Paola G. Lunghini e www.metropolisqi.tv

Paola G. Lunghini cura e predispone, a partire dall’ 8 ottobre 2010, i testi propedeutici (Schede) ai “Forum” della trasmissione televisiva on line www.Metropolisqi.tv, realizzata dal gruppo editoriale online Daily RE in collaborazione con EIRE-EXPO ITALIA REAL ESTATE (www.italiarealestate.it)

Qui di seguito, le Schede nella versione originale ma “ depurate” da quasi tutte le domande finali costruite per facilitare le interviste , sino alla data del 23 febbraio 2011.

1 - Il Mattone, vera ricchezza dell’Italia

(registrazione 8 ottobre 2010)

Solo venti anni fa, il mercato immobiliare non era certo quello che conosciamo oggi. I servizi riguardavano soprattutto l'intermediazione di residenze, e l'amministrazione dei Condomini. Tra coloro che facevano tali mestieri, i laureati erano una frazione. L'inflazione viaggiava a due cifre, e altrettanto elevati erano i tassi di interesse sui mutui. I grandi operatori erano noti quasi solo a una ristretta cerchia di addetti ai lavori , e solo pochi di loro comparivano a volte sulle pagine economiche dei giornali.

Il mercato comunque andava molto bene e il boom sarebbe continuato, con prezzi sempre in rialzo, sino a tutto il 1991.

I più visionari tra gli addetti ai lavori credevano però che ci sarebbe stata presto una mutazione del mercato . Avevano la percezione che anche da noi sarebbero arrivate regole diverse, e venti trasversali. Occorreva in fretta attrezzarsi, viaggiare, studiare. Cercar di capire, e imparare a prevedere. Sempre che qualche fenomeno imprevedibile non facesse precipitare le cose e fermasse un ciclo positivo che - sia pure con qualche crisi - durava dalla ripresa post-bellica.

Poi tutto si fermò.

L'imprevedibile era accaduto. I prezzi cominciarono a scendere, le quantità scambiate a contrarsi, e molti player scomparvero dal mercato. Durò anni, sino al 1997 circa.

Era difficile, in quel quinquennio, parlare di immobiliare. Notizie, poche. Affari, pochi.

Ma sono di quegli anni i semi che avrebbero germogliato poi, portando il settore a un cambio di pelle strutturale, e sotto quotidiani riflettori. La necessità della ricerche metodologicamente corrette, la creazione di un education specialistica, il connubio tra la "nuova" finanza (anche internazionale, nel frattempo arrivata nel settore) e la venuta in Italia di operatori esteri portatori di logiche stringenti, stavano componendo la cornice di un quadro che confermava i suoi colori, ma ne assumeva di altri. Lo scenario immobiliare era tutto tranne che immobile.

Così, dalla fine del 1997 e per quasi un intero decennio, ci fu un nuovo ciclo positivo: tra il 2000 e il 2005 vennero vendute oltre 4,5 milioni di abitazioni. Nel 2006-2007, il picco massimo: il "fatturato" di tutto il comparto immobiliare italiano fu di circa 130 miliardi di euro per anno, l'80% rivolto alla casa.

Stava consolidandosi, nelle metà del decennio, anche la visibilità dell’Italia nel "real estate capital" globale. In Europa, guardando alla "torta" degli investimenti totali per Paese, l’Italia aveva ancora un ruolo limitato : pesava solo per il 3 % ma - nella classifica dei Paesi interessati da operazioni immobiliari cross-border, cioè transnazionali – era salita rapidamente. Saliva anche il nostro "indice di trasparenza", e l'Italia veniva vista ormai come un mercato sempre più maturo, e a bassa volatilità. Dove finalmente, dopo anni di immobilismo, si cominciavano a vedere grandi operazioni di sviluppo, quasi tutte in aree dismesse da anni o addirittura da decenni. Sempre più spesso, questi progetti vantavano la firma di architetti famosi, o addirittura da "archistar".

Poi, quasi improvvisamente e sempre più velocemente, una nuova discesa: la crisi dei mercati finanziari internazionali culminata nel fallimento Lehman Bros il 15 settembre 2008 trascinava con sé anche l’inconsapevole mercato immobiliare italiano.

Il nostro caro mattone aveva perso il suo potere di fascinazione? Purtroppo sì: il fatturato 2009 scivolava sotto i 110 miliardi, e le compravendite diventavano nell’anno solo 609 mila. Una bella differenza con le circa 850 mila del 2006!

Il 2010, che tutti considerano ancora in grande difficoltà, sta però mostrando negli ultimi mesi qualche segnale di modestissima ripresa, se non altro in termini di “fiducia”. Tanto da far prevedere un leggero progresso nelle compravendite, stimate dal Censis per la fine dell’ anno in 630 mila unità residenziali (+3,4% rispetto al 2009).

Secondo i dati di una recente indagine dell’Istituto, in questo momento l'investimento in un immobile è considerato il canale preferibile per l'impiego dei risparmi familiari. Lo ritiene il 22,7% degli italiani .

Le abitazioni in Italia sono circa circa 32 milioni e rappresentano oltre il 53 % del patrimonio netto delle famiglie (19% circa in USA, il 23 % circa in Francia) . Il mercato immobiliare, per l’economia del Paese, ha non solo un valore economico, ma anche una valenza strategica. Il real estate fa crescere l’economia in modo sostanziale, crea occupazione, innalza il livello qualitativo della vita e favorirsce quindi lo sviluppo sociale e anche culturale del territorio e delle città in particolare. Anche il Governatore della Banca d’ Italia, Mario Draghi, ha sottolineato, il 31 maggio scorso nelle sue Considerazioni, il ‘punto di forza’ stabilizzatrice della ricchezza immobiliare accumulata dalle famiglie italiane, pari a circa 3 volte e mezzo il PIL.

Il mercato (o meglio la "real estate industry", come ormai si chiama) rivedrà ancora tempi scintillanti ? Sarà il futuro a dirlo. E’ certo però che ci sono molti aspetti che dovranno essere meglio esaminati. Uno è quello relativo alle asimmetrie tra domanda e offerta. Nelle maggiori città, in particolare, gli acquirenti mostrano propensione verso tipologie di piccola dimensione , che scarseggiano, mentre risulta sovrabbondante l’ offerta di tagli grandi, molto meno richiesti. Su tutto aleggia, sempre più marcata, la tendenza alla ricerca della "qualità": cui si aggiunge la sensibilità in crescita verso il contenimento dei consumi energetici.



2 - Patrimonio pubblico da scongelare, ed edilizia abitativa da rilanciare

Che il patrimonio pubblico abbia in Italia dimensioni colossali è cosa notoria.

Ma quanto colossali ?

Sino alla metà degli anni ottanta le dimensioni non erano note. I primi attendibili dati emersero infatti dalla cosiddetta “Relazione Cassese”, un check up sul patrimonio pubblico che prendeva il nome dal giurista, Sabino Cassese appunto, che l’aveva - dal 1985 al 1987 – realizzata. Già nel 1998 l’allora ministro del Tesoro , Giuliano Amato, lanciava un messaggio preciso: i beni immobiliari dello Stato, antieconomici e ingestibili, dovevano essere dismessi.

Si sarebbe cominciato in particolare con il “vecchio” patrimonio IACP, per un totale di oltre un milione di alloggi. Secondo stime dell’epoca si trattava di 14-16 mila miliardi di lire.

Cosa è successo dopo è cosa notoria .Si è tentato, senza troppo riuscirci, di superare gli ostacoli normativi in materia ; periodicamente venivano “ inventate” soluzioni più o meno impraticabili; e si è venduto poco, pochissimo. E spesso male.

Risultato: il patrimonio è sempre lì, enorme, e la parte sconosciuta è ancora la più grande. Lo stock immobiliare pubblico complessivo dovrebbe infatti aggirarsi attorno a un miliardo di metri quadrati, pari a circa il 20 per cento dello stock totale nazionale: lo sostiene l’Istituto indipendente Scenari Immobiliari, che ha recentemente effettuato quella che è forse l’indagine più esaustiva in materia.

La quota di proprietà dello Stato avrebbe un valore di 72 miliardi di euro. La cifra salirebbe notevolmente se dal conteggio si aggiungessero le università, i beni storico-artistici, e il Demanio militare.

Ci sono poi i patrimoni immobiliari delle Regioni : i soli capoluoghi avrebbero beni per oltre 37 miliardi di euro. Le quote maggiori appartengono ai Comuni di Roma, Milano, Torino , Napoli e Genova. Infine, ma è un last but not least, vi sono le Asl , che disporrebbero di un patrimonio di circa 55 miliardi di euro, composto per quasi due terzi da immobili strumentali.

Viste le storiche difficoltà (politiche, sociali, e anche culturali) la parola d’ordine, negli ultimi anni, sembra però non essere più la vendita, ma piuttosto la “valorizzazione”. Anche questo, comunque, appare come un processo lento.

Risorse pubbliche sempre più evanescenti, dunque; ma al contempo nuovi bisogni (in violenta crescita) di alloggi a prezzi calmierati.

Non insensibile sullo scottante tema della casa, il Governo ha perciò varato tra il 2008 e il 2009 due programmi: il primo è contenuto nella manovra finanziaria del 2008 denominato "Piano nazionale di edilizia abitativa" . Il secondo (6 marzo 2009) prende il nome di "Piano casa", e ha l'intento di rilanciare - in un periodo di crisi - un settore chiave per la nostra economia come l'edilizia. Entrambi i piani hanno bisogno per essere realizzati dell'accordo con le regioni e le province autonome riunite nel tavolo di confronto istituzionale che è la Conferenza Stato-Regioni.

Difficile, vero, immaginare soluzioni “veloci”?

Qualcosa, però, si è mosso ai primi di settembre di quest’ anno. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha infatti dato notizia che la società CDP-Investimenti Società di Gestione del Risparmio S.p.a. si è aggiudicata infatti, anche se , in via provvisoria, la gara per l’individuazione della S.G.R. che gestirà i Fondi Immobiliari previsti dall’art. 11 del Piano Nazionale di Edilizia Residenziale. La società è stata costituita dalla Cassa Depositi e Prestiti e gestirà, in aggiunta alle risorse del Ministero pari a 140 milioni di euro, anche un patrimonio della stessa Cassa di 1 miliardo di euro oltre ad altri investimenti di investitori istituzionali.



3 - Retail real estate tra “vie del lusso” e Centri Commerciali

Retail: termine inglese che significa“ vendita al dettaglio”. Ma ponendovi a fianco il famoso real estate , così si definisce tutto ciò che intreccia l’attività commerciale vera e propria con la sottostante attività immobiliare.

Vale per i negozi tradizionali. Ma, anche qui, è ormai corrente il termine inglese di “High Streets”, ovvero le aree dove – quasi in tutte le città, per lo meno le maggiori – si concentrano le insegne di maggior pregio e attrattiva: l’ovvia conseguenza è che i prezzi (di locazione e di vendita) sono cari, o carissimi.

Un esempio? Secondo la società di consulenza immobiliare internazionale Cushman& Wakefield, che da molti anni redige uno dei più qualificati report sul tema, e a livello mondiale, in Via Montenapoleone a Milano i valori medi dei canoni -sia pur stabili - si collocano oltre i 6.700 euro al metro quadrato all’ anno. Ancor poco se ci si confronta con la Fifth Avenue a New York (oltre 16 mila euro), o New Bond Street a Londra (7.300) .

Sono in molti a pensare che, nel mercato retail italiano e nonostante gli anni difficili, quasi tutte le principali vie del lusso delle più importanti città italiane hanno ammortizzato bene la contrazione economica.

Molto meno bene vanno le cose se, dalle HighStreets, ci si sposta verso le periferie. Qui la crisi picchia forte, e si unisce alla ristrutturazione, in atto da anni, del sistema distributivo conseguente alla contrazione dei consumi e alla modificazione degli stili di acquisto. Che da una parte ha determinato la chiusura di oltre 50 mila negozi nel solo 2009 e, dall’ altra, sta sempre più portando i consumatori verso quelle grandi “scatole“ che si chiamano Centri Commerciali, o Outlet Centers, o Parchi Commerciali.

Amati e/o odiati, è un dato di fatto che in poco più di venti anni ne sono stati costruiti , nel nostro Paese, circa 850, con una superficie complessiva di quasi 14 milioni di metri quadrati di GLA - gross leaseable area , cioè superficie lorda affittabile . Vi si concentra oltre il 20 % delle vendite al dettaglio totali e la stima – con la recente “ esplosione “ degli Outlet Centers, che nel nostro Paese sono una ventina, è in crescita. L’ analisi dei progetti di Shopping Centres in pipeline ( a medio termine) evidenzia un ulteriore potenziale sviluppo , che gli esperti prevedono in circa tre milioni di metri quadrati, soprattutto al Sud ma non solo: molti, infatti, oltre alle iniziative nuove - che appunto in direzione Sud vanno, a colmare uno “ storico” vuoto e una notevole domanda - sono gli ampliamenti di Centri ovunque esistenti, che prevedono anche il restyling degli stessi, se “obsoleti “ sotto il profilo estetico e dell’ offerta di beni e servizi, tra cui sempre più richiesti, quelli legati al divertimento.



4 - Fondi Immobiliari sulle “montagne russe”

Correva l’ anno 1994 , gennaio, allorchè il Parlamento italiano approvava la legge che istitutiva e disciplinava i “ Fondi immobiliari”, un nuovo prodotto dedicato ai risparmiatori e che , alla stregua di quanto accadeva già da molto tempo in vari Paesi, avrebbe avuto il successo che si meritava : coniugava infatti la passione per il mattone con la promessa che gestori professionali avrebbero garantito ai risparmiatori una redditività sicura anche se non eclatante. Un “accurato” sistema di controlli ( Bankitalia, Consob, Ministeri, per non parlar degli organismi interni alle SGR- cioè le Società di Gestione del Risparmio, che appunto i Fondi dovevano gestirli) avrebbe infatti permesso ai risparmiatori di vivere l’ investimento con tranquillità. Infine, e non era cosa da poco, anche chi non disponeva di capitali importanti avrebbe avuto la possibilità di acquistare “ quote “ di Fondi , mettendo così - comunque - qualche mattoncino ( sia pur di carta) nel proprio panierino.

Ma i tempi tanto maturi non erano : il mercato era “ basso” , e la norma, per decollare, necessitava di correttivi, soprattutto sotto l’ aspetto fiscale. Le condizioni favorevoli , al termine del decennio, si realizzavano e – finalmente - i Fondi cominciarono a esistere : il primo fu lanciato da una banca importante, la Deutsche Bank, e subito fu chiaro che nel mercato immobiliare italiano era successa una sorta di rivoluzione.

Altre banche seguirono l’ esempio dell’ Istituto tedesco. Molte società immobiliari si aggiunsero , e lanciarono propri Fondi. Il comparto decollava.

Moltissime previsioni normative andarono successivamente a sovrapporsi alla norme iniziali ; e anche il sistema dei controlli fece la sua parte per cambiar le carte in tavola, sempre con l’ apparente obiettivo di tutelare l’ investitore. Pochi settori , davvero, sono stati così tanto strutturalmente modificati , e in un solo decennio, costringendo gli addetti ai lavori a vere e proprie acrobazie interpretative.

Ma , nonostante ciò, il settore è cresciuto, e tanto : a fine 2009 erano operativi 270 fondi , con un patrimonio immobiliare di 40,6 miliardi di euro. Si tratta del terzo patrimonio a livello europeo, con la crescita più veloce dell'ultimo decennio.

"E' la dimostrazione – aveva detto Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari nel giugno 2010 – presentando l’ aggiornamento del Rapporto che la sua Società produce, e che è uno dei più affidabili del settore - che lo strumento Fondi è ormai un realtà ,vantaggioso sia per i risparmiatori che per gli investitori. Si apre una stagione di sviluppo anche per i Fondi Immobiliari pubblici, stimolata dalle normative sul federalismo demaniale”.

Il settore, insomma, stava per entrare in una fase nuova, caratterizzata - pur da temi ancora aperti, come la governance e le tematiche legate alle valutazioni immobiliari - da crescita professionale delle SGR e dimensionale dei Fondi .

Poi, la “ doccia fredda”. A luglio 2010 l’ ormai stranoto , nel settore, DL 78 ( che contiene le ennesime modifiche della normativa che regolamenta i Fondi Immobiliari) creava nel mercato un qualche cosa che assomiglia a un terremoto. Una serie di disposizioni estremamente penalizzanti ( dettate da criteri di urgenza in merito a recupero di gettito, prima ancora che di urgenza in merito alla regolamentazione e modernizzazione del settore ) ha provocato la completa, o quasi, paralisi del comparto, che è ancora - mentre trasmettiamo - in attesa dell’ annunciato Regolamento attuativo . Il quale, previsto entro trenta giorni dalla data di conversione del DL 78, cioè fine agosto, non è stato infatti ancora emanato.

Una delega regolamentativa che interviene sul diritto civile, ma con finalità fiscale, è un aborto giuridico.

Le domande che la real estate community si pone oggi non solo sono tante, e riguardano la sopravvivenza stessa dell’ industria dei Fondi Immobiliari.



5 - Real Estate alberghiero, che futuro?

Jones Lang LaSalle Hotels, società di consulenza specializzata nel real estate alberghiero, afferma che iI mercato degli investimenti alberghieri in EMEA ( Europe, Middle East, Africa ) ha registrato nei primi nove mesi del 2010 una forte crescita raggiungendo un volume complessivo di 3,97 miliardi di euro ; il che rappresenta +55% rispetto ai 2,5 miliardi di euro realizzati nello stesso periodo del 2009.

La crescita ha visto un’accelerata in maniera più marcata durante il terzo trimestre, quando si sono registrati 1,8 miliardi di Euro di transazioni, un aumento del 70% rispetto al dato del terzo trimestre 2009 (1,056 miliardi di euro). Il mercato più dinamico quest’anno è stato Regno Unito , con più di un miliardo di euro di alberghi

venduti, seguito dalla Francia con circa 505 milioni investiti. La Spagna è il terzo paese con 291 milioni, seguita dall’Italia con 274 milioni.

Questo sempre secondo JLLH : che prevede transazioni per 5.5 miliardi entro la fine dell’anno, un incremento di più del 76% rispetto al 2009 (3,12 miliardi).

Insomma, il comparto sembra godere nuovamente di salute e vivacità. Nel mercato degli investimenti alberghieri, però, permane un palpabile livello di incertezza, con gli investitori ancora fortemente concentrati su operazioni locali , anche se la percentuale 2010 appare in discesa ( 36%) rispetto al 59% del 2009.

Inoltre, la disponibilità del debito per finanziare acquisizioni resta ancora scarsa.

Con oltre un milione di camere, l’ Italia sembra essere, o rimanere, un punto di riferimento del real estate alberghiero, anche se i parametri della nostra industria alberghiera, in inglese “ lodging industry” ( TOC, tasso occupazione camere e RevPar -revenues per available rooms, ricavi per camera) rimangono spesso al di sotto delle medie europee.

Inoltre, la percentuale di “capital expenditure” (gli accantonamenti cioè per interventi di sostituzione e migliorie degli immobili, delle attrezzature e degli arredi ) è in crescita anche da noi: gli esperti la collocano al 5 % del fatturato annuo.

Perché il real estate alberghiero interessa tanto, anche se è comparto da superspecialisti?

Svariate sono le ragioni. La grande liquidità che caratterizza il real estate ricerca diversificazione, e l’ albergo indubbiamente la consente. Va considerato poi che l’ investitore interagisce con un conduttore unico ( il gestore ) , non ha normalmente costi di “ condominio” – come invece può accadere in altri segmenti – e ha la sicurezza di contratti di lunga durata. Inoltre per molte location (guardando all’ Italia, non ci solo Milano, Roma o Venezia… ) può “ giocare” sulla quasi certezza della rivalutazione del bene, in particolare del terreno, e sul valore aggiunto di building spesso unici.

Certo però è anche il fatto che il nostro comparto alberghiero soffre di mali endemici, che ne frenano le potenzialità. Al di là dei vincoli burocratici , dei tempi lunghissimi per le nuove realizzazioni, e della carenza di infrastrutture, si punta il dito sulla mancanza - tranne alcune lodevoli eccezioni , come la riviera romagnola – della filiera low-cost .

Ci fosse poi una maggior capacità di promozione del “ Sistema Paese”, il nostro real estate alberghiero potrebbe essere ancora più attrattivo. E, attraverso Fondi Immobiliari ( specializzati e non ) alla portata anche dell’ investitore retail.



6 - Real Estate Lawyers

C’era una volta in Italia l’avvocato (civilista) che “faceva” soprattutto il “privato”, e di conseguenza l’immobiliare: redigeva (o controllava) contratti di locazione e preliminari di compravendita , dava consigli su tematiche condominiali, e spiegava al cliente che il Codice Civile tutto aveva già stabilito in materia di “ luci e vedute”.

Si potrebbe continuare a lungo , perchè lo stimato e stimabile professionista, generalmente titolare di uno Studio che solo il suo nome portava, il suo bel da fare lo aveva . L’ italico attivismo parlamentare, d’ altra parte, lo aiutava non poco e, in quel decennio che va sotto il nome di anni settanta, la proliferazione normativa aggiunse a tutto quanto già si sapeva non poche leggi che sulla casa violentemente impattavano: lasciando stare le disposizioni di pura regolamentazione edilizia e urbanistica (e qui entriamo nella “ sottospecie “ amministrativa , che può avere anche risvolti penali) , una norma imperò su tutte : la Legge N° 392/78 che, nel nostro Paese introdusse - forzando spesso il buon senso – il famigerato “equo canone” (una “ roba” che, per quanto attiene le locazioni non abitative, tuttora ahimè perdura, e in un mondo che degli schemi di allora oggi allegramente sghignazza.

Non sghignazza l’avvocato che dell’ istituto condominiale ancor si oggi occupa : le disposizioni vigenti, tranne alcune cosette, risalgono infatti al 1942 , anno di nascita del nostro Codice Civile. Complicato far capire al cliente il concetto, vero?

Vi sembra ragionevole che, nel 2010, siano in vigore nel nostro Paese norme che hanno l’ età dei nostri nonni ? No, vero?

Ma torniamo un attimo agli anni settanta . Già, ma allora il cliente come ti arrivava? Legale di famiglia, targa sul portone, nome sulle “Pagine Gialle “, passaparola e – grandissima risorsa – consulenza programmata agli iscritti alle associazioni di categoria dei proprietari e inquilini: CONFEDILIZIA, UPPI ( Unione Piccoli Proprietari Italiani ) , SUNIA ( Sindacato Inquilini e Assegnatari) . E , sempre più frequentemente, presenza a Convegni etc dai soggetti ut supra ( e non solo) organizzati.

Allora, e già da molto, oltre Oceano e oltre Manica gli avvocati erano quasi sempre riuniti in “ legal firm”, con decine, centinaia e talvolta migliaia di avvocati, specializzati dunque in tutti i rami del diritto , proprio e internazionale.

Venne la globalizzazione, e il trend del “quanto è bella la legal firm” cominciò a prender piede anche in questo nostro strano Paese : che era stato la culla del diritto.

Arrivarono soprattutto a Milano e Roma , in proprio o associandosi a preesistenti realtà italiane, molti grandi nomi della consulenza legale internazionale : che facevano non l’ immobiliare ma il real estate. L’ argomento sempre quello era ( stesura di contratti di locazione e di preliminari di compravendita, pareri sulle infrastrutture condominiali , con l’ aggiunta della disamina delle vicende ambientali proprie dei suoli e delle aree dimesse ). Ma con prepotenza emergevano quei temi legati al finanziamento delle operazioni immobiliari ( un tempo parrocchia riservata degli Uffici Legali dei Crediti Fondiari) , alla istituzione di fondi immobiliari, e via via cantando : sino alle cartolarizzazioni e, più recentemente , al federalismo demaniale.

Aiutate dalla proliferazione normativa, le “ legal firm” di casa nostra –in unione o no con le “ legal firm” internazionali- inventavano anche un nuovo lifestyle : il controllo diveniva Due Diligence , e il vecchio modello di quattro paginette altrimenti noto come “ contratto di locazione Pirola “ ( dal nome dell’ editore tecnico specializzato che per primo e con enorme successo l’ aveva proposto. Oggi non esiste più, il marchio fu acquisito già molti anni orsono dal Gruppo Sole 24 Ore ) diventava un voluminoso trattato multilingue.

E’ la globalizzazione , bellezza. E’ il cross-border (cross-border = termine che definisce operazioni che si realizzano tra soggetti appartenenti a Paesi e a legislazioni differenti ), bellezza.

Ma la moderna “ legal firm”, il cliente come lo trova ? Al di là dei tradizionali e sempre efficaci canali sopra citati per lo stimabile professionista , occorre tener ben presente che il nostro legislatore è intervenuto in senso liberale, emanando le disposizioni di cui alla Legge 248/2006 : norma che ha abrogato tutte le precedenti disposizioni che vietavano di svolgere – anche parzialmente – pubblicità informativa circa titoli e specializzazioni, caratteristiche del servizio offerto, etc.

Il Codice di deontologia forense, originariamente inflessibile, ha dovuto “adeguarsi al nuovo assetto normativo”, e ha previsto che l’ avvocato può dare informazioni sulla propria attività professionale , purchè l’ informazione sia veritiera, etc etc. Se vuole, può tenere rubriche sui media, anche televisivi e radiofonici ( purchè abbia preventivamente ricevuto l’ OK dell’ Ordine professionale ) . Ma non può rivelare al pubblico il nome dei propri clienti.

Infatti, sghignazzando , i real estate lawyers più noti emettono continuativamente comunicati stampa in cui raccontano cosa hanno fatto, stanno facendo e per chi, supportati in ciò da testate giornalistiche specializzate. ( Daily RE a ciò non si sottrae, ci mancherebbe !) . E vieppiù assumendo agenzie specializzate in strategie di comunicazione.

Al di là della provocazione ( ispirata dal libro “ Gli Avvocati…dovrebbero arrestarli da piccoli” , di Giulio Imbarcati- è uno pseudonimo- edizioni Robin, 2010 ) cosa fa “ davvero” oggi un real estate lawyer ? Perché – come disse anni fa Riccardo Delli Santi , “ pioniere “ a suo dire del moderno diritto immobiliare - senza un real estate lawyer la community immobiliare non potrebbe sopravvivere !



7 - Il nuovo PGT di Milano: favorevoli e contrari

Dopo un cammino interminabile, segnato da infiniti stop and go e da polemiche di vario tipo, nonché la discussione di 1.419 emendamenti (di cui 157 approvati), il Consiglio comunale di Milano approvava, nella notte 13-14 luglio 2010, il Piano di Governo del Territorio.

Il Documento, cioè, che contiene le nuove regole che disegneranno il futuro del capoluogo lombardo.

Al termine della maratona, il Comune invitava cittadini e associazioni a presentare le proprie Osservazioni : invito veniva da moltissime parti raccolto, aggiungendo corposa messe di carta a quanto già diffuso dall’ assessore allo Sviluppo del Territorio del Comune, Carlo Masseroli, vero e proprio “padre“ del PGT.

Da quel momento, le iniziative anche seminariali e convegnistiche (già numerose prima della Delibera di adozione) si sprecavano : per illustrare la “filosofia” del Piano, e le innumerevoli tecnicità dello stesso. Il PGT è davvero cosa complicata, e per addetti ai lavori. Basti pensare che, per consentire le Osservazioni, sono stati resi disponibili , anche sul sito del Comune, i seguenti documenti: Delibera adozione Consiglio Comunale, Avviso di deposito di pubblicazione, Documento di Piano, Piano delle Regole, Piano dei Servizi, Documentazione VAS, Componenti Geologica, Idrogeologica e Sismica, Attestazione errori materiali, etc

Molti operatori immobiliari hanno espresso pareri favorevoli, o addirittura entusiastici, al PGT. A parere di altri, invece, il Piano nasce con due principali handicap: eccessivo liberismo e assenza di un apparato amministrativo forte capace di governarlo.Il Piano rischierebbe insomma di innescare all'interno del tessuto urbano consolidato – dei processi di trasformazione non prevedibili, ne' governabili, e con gravi distorsioni. La combinazione dei tre principi innovatori sui quali si fonda la "filosofia di intervento" del Piano (indifferenza delle destinazioni funzionali, acquisibilità di volumetrie edilizie aggiuntive, attraverso il meccanismo perequativo, contrattazione con l'amministrazione comunale, basata sulla discrezionalità dell'ente pubblico) potrebbe dar luogo a modifiche sostanziali della struttura morfologico-funzionale del centro cittadino.

Sorge cioè la preoccupazione che quelle scelte "contrattate" rispondano, più che a logiche economiche, a “semplici logiche finanziarie”.

E’ poi recentissima la polemica ”Masseroli - Breglia. Il Presidente di Scenari Immobiliari, infatti, ha presentato uno Studio di tipo previsionale che dimostrerebbe quanto - a dispetto della conclamata visione strategica di cambiamento verso un “ Buon Governo” – i numeri che verrebbero prodotti sarebbero in realtà molto piccoli : appena due mila case in più verrebbero compravendute nell’ orizzonte 2016-2030 , mentre Milano ha bisogno di case a basso costo per “ trattenere” in città le persone che vi lavorano.

Immediata e secca la risposta dell’ assessore : si è data una puramente valutativa, mentre il Piano vuole cambiare radicalmente l’ approccio e la governance del territorio. E gli ambiti di trasformazione prevedono l’ obbligo del 35% destinato a housing sociale . Le funzioni, però, verranno definite solo in fase attuativa…

Man mano che il tema si dibatte nuove criticità sembrano emergere, in particolare la notizia che il Regolamento Edilizio, parallelo strumento di normativa edilizia, sarà predisposto quanto prima, ma la sua approvazione avverrà con la nuova Amministrazione.

Quali sono allora, nel dettaglio, i prossimi step del Piano ?

E, soprattutto, è davvero possibile decidere oggi che cosa di dovrà/potrà costruire tra venti anni ?




8 - Investimenti immobiliari dall’estero: alle radici di un sogno

Investimenti immobiliari a firma estera, in Italia, ve ne sono sempre stati : ma , generalmente, tali iniziative erano finalizzate allo svolgimento della attività caratteristica dei soggetti . Due nomi tra tutti, tanto per rendere l’ idea: gli impianti di IBM, presente sulla scena italiana già dagli anni sessanta, e i palazzi ad uffici di Deutsche Bank.

I primi investimenti nel “ nostro” senso del termine furono realizzati alla fine degli anni ottanta, in un momento di mercato particolarmente scintillante ma ancora molto privo di quelle caratteristiche che gli stranieri necessariamente pretendevano : in sintesi, reperibilità delle informazioni, trasparenza nei soggetti e, sul fronte dell’ offerta, prodotti del tipo che oggi definiremmo di classe A.

E’ ovvio, tutto ciò e molto altro ancora ( ad esempio, la famosa “certezza di tempi “ nei rapporti con le Amministrazioni ) all’epoca non c’era.

Complice il rallentamento del mercato, che dal 1992 iniziò una fase discendente durata sino al 1997 , gli stranieri non solo non guardavano più il nostro territorio , ma addirittura lo lasciavano, preferendo - almeno a livello della nostra cