Il Rapporto sul mercato immobiliare turistico del 2007, di Nomisma e FIMAA.
7 agosto 2007
"Il mercato turistico per le case vacanza ha fatto registrare, nell’ultimo anno, tendenze in rialzo, anche se la domanda diventa sempre più selettiva. La variazione percentuale dei prezzi è leggermente superiore a quella del 2006, anche se i tempi medi di vendita si allungano. Cortina d’Ampezzo rimane in testa nella classifica dei top prices, seguita da Porto Cervo e Santa Margherita Ligure. Alla vivacità del mercato contribuiscono gli investitori stranieri, disposti a spendere cifre superiori al prezzo di mercato per ottenere l’oggetto desiderato.
E’ quanto affermano nel III rapporto immobiliare turistico F.I.M.A.A, la federazione che nel sistema Confcommercio rappresenta gli agenti immobiliari e Nomisma, società di studi economici attiva sul mercato immobiliare. I Presidenti Alberto Pizzirani, F.I.M.A.A., e Gualtiero Tamburini, Nomisma, dichiarano: "Il mercato delle seconde case per vacanza, anche negli ultimi dodici mesi, ha evidenziato tendenze rialziste, con un leggero aumento delle variazioni dei prezzi rispetto al 2006, interrompendo il trend di attenuazione dei tassi di crescita, in atto da almeno un biennio."
L’offerta è risultata in generale aumento, soprattutto per quanto riguarda il mercato delle seconde case in montagna (sia in compravendita che in locazione) mentre la domanda, ultimamente sempre più selettiva, ha continuato a prediligere il mare rispetto alla montagna (specialmente per il mercato locativo), mantenendosi sostanzialmente stabile rispetto all’anno scorso. Il numero di contratti stipulati è rimasto pressoché invariato rispetto a quello del 2006, con maggiore dinamicità delle località marine rispetto a quelle montane.
La tipologia più richiesta si conferma il bilocale, meglio se prossimo a impianti attrezzati, dotato di giardino, terrazzo e posto auto. La domanda per case vacanza al mare risulta più sensibile alla presenza, oltre che del giardino e delle spiagge nelle vicinanze, anche dell’impianto di condizionamento, mentre in montagna viene apprezzata in maniera particolare la presenza del camino o della stufa, dell’impianto di riscaldamento autonomo, nonché dell’isolamento acustico e dell’arredamento di classe.
Il mercato turistico si conferma trainato dalle località di pregio, rivelatisi negli ultimi anni sempre più un’opportunità per pochi eletti. In molti casi, infatti, si sono verificate significative compravendite da parte di investitori provenienti dall’estero (soprattutto Europa dell’Est), disposti a spendere cifre superiori anche del 30-40% rispetto ai prezzi medi massimi di mercato ma per immobili con caratteristiche uniche. L’investimento sul mercato delle seconde case viene ad essere spesso stimolato da alcuni aspetti fondamentali, quali la vicinanza logistica e geografica con il luogo di residenza (in modo da gestire al meglio gli affitti) e la possibilità di sfruttare la seconda casa per tutta la durata dell’anno (specialmente nei periodi pasquali e natalizi). La qualità continua ad essere fondamentale, con particolare interesse per le località con buone infrastrutture o prossime a zone di pregio. Rispetto al passato, vi è inoltre maggiore attenzione è maggiormente attrezzata l’attenzione di iniziative culturali, ricreative e socialmente coinvolgenti; attributi questi che costituiscono fattori di valorizzazione immobiliare significativi.
Dopo il rallentamento della crescita registrato negli ultimi 2/3 anni, i prezzi, sia per le località di montagna che per quelle marine, hanno fatto registrare un andamento espansivo lievemente superiore rispetto a quello dell’anno precedente. Se nel 2006, infatti, le variazioni percentuali positive erano state del 5,3% per il mare e del 4,2% per la montagna, quest’anno gli incrementi sono stati, rispettivamente, del 5,4% e del 4,5%.
Per il secondo anno consecutivo, dunque, l’accelerazione dei prezzi delle località marine è risultata superiore a quella delle località montane, in controtendenza con quanto registrato nel biennio precedente, ma in linea con quanto accaduto nei primi anni del decennio in corso.
