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gennaio 2009
"A livello internazionale il 2008 è stato un periodo interessante che ha
visto molti paesi affacciarsi per la prima volta agli investimenti esteri e
al mercato immobiliare. Tuttavia, c’è stato anche il rovescio della
medaglia: infatti in molte aree l’offerta è stata troppo alta. All’inizio di
dicembre 2008 la sensazione è stata che il boom dei prezzi immobiliari
globali si sia concluso definitivamente dopo il picco del 2007 e che il
mercato globale e l’interesse per il settore immobiliare siano attualmente
statici, con gli operatori in attesa di vedere cosa porterà il 2009.
Il declino globale è stato guidato da USA e UK dove negli ultimi sei mesi
molti acquirenti e potenziali acquirenti di Hamptons International hanno
assistito a una drastica riduzione del proprio patrimonio netto. Anche la
fascia alta del mercato internazionale degli investimenti, come per esempio
gli immobili di lusso nell’Oceano Indiano, è in standby, fintanto che gli
acquirenti potenziali rimangono in attesa di vedere cosa succederà. Con la
crisi dei mercati finanziari, il settore creditizio ha sofferto ovunque, e
molte banche hanno smesso di concedere prestiti o li hanno
significativamente ridotti. A Dubai, per esempio, i finanziamenti si sono
ridotti al 65% - 70% laddove la precedente media raggiungeva il 90% del
valore della proprietà. Di conseguenza, molti consumatori hanno scelto di
prendere in affitto proprietà all’estero invece di acquistare nuove case.
2008 - Fotografia del mercato internazionale
Il collasso di molti importanti istituti finanziari internazionali ha
provocato conseguenze su scala mondiale. Hamptons International fornisce una
breve panoramica di alcuni degli effetti subiti a livello globale.
Dubai
Il Medioriente ha registrato una grossa crescita e a Dubai i prezzi hanno
riportato una rapida ascesa in buone condizioni fino all’estate del 2008,
quando hanno iniziato a scendere anche in alcuni dei complessi urbani più
prestigiosi e con un effetto domino sulla fiducia dei consumatori. L’anno è
stato diviso in due, con ricchezza e aumenti dei prezzi degli immobili nel
primo semestre e una stagnazione stagionale nel secondo semestre (come il
Ramadan), finita con un calo della fiducia dei consumatori e con molti
acquirenti che si sono tenuti alla larga da acquisti immobiliari in attesa
di vedere cosa succederà nel mercato. Molti investitori attuali hanno anche
deciso di liquidare i propri beni per garantirsi liquidità.
Italia
Proprio come il mercato di Dubai, il settore immobiliare in Italia ha
vissuto due periodi ben distinti: il primo attivo e prospero e il secondo –
a partire da ottobre – che ha visto lo stop di molte operazioni immobiliari
come conseguenza della crisi economica globale.
India
Gli ultimi cinque anni, fino all’ultimo trimestre del 2007, sono stati tra i
migliori periodi di crescita del mercato immobiliare indiano. Da allora, il
mercato azionario è calato di circa il 60%, con il ritiro degli investitori
finanziari dai mercati borsistici indiani con una conseguente crisi
creditizia e un graduale raffreddamento dei prezzi degli immobili. Da tener
presente che mentre il valore dei titoli immobiliari è sceso di oltre il
70%, i prezzi reali degli immobili non hanno subito la stessa sorte.
I fondamentali del mercato immobiliare indiano sono ancora solidi e la
correzione effettuata nell’ultimo anno è stata salutare dal momento che i
prezzi stavano raggiungendo picchi non realistici. Con la probabilità di
un’ulteriore correzione o di un rallentamento ancora atteso nel corso dei
prossimi tre-sei mesi, è probabile che si assisterà a una stabilizzazione
dei prezzi. Con i tassi di interesse a un picco record, tutti questi fattori
hanno contribuito a un’erosione del patrimonio degli investitori e del
reddito disponibile che si sarebbero altrimenti potuti spendere in immobili.
Il mercato immobiliare ha dimostrato la propria stabilità con un più lento
adeguamento dei prezzi. Tuttavia, i prezzi immobiliari sono stati corretti
del 15% - 20% negli ultimi nove mesi e in alcuni dei sobborghi periferici e
nelle città di Tier II e III la correzione è stata più significativa – fino
al 20% - 30%. Adesso gli sviluppatori ricevono prestiti dagli istituti
finanziari a tassi di interesse alti per assicurarsi il completamento dei
progetti in corso e offrono sconti significativi e incentivi competitivi per
attirare nuovi affari. Sia sviluppatori sia investitori stanno adottando un
atteggiamento di "wait and watch", con i secondi che sperano vengano
effettuate ulteriori correzioni dei prezzi e i primi che si augurano un
miglioramento del mercato.
Oman
Verso la fine del 2007 e nel 2008, l’Oman ha assistito a un aumento degli
investimenti esteri nei settori sia immobiliare sia business, con
conseguente impatto positivo sul mercato degli affitti con sempre più
società alla ricerca di alloggi per i propri dipendenti e nuovi investimenti
nel mercato delle vendite. La crisi creditizia e l’indebolimento del dollaro
hanno poi colpito il mercato delle vendite e recentemente hanno anche
cominciato a esercitare un impatto negativo anche sul mercato degli affitti
che aveva registrato un costante aumento fino a ottobre dello scorso anno.
La richiesta di immobili in affitto è rimasta tuttavia alta, con un’offerta
di alloggi di buona qualità a prezzi convenienti, al passo con la domanda.
Marocco
Nel corso del 2008, il Marocco ha sostenuto una crescita economica da record
– pari a circa il 6,5% – assieme a una crescita del turismo, con un numero
di visitatori superiore a sette milioni nel corso dell’anno. I prezzi in
Marocco hanno continuato a salire fino a che l’impatto della crisi
creditizia non ha colpito il territorio. In aree già caratterizzate da un’
offerta eccessiva, come per esempio Marrakech, si è registrato un brusco
calo dei prezzi, con una correzione del 20%, mentre le destinazioni
metropolitane, come per esempio Casablanca, hanno assistito a continue
riduzioni dei prezzi e a una stabilizzazione del mercato fino alla fine
dell’estate 2008. Una nota positiva: il sistema bancario del Marocco non è
stato colpito dal momento che i severi controlli delle condizioni creditizie
e dei flussi di valuta straniera verso paesi esteri si sono dimostrati molto
efficaci in condizioni di mercato difficili.
Il Mercato residenziale 2008 nel regno Unito: il crollo
Dati salienti
- I prezzi delle case sono scesi di circa il 25% rispetto al picco del mercato dello scorso anno (luglio 07)
- La punta massima del mercato (£2+) inizialmente ha resistito di più. Adesso è ricaduta in linea con la principale tendenza del mercato
- Il numero delle richieste di vendite è sceso del 46% Anno-in-Anno (YoY)
- I dati delle transazioni sono calati, con gli scambi a -44% (YoY)
- Il livello medio degli affitti è sceso del 5 – 10% sia a Londra che nella campagna circostante (YoY)
Il mercato residenziale del
Regno Unito ha visto un deciso declino dai picchi del 2006 e 2007. Volumi
inferiori ed un drastico calo nei prezzi delle case hanno dominato il
mercato e nel 2008.
Il mercato immobiliare ha iniziato il suo percorso in discesa appena prima
dell’inizio del 2008, subito dopo c’è stato un calo controllato. Ma, con la
crescente instabilità dei mercati finanziari, il declino è divenuto più
accentuato e veloce. Intensificato dalla mancanza di fiducia dei
consumatori, dai criteri di restrizione del credito da parte delle banche,
dalla mancanza di liquidità e dall’insicurezza dell’occupazione, il mercato
ha cominciato ad avvicinarsi ad un punto di stagnazione.
Le cifre di Hamptons International indicano che i prezzi sarebbero crollati
di circa il 25% alla fine del 2008 – dal picco del mercato dello scorso anno
(luglio 2007). Il livello delle transazioni rivela che gli scambi
diminuiranno del 44% e i livelli di transazioni concluse nel 2008 saranno
probabilmente i più bassi negli ultimi dieci anni.
Le proprietà situate in aree privilegiate e nella fascia alta del mercato
(£2m+) si sono dimostrate all’inizio più resistenti. Tuttavia adesso sono
ricadute in linea con le altre ed hanno subito cadute di prezzo in linea con
la tendenza principale del mercato.
Con il rallentamento delle vendite, il mercato degli affitti ha avuto un
notevole incremento nel 2008, quando molti potenziali acquirenti hanno
preferito rivolgesi al settore degli affitti. Per i primi due quarti del
2008 il mercato è stato certamente dominato dai proprietari di immobili, con
una domanda di case in affitto superiore all’offerta.
Col passare dei mesi tale situazione si è allentata – con il mercato degli
affitti divenuto estremamente sensibile ai prezzi e l’offerta di case in
affitto superiore alla domanda. Il risultato di questa tendenza è stato una
caduta del prezzo medio degli affitti del 5 – 10% in tutta Londra e nella
campagna circostante.
In generale, per molti agenti immobiliari residenziali, nel 2008 il volume
di affari si è sviluppato intorno a quattro principali direzioni del mercato
– divorzio, morte, esecuzioni immobiliari, e vendite per debito – che
illustrano la base fondamentale della natura degli affari.
Il Futuro – Che cosa si prepara
Negli ultimi 12 mesi si è dovuto affrontare un periodo incredibilmente
difficile nel settore residenziale nel Regno Unito, e entrando nel 2009
l’analisi del mercato ci indica ancora sfide con cui ci si dovrà cimentare
in futuro. Quello che accadrà nella comunità finanziaria e le risposte del
governo alla situazione determineranno la forza del settore residenziale nel
2009. Grande la necessità di qualche segno di ottimismo. Che questo possa
venire da ulteriori tagli ai tassi d’interesse – che si spera si traducano
in un passaggio dei benefici dalle banche ai clienti che usufruiscono dei
prestiti e in un allentamento dei criteri che regolano i mutui – o dalla
nuova leadership globale di Barack Obama, che infonda negli investitori
/acquirenti la fiducia che il mercato stia uscendo dalla crisi.
Tuttavia, con la prevalenza di venditori sotto stress e la possibilità di
toccare il fondo del mercato durante il 2009, il prossimo anno potrebbe
essere il migliore scenario per i compratori che si sia visto da molti anni.
Allo stesso modo gli acquirenti di investimenti di grandi dimensioni avranno
l’opportunità di ottenere all’inizio redditi straordinariamente alti sulle
acquisizioni.
Il mercato per gli investimenti d’oltremare nel Regno Unito, e in
particolare nelle aree privilegiate di Londra, continuerà ad essere molto
attraente nel prosieguo del 2009, dove i maggiori risultati si otterranno
presumibilmente in zone quali Kensington, Knightsbridge e Belgravia. Come
risultato dei guadagni di valute forti contro la Sterlina, i compratori
detentori di Euro, Dollaro Americano, o Dirhams degli UAE, gli investitori
d’oltremare sono in grado di risparmiare immediatamente fino a un massimo
del 25% sui prezzi degli ultimi anni.
Il Mercato Residenziale Estero nel 2009: Cosa Aspettarsi
Dati salienti
- Si prevede che i prezzi degli immobili in India si ridurranno di un ulteriore 15%-20%, portando il calo complessivo al 40% al di sotto del picco registrato nel quarto trimestre del 2007.
- È previsto che i prezzi delle case in Marocco subiranno una correzione del 5%-10% prima di tornare ai livelli precedenti alla stretta creditizia: da notare la previsione di un ulteriore adeguamento del 5-10% dei prezzi degli immobili a Marrakech e a Tangeri prima della definitiva stabilizzazione.
- Si prevede che i prezzi in Medioriente si ridurranno ulteriormente – in Oman del 15%-20% e a Dubai del 20%.
- L’Oman assisterà a un’ulteriore riduzione del 60% del numero di acquirenti che entrano nel paese a causa della scarsa liquidità del mercato.
- Il volume dei compratori italiani scenderà di circa il 30%.
L’anno inizierà in sordina sul
fronte residenziale internazionale, ma vi saranno buone opportunità per gli
acquirenti, maggiori offerte di qualità in località di livello dal momento
che i venditori sono messi sotto pressione dalle loro banche. È possibile
che le località di lusso, come per esempio le Seychelles, quest’anno
registrino un numero marginalmente inferiore di compratori a causa di una
complessiva riduzione della ricchezza globale. Le località secondarie con
infrastrutture e prodotti di scarsa qualità subiranno gli strascichi della
stretta creditizia. La fiducia continuerà a essere danneggiata poiché i
consumatori si interrogano sul futuro dell’economia globale e sulle
possibilità di stabilizzazione della stessa. Continueranno anche le
preoccupazioni sulla finanza e sull’intenzione delle banche di concedere
prestiti con dubbi sul livello di mutui e finanziamenti a disposizione.
Ciononostante, è tuttavia probabile una stabilizzazione dei mercati
finanziari, una razionalizzazione dei tassi di interesse e una riduzione
dell’inflazione – con un impatto globale che darà la necessaria spinta alla
fiducia di molti consumatori che stanno decidendo i propri acquisti
immobiliari.
Istantanea dell’Attività Estera – 2009
Alcune aree presenteranno omogeneità mentre in altre si registreranno
differenze ma in genere per il 2009 si prevedono cambiamenti positivi.
Italia
Roma, Milano e il Sud Italia nel 2009 registreranno risultati positivi
grazie alla scarsità di prodotti di qualità che non sono in grado di
soddisfare l’elevata domanda – innalzando così i prezzi. Le condizioni di
mercato continueranno ad andare a rilento, ma sarà ancora vivace per gli
investitori. Alla fine del 2008 si è riscontrato un numero
significativamente maggiore di opportunità di investimento rispetto alla
fine del 2007 e all’inizio del 2009 gli investitori bulk di medio-lungo
periodo cominceranno a trarre vantaggio da questa situazione.
India
È prevista un’ulteriore correzione dei prezzi delle case nei primi sei –
nove mesi dell’anno (fino al 20% e oltre) dopo di che ci si attende una
stabilizzazione dei prezzi. Anche i tassi di interesse sono previsti in
ribasso di 100 - 150 punti base. Ci sarà un ritorno della fiducia dopo un
periodo preliminare di attesa per vedere se i prezzi scenderanno
ulteriormente ma, per il terzo trimestre 2009, è probabile che la domanda
dei compratori cresca con un aumento del numero di investitori che
effettuano acquisti in quartieri di qualità in località di villeggiatura.
Dubai
La sensazione agli inizi del 2009 è di cautela, la maggioranza di nuovi
acquisti potrebbe infatti provenire da investitori incoraggiati dai previsti
miglioramenti delle condizioni economiche globali. Altri acquirenti con
prospettive a lungo termine in cerca di una seconda casa o di una casa per
le vacanze avranno la pazienza di attendere ulteriori correzioni dei prezzi
nella zona.
Oman
Nel mercato non ci sarà stabilità per i compratori senza liquidità e
soltanto l’elite di compratori con liquidità potrà effettuerà investimenti
non essendo interessata a realizzare rendimenti nel breve periodo. Una
riduzione del reddito disponibile accompagnata da una crescente inflazione
rallenterà ulteriormente il mercato delle vendite con una conseguente
eccedenza di immobili in vendita e una riduzione dei prezzi. L’effetto
domino sul mercato degli affitti continuerà con una stabilizzazione degli
affitti all’inizio del 2009 e con un iniziale calo dei prezzi verso la fine
dell’anno. In genere, l’Oman ha un mercato degli affitti affidabile, essendo
di tipo captive: infatti, la maggior parte degli espatriati e alcuni locali
non hanno altra scelta che affittare immobili a meno che non desiderino fare
un investimento a lungo termine nello sviluppo ITC.
Marocco
L’impatto della stretta creditizia si sentirà ancora con un ulteriore calo
fino al 10% dei prezzi degli immobili in destinazioni turistiche come
Marrakech e Tangeri, ma il mercato è in grado di registrare una rapida
ripresa se i fattori globali migliorano velocemente. Si prevede una
stabilizzazione dei prezzi nelle destinazioni metropolitane come per esempio
Casablanca e Rabat, salvo un maggiore deterioramento delle condizioni
rispetto a quanto previsto per il 2009. L’opinione condivisa è che la
mancanza di fiducia dei consumatori abbia svolto un ruolo chiave in questo
contesto e che eventuali cambiamenti positivi dell’economia globale daranno
una spinta alla fiducia dei consumatori e di conseguenza avranno un impatto
positivo e abbastanza repentino sul mercato immobiliare marocchino.
Il Futuro Globale
Con l’inizio del nuovo anno, è probabile che vi sia una riduzione di
compratori a livello globale, con molti investitori che continueranno a
tenersi stretti i propri soldi e ad attendere che passi la crisi economica.
L’inflazione rimarrà uno dei problemi principali per le banche centrali
mondiali. Le misure prese per ridurre l’inflazione saranno di indubbio aiuto
e di conseguenza la fiducia dei consumatori comincerà a migliorare partendo
dai compratori con liquidità intenzionati a separarsi dal proprio denaro per
acquistare immobili.
Mentre i prezzi potranno ancora calare nel brevissimo termine per
determinati progetti e località, se un investitore ha un orizzonte temporale
medio-lungo di tre – cinque anni, le opportunità di investimento sono ancora
presenti dato che è probabile assistere a un aumento del valore capitale a
seconda del complesso urbano, della località, del prezzo iniziale, dei
vantaggi geografici, della crescita della fascia commerciale e retail
adiacente. Anche adesso, con i prezzi che hanno già subito un fine-tuning
del 20%, il settore immobiliare è ancora visto come una strada di
investimento alquanto sicura rispetto agli estremamente volatili mercati
borsistici o ai depositi bancari a basso tasso di interesse.
Il consiglio per i compratori potenziali per il 2009 è chiaro – cercare di
investire in progetti di qualità di costruttori di buona reputazione in
località con potenziale di crescita futura nel medio-lungo termine. I
venditori che hanno una buona offerta e che propongono prezzi realistici
dovrebbero assicurarsi delle buone opportunità di vendita nel 2009.
Hamptons International, è oggi una delle principali agenzie immobiliari sul
mercato britannico, dal 2006 parte del gruppo Emaar Properties (DFM: EMAAR).
Opera nel settore da oltre 137 anni offrendo servizi di elevato standard sia
in Gran Bretagna che a livello internazionale tra cui vendite, sviluppi
residenziali, gestione di immobili. Con sede principale a Londra, Hamptons
International si avvale di un network mondiale di oltre 85 uffici con
proprietà in portafoglio del valore complessivo di 2 miliardi di sterline.
La società ha pianificato il raggiungimento di significativi obiettivi per
il 2008 tra cui un piano d’espansione aggressivo sia locale che
internazionale con particolare interesse per il mercato immobiliare in
Italia, Montecarlo, Marocco, Emirati Arabi e India" (CS della Società).