamente 495 e 433mila metri quadrati.

Il patrimonio immobiliare di Milano si contraddistingue per un elevato spazio abitativo medio (41,3 mq per abitante) e una tipologia edilizia che è quasi totalmente costituita da appartamenti. Il 62 per cento delle case è in proprietà, mentre solo il 7 per cento è la quota di social housing, la metà della media del campione continentale.

Un ritardo strutturale allontana Milano dalle altre metropoli europee per quanto riguarda la qualità dello stock terziario: solo il 16,5 per cento del patrimonio è costituito da immobili di classe A, definiti come immobili di alta qualità secondo gli standard internazionali, contro una media del 24,2 per cento e quote vicine al 30 in città come Londra, Parigi, Stoccolma e Oslo, dove alta è la concentrazione di attività direzionali.

Milano è una città relativamente anziana e con una presenza di stranieri ancora al di sotto delle principali metropoli europee. Sconta un ritardo importante con molte città del vecchio continente per quanto riguarda il trasporto pubblico: è al di sotto della media sia il numero di linee che di stazioni metropolitane, così come il totale annuo di passeggeri, che risulta inferiore a quello di città con meno abitanti, come Stoccolma e Francoforte.

Questa scarsa efficienza del trasporto pubblico è anche una delle cause dell’elevato utilizzo dell’automobile: a Milano si contano quasi 600 veicoli ogni mille abitanti, contro una media europea di 407, dato che scende ai 330 di Londra, 320 di Berlino e 264 di Parigi. Il traffico e l’inquinamento non favoriscono l’utilizzo della bicicletta, ma non sono solo questi gli ostacoli: anche le piste ciclabili sono pochissime in città e con soli sei metri ogni cento abitanti, Milano è agli ultimi posti, battuta in negativo solo da Londra, Roma e Atene.

Molto critica la situazione dell’inquinamento: Milano ha il “primato” della concentrazione del Pm10, con un valore di 52 microgrammi/metro cubo, mentre la legislazione europea per la protezione della salute umana ha stabilito che la media giornaliera di 50 microgrammi/metro cubo non può essere superata più di 35 volte l’anno.

Il settore della cultura presenta carenze (scarsa infatti è l’offerta di teatri e cinema), ma anche un grande punto di forza, rappresentato dal sistema universitario: i dieci atenei milanesi ospitano circa 190mila allievi, superando il numero degli studenti universitari di Parigi.

Indicatore Posizione

popolazione totale 8

rapporto giovani / anziani 20

tasso di disoccupazione 2

traffico aereo annuo (n. passeggeri) 8

numero annuo pernottamenti 9

numero totale letti in strutture alberghiere 8

poli fieristici (mq sup. coperta) 2

% immobili residenziali di proprietà 6

% social housing 14

variazione prezzi residenziale 2000-2008 8

% uffici classe A 17

rete urbana di trasporto pubblico (n. passeggeri) 11

n. letti ospedale / abitanti 6

n. posti teatro / abitanti 19

n. studenti universitari 3

inquinamento (concentrazione media annua PM10) 20

n. automobili / abitanti 17

% raccolta rifiuti urbani 11

piste ciclabili / abitanti 17

spazi verdi compresi boschi (mq) 19

Nello studio della professoressa Sassen su 75 città mondiali, Roma si posiziona al quarantasettesimo posto generale, subito dietro Dubai e Lisbona, ma davanti a città come Mosca e Pechino. La capitale italiana presenta ottimi risultati nella volatilità economica generale, che deriva dalla volatilità della crescita del Pil, del cambio della valuta e del tasso di inflazione.

Se da un lato i buoni risultati nelle variabili fondamentali della crescita economica permettono a Roma di collocarsi fra le prime dieci città mondiali, dall’altro lato non si può registrare la stessa qualità nella dimensione finanziaria. In questo campo la capitale resta al di fuori delle prime 30 posizioni in tutte le sottocategorie, anche perché i servizi finanziari, la Borsa e le società di assicurazione sono concentrate a Milano.

Roma fa registrare un ottimo risultato nella qualità della vita e sicuramente questo influisce sulla forte attrattività turistica della capitale. Buoni i risultati anche nel traffico aereo nazionale e internazionale e nella presenza di alberghi cinque stelle.

I maggiori ritardi si registrano invece nella creazione della conoscenza e nei flussi di informazione, come per esempio nelle attività di ricerca e sviluppo. Difficoltà si riscontrano anche nella conduzione degli affari: i problemi legati al mondo del lavoro, alla pressione fiscale e alle protezioni degli investitori portano Roma fuori dai primi trenta posti.

Indicatore Posizione

strutture politiche e legali 40

volatilità economica 8

facilità di condurre affari 49

facilità di creare e chiudere un’azienda 27

traffico aereo internazionale per numero di passeggeri 14

numero di alberghi 5 stelle 23

creazione della conoscenza e flussi di informazione 44

qualità della vita 9

Nello studio comparato di Scenari Immobiliari, tra le principali venti città europee, Roma presenta aspetti ideali per attrattività turistica, senza dubbio grazie al suo straordinario patrimonio storico, artistico, culturale e architettonico, ma anche grazie all’invidiabile situazione climatica che la contraddistingue.

Il sistema aeroportuale romano è tra i più competitivi d’Europa: Fiumicino e Ciampino insieme hanno superato i 38 milioni di passeggeri nel 2007 e costituiscono il sesto polo aeroportuale del continente, superando anche il limite della ridotta operatività dell’aeroporto di Ciampino.

Questa buona accessibilità garantisce a Roma una posizione di vertice nel turismo europeo: i quasi 900 alberghi della capitale italiana hanno consentito oltre sedici milioni e mezzo di pernottamenti, dato che permette a Roma di collocarsi alle spalle soltanto di Londra, Parigi e, con un minimo distacco, Berlino.

Inoltre, tra le 20 città considerate, Roma risulta al secondo posto dopo Londra per numero di studenti universitari: quasi 350mila giovani che frequentano i dodici atenei della capitale italiana.

Il patrimonio immobiliare romano è costituito da immobili di dimensioni elevate (in media superiori agli 80 mq), ma anche da uno spazio abitativo relativamente basso con 34 mq a persona. La tipologia edilizia è quasi totalmente costituita da appartamenti, con una forte predominanza del regime di proprietà che sfiora il 65 per cento. Solamente il 4,3 per cento è la quota di social housing, uno dei valori più bassi fatti registrare dalle venti città del campione.

Per ciò che concerne lo stock di immobili terziari, Roma registra un forte ritardo strutturale rispetto alle altre metropoli europee in termini di qualità: solo il 13,2 per cento del patrimonio è costituito da immobili di classe A, definiti come immobili di alta qualità secondo gli standard internazionali, contro una media europea del 24,2.

Roma è caratterizzata da un’ampia rete di trasporti urbani di superficie e questo le consente di avere un numero annuo di passeggeri sull’intera rete urbana che la colloca al quarto posto a livello europeo, dopo Londra, Parigi e Madrid, seppure si trovi al di sotto della media rispetto al numero di linee e di stazioni della metropolitana.

Le difficoltà del trasporto pubblico romano contribuiscono al raggiungimento dello scoraggiante dato di 723 automobili ogni mille abitanti, numero che stacca di gran lunga quello di tutte le altre città europee considerate: se la media europea è infatti di 407, il dato scende a 330 nel caso di Londra, 320 a Berlino e 264 a Parigi.

La forte presenza di automobili non incentiva l’utilizzo della bicicletta, vista anche la quasi totale assenza di piste ciclabili: tre metri ogni cento abitanti. Solo Atene riesce a fare peggio.

Indicatore Posizione

popolazione totale 4

rapporto giovani / anziani 17

tasso di disoccupazione 10

traffico aereo annuo (n. passeggeri) 6

numero annuo pernottamenti 4

numero totale letti in strutture alberghiere 4

poli fieristici (mq sup. coperta) 14

% immobili residenziali di proprietà 4

% social housing 16

variazione prezzi residenziale 2000-2008 10

% uffici classe A 18

rete urbana di trasporto pubblico (n. passeggeri) 4

n. letti ospedale / abitanti 15

n. posti teatro / abitanti 13

n. studenti universitari 2

inquinamento (concentrazione media annua PM10) 15

n. automobili / abitanti 20

% raccolta rifiuti urbani 16

piste ciclabili / abitanti 19

spazi verdi compresi boschi (mq) 8 " (CS della Società)