Passando all’analisi delle prime dieci posizioni della speciale classifica sui prezzi della fascia alta (prezzo medio massimo) delle seconde case per vacanza in ottimo stato, emerge che le località con un valore superiore ai 10.000 €/mq sono diventate 7 (erano 5 nel giugno scorso), in quanto sia Alassio che Madonna di Campiglio, grazie alle buone performance degli ultimi mesi, hanno superato tale soglia.
|
I prezzi medi massimi non corrispondono ai massimi assoluti o top prices. I prezzi medi massimi riflettono la situazione media del mercato nella fascia dei valori più elevati, gli altri le punte alle quali i prezzi possono arrivare. Queste punte possono raggiungere livelli superiori ai valori medi massimi anche del 40-50% |
In testa si conferma, anche quest’anno, il mercato di Cortina d’Ampezzo, unica località a superare i 15.000 €/mq, mentre alle sue spalle si assestano alla pari Porto Cervo e Santa Margherita Ligure. Buona la performance di Madonna di Campiglio, che scala due posizioni, mentre l’unica new entry rispetto alla classifica del 2006, a scapito di Sestri Levante, risulta Positano, che si assesta al nono posto.
Invariate le posizioni di Forte dei Marmi, Capri e Fregene, che confermano la supremazia delle località di mare, le quali competono 8 dei primi 10 posti in classifica.
La Top 10 dei prezzi nelle località turistiche italiane
(valori medi – massimi in zone centrali o di pregio)
|
Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€/mq) |
Movimenti Top Locations rispetto alla posizione occupata nel 2006 |
| 1. Cortina D'Ampezzo |
15.630 |
= |
| 2. Porto Cervo |
13.500 |
+1 |
| 3. Santa Margherita Ligure |
13.500 |
-1 |
| 4. Forte dei Marmi |
12.200 |
= |
| 5. Capri |
12.000 |
= |
| 6. Madonna di Campiglio |
10.500 |
+2 |
| 7. Alassio |
10.400 |
-1 |
| 8. Porto Rotondo |
9.850 |
+1 |
| 9. Positano |
9.800 |
n.e. |
| 10. Fregene |
9.300 |
= |
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma
Per quanto riguarda le località di montagna, si osserva come, dietro alle già citate Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio, si posizionino ben 3 località della Valle d’Aosta: Courmayer (3^), Cervinia (7^) e Gressoney L.T. (10^), più le piemontesi Sestriere (4^) e Bardonecchia (9^). Buono il balzo in avanti della stessa Cervinia e di Ortisei, in grado, entrambe, di scalare ben 3 posizioni nella classifica delle dieci località di montagna più costose. In calo, invece, Corvara (dal 4° al 5° posto) e Madesimo (dal 6° all’8° posto).
La Top 10 dei prezzi nelle località montane
(valori medi – massimi in zone centrali o di pregio)
|
Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€/mq) |
Movimenti Top Locations rispetto alla posizione occupata nel 2006 |
| 1. Cortina D'Ampezzo |
15.630 |
= |
| 2. Madonna di Campiglio |
10.500 |
= |
| 3. Courmayeur |
9.000 |
= |
| 4. Sestriere |
7.490 |
+1 |
| 5. Corvara |
7.000 |
-1 |
| 6. Ortisei |
7.000 |
+3 |
| 7. Breuil – Cervinia |
6.826 |
+3 |
| 8. Madesimo |
6.700 |
-2 |
| 9. Bardonecchia |
6.270 |
-2 |
| 10. Gressoney L. T. |
6.235 |
-2 |
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma
Con riferimento, invece, alle variazioni percentuali, la località che ha fatto registrare la più elevata crescita dei prezzi è Selva di Val Gardena (+14,2%), seguita a breve distanza da Ortisei (che assieme a Madesimo e Cervinia fa parte del piccolo campione di località presente sia nella classifica dei top prices che in quella della variazioni più elevate), e Malè, a dimostrazione dell’assoluta prevalenza, in questa categoria, del Trentino-Alto Adige. Le prime 5, nonché 7 delle prime 10 località con le variazioni percentuali più elevate, infatti, appartengono a questa regione.
Rispetto al 2006, sono 4 le località che si sono mantenute su analoghi livelli di performance, piazzandosi nuovamente in questa speciale classifica: Madesimo (3^ nel 2006 ed oggi 6^), Selva di Val Gardena (7^ nel 2006 e 1^ quest’anno), Fiera di Primerio (8^ l’anno scorso e 5^ quest’anno) e Ortisei (9^ nel 2006 e 2^ nel 2007).
Infine, Bolzano è l’unica località di montagna fra le 37 monitorate ad aver fatto registrare (nel biennio 2006-2007) una variazione percentuale dei prezzi negativa (-0,2%).
I maggiori incrementi registrati nell’ultimo anno per le località montane
(valori percentuali)
|
Località Turistica |
Variazioni % medie Giugno 2007 – Giugno 2006 |
| 1. Selva di Val Gardena |
+14,2 |
| 2. Ortisei |
+13,8 |
| 3. Male' |
+12,7 |
| 4. San Candido |
+12,3 |
| 5. Fiera Di Primiero |
+10,5 |
| 6. Madesimo |
+10,4 |
| 7. San Martino di Castrozza |
+9,6 |
| 8. Breuil – Cervinia |
+9,3 |
| 9. Oulx |
+8,5 |
| 10. Predazzo |
+8,3 |
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma
Riguardo al mercato immobiliare delle seconde case in località di mare, non emergono sostanziali differenze rispetto alla graduatoria generale dei top prices, al di là della presenza di 2 ulteriori località del Centro-Nord (Viareggio e Sestri Levante). Risultano, infatti, solo Capri e Positano le uniche rappresentanti del Mezzogiorno all’interno delle 10 località più costose fra quelle monitorate.
La Top 10 dei prezzi nelle località marine
(valori medi – massimi in zone centrali o di pregio)
|
Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€/mq) |
Movimenti Top Locations rispetto alla posizione occupata nel 2006 |
| 1. Porto Cervo |
13.500 |
+1 |
|
2. Santa Margherita Ligure |
13.500 |
-1 |
|
3. Forte dei Marmi |
12.200 |
= |
|
4. Capri |
12.000 |
= |
|
5. Alassio |
10.400 |
= |
|
6. Porto Rotondo |
9.850 |
+1 |
|
7. Positano |
9.800 |
+2 |
|
8. Fregene |
9.300 |
= |
|
9. Viareggio |
9.200 |
+1 |
|
10. Sestri Levante |
9.000 |
-4 |
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma
A guidare la classifica per la località con la variazione percentuale dei prezzi più elevata è Punta Marina, che la spunta su Alghero Lido e Porto Corsini.
Per quanto riguarda le località marine, la regione che vanta le migliori performance è l’Emilia-Romagna, che piazza nella classifica ben 4 fra le prime 5 località. Ben rappresentate anche Sardegna e Sicilia, entrambe con 2 località.
Marina di Ragusa (3^) si configura come l’unica località presente in questa speciale classifica sia nel 2006 che nel 2007.
Solo 2, in questo caso, le località con variazione percentuale negativa, ed entrambe sono situate nel Lazio: Nettuno (-0,2%) e Fregene (-0,3%).
I maggiori incrementi registrati nell’ultimo anno per le località marine
(valori percentuali)
|
Località Turistica |
Variazioni % medie Giugno 2007 – Giugno 2006 |
|
1. Punta Marina |
+17,7 |
| 2. Alghero Lido |
+16,4 |
|
3. Porto Corsini |
+15,7 |
| 4. Milano Marittima |
+14,7 |
| 5. Marina Romea |
+14,6 |
| 6. Squillace |
+13,7 |
| 7. Marina Di Ragusa |
+13,7 |
| 8. Bibione |
+12,8 |
| 9. Arzachena |
+12,2 |
| 10. Agrigento |
+12,0 |
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma
Da segnalare, infine, come le variazioni delle località marine risultino decisamente superiori rispetto a quelle montane (Agrigento, 10^ nella propria categoria, nella classifica della montagna si piazzerebbe al 5° posto…)
A conferma dell’interesse suscitato dal mercato immobiliare turistico degli ultimi anni è possibile citare le scelte da parte dei principali soggetti operanti nella finanza immobiliare. Sono stati infatti stimati progetti per un ammontare complessivo di circa 5 miliardi di euro, da oggi al 2012.
La presenza di alcuni operatori in grado di dare vita a fondi per lo sviluppo di progetti turistici rappresenta un’opportunità cruciale di sviluppo per il mercato turistico. Fra questi, va segnalata la nascita del fondo Delta immobiliare (Fimit) che si definisce "il primo fondo immobiliare retail specializzato nel settore turistico-alberghiero".
L’industria dei fondi immobiliari, che opera prevalentemente nel settore uffici e commerciale, si stima abbia raggiunto, al termine del primo semestre del 2007, il numero di 144 strumenti operativi, per un valore complessivo netto stimabile in 21,6 miliardi di Euro e investimenti immobiliari che sfiorano i 27,6 miliardi di Euro.
Si prevede che il mercato delle località montane rimanga più stabile di quello delle località di mare, per il quale sono possibili ulteriori rialzi dei prezzi. A livello generale, le previsioni per il mercato immobiliare turistico nelle città d’arte sono le più positive. Per ciò che riguarda l’offerta è prevista una lieve tendenza all’aumento specie per quello che riguarda il mercato delle locazioni, mentre la domanda rimarrà sostenuta per le location e le tipologie di migliore qualità ( stralcio dal CS congiunto di Nomisma e FIMAA )
Prezzi medi di compravendita, minimi e massimi, per seconde case per vacanza nelle principali località montane in Italia
(Euro/mq)
| Località turistica |
Centrale in ottimo stato |
Centrale |
Periferico |
Variazione % 2006/2005 |
|||||||
|
Minimo |
Massimo |
Minimo |
Massimo |
Minimo |
Massimo |
||||||
| Abruzzo | |||||||||||
| Ovindoli |
1.900 |
2.300 |
1.600 |
1.850 |
1.450 |
1.750 |
5,9 |
||||
| Roccaraso |
2.700 |
3.400 |
2.100 |
2.900 |
1.800 |
2.400 |
7,6 |
||||
| Friuli Venezia Giulia | |||||||||||
| Piancavallo |
1.820 |
2.050 |
1.350 |
1.500 |
1.000 |
1.100 |
1,7 |
||||
| Tarvisio |
1.800 |
3.500 |
1.300 |
2.300 |
900 |
1.400 |
0,4 |
||||
| Lombardia | |||||||||||
| Bormio |
4.600 |
5.800 |
3.700 |
4.500 |
2.900 |
3.500 |
4,9 |
||||
| Campodolcino |
3.000 |
3.400 |
2.500 |
2.900 |
1.900 |
2.300 |
5,2 |
||||
| Madesimo |
5.600 |
6.700 |
4.050 |
5.000 |
2.650 |
3.550 |
10,4 |
||||
| Ponte Di Legno |
4.000 |
4.800 |
3.100 |
3.500 |
2.500 |
3.000 |
3,7 |
||||
| Molise | |||||||||||
| Campitello Matese |
743 |
1.212 |
650 |
970 |
557 |
849 |
8,2 |
||||
| Piemonte | |||||||||||
| Acqui Terme |
1.900 |
2.600 |
1.300 |
1.700 |
1.250 |
1.500 |
4,0 |
||||
| Bardonecchia |
3.910 |
6.270 |
2.810 |
4.440 |
2.700 |
3.850 |
2,1 |
||||
| Cesana Torinese |
2.800 |
3.600 |
2.400 |
2.850 |
1.700 |
2.200 |
3,8 |
||||
| Oulx |
2.150 |
2.750 |
1.870 |
2.350 |
1.500 |
1.900 |
8,5 |
||||
| Sestriere |
4.400 |
7.490 |
3.900 |
5.270 |
2.980 |
4.000 |
4,7 |
||||
| Verbania |
2.100 |
3.100 |
1.500 |
2.250 |
1.400 |
1.950 |
4,2 |
||||
| Trentino alto Adige | |||||||||||
| Bolzano |
3.750 |
5.550 |
2.750 |
4.250 |
2.200 |
3.900 |
-0,2 |
||||
| Brunico |
3.000 |
3.800 |
2.500 |
3.050 |
2.117 |
2.600 |
3,7 |
||||
| Canazei |
4.650 |
5.700 |
3.600 |
4.700 |
3.350 |
3.870 |
2,4 |
||||
| Cavalese |
3.200 |
3.800 |
2.400 |
2.800 |
1.810 |
2.485 |
4,5 |
||||
| Cavedine |
1.550 |
1.900 |
1.360 |
1.465 |
1.190 |
1.280 |
2,4 |
||||
| Coredo |
1.480 |
1.650 |
1.030 |
1.230 |
920 |
1.100 |
8,2 |
||||
| Corvara |
5.040 |
7.000 |
4.000 |
4.560 |
2.150 |
3.150 |
1,6 |
||||
| Dobbiaco |
3.050 |
4.550 |
2.300 |
3.300 |
1.700 |
2.330 |
5,0 |
||||
| Fiera Di Primiero |
2.000 |
2.950 |
1.725 |
2.250 |
1.275 |
1.725 |
10,5 |
||||
| Folgaria |
3.200 |
4.200 |
2.360 |
2.830 |
2.150 |
2.475 |
2,3 |
||||
| Lavis |
2.400 |
2.700 |
1.800 |
2.200 |
1.400 |
1.800 |
1,5 |
||||
| Madonna di Campiglio |
8.000 |
10.500 |
5.500 |
6.900 |
3.500 |
4.700 |
1,2 |
||||
| Male' |
1.980 |
2.400 |
1.250 |
1.700 |
820 |
1.500 |
12,7 |
||||
| Merano |
2.750 |
4.500 |
2.200 |
3.500 |
1.800 |
2.800 |
6,6 |
||||
| Moena |
4.390 |
4.850 |
3.000 |
3.800 |
2.950 |
3.530 |
5,8 |
||||
| Ortisei |
4.000 |
7.000 |
4.000 |
5.200 |
3.000 |
4.400 |
13,8 |
||||
| Pinzolo |
3.700 |
4.500 |
3.100 |
3.500 |
2.500 |
3.100 |
2,2 |
||||
| Predazzo |
2.900 |
3.300 |
2.150 |
2.650 |
1.970 |
2.470 |
8,3 |
||||
| Riva del Garda |
3.600 |
4.100 |
2.900 |
3.200 |
2.300 |
2.500 |
3,2 |
||||
| San Candido |
3.850 |
4.500 |
2.550 |
3.200 |
1.500 |
2.200 |
12,3 |
||||
| San Martino di Castrozza |
4.750 |
5.750 |
3.850 |
4.450 |
3.300 |
4.000 |
9,6 |
||||
| Selva di Val Gardena |
4.938 |
5.925 |
3.860 |
5.786 |
3.316 |
4.573 |
14,2 |
||||
| Valdaora |
3.550 |
4.000 |
2.550 |
3.100 |
1.580 |
2.170 |
1,8 |
||||
| Vipiteno |
2.650 |
3.110 |
1.980 |
2.540 |
1.400 |
2.085 |
2,2 |
||||
| Valle d'Aosta | |||||||||||
| Antey Saint Andrè |
2.610 |
2.940 |
2.040 |
2.270 |
1.720 |
1.960 |
3,4 |
||||
| Ayas - Antagnod |
4.050 |
5.120 |
3.130 |
3.610 |
2.300 |
2.850 |
2,6 |
||||
| Breuil – Cervinia |
4.624 |
6.826 |
3.450 |
4.800 |
2.600 |
3.962 |
9,3 |
||||
| Champoluc |
4.450 |
6.120 |
3.630 |
4.400 |
3.230 |
3.940 |
2,1 |
||||
| Courmayeur |
7.470 |
9.000 |
4.840 |
6.340 |
4.320 |
5.200 |
1,6 |
||||
| Gressoney L. T. |
4.700 |
6.235 |
3.970 |
4.430 |
3.845 |
4.440 |
2,6 |
||||
| Gressoney S. J. |
4.620 |
5.410 |
3.940 |
5.010 |
3.560 |
4.020 |
2,9 |
||||
| La Salle |
2.815 |
3.330 |
2.475 |
2.650 |
2.155 |
2.330 |
2,0 |
||||
| La Thuille |
3.600 |
4.550 |
2.955 |
3.470 |
2.465 |
3.120 |
2,0 |
||||
| Morgex |
3.000 |
3.700 |
2.100 |
2.563 |
2.000 |
2.450 |
2,4 |
||||
| Pila |
2.870 |
3.420 |
2.400 |
2.890 |
2.140 |
2.550 |
2,4 |
||||
| Saint Vincent |
2.640 |
3.880 |
2.400 |
2.940 |
1.660 |
2.620 |
4,4 |
||||
| Valtournenche |
3.600 |
4.030 |
3.170 |
3.555 |
2.655 |
2.890 |
1,5 |
||||
| Veneto | |||||||||||
| Asiago |
2.760 |
3.760 |
2.270 |
3.300 |
1.610 |
2.585 |
2,4 |
||||
| Cortina D'Ampezzo |
12.880 |
15.630 |
10.580 |
12.870 |
6.800 |
8.790 |
2,6 |
||||
| Falcade |
2.020 |
2.500 |
1.610 |
2.250 |
1.310 |
2.120 |
5,3 |
||||
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F.I.M.A.A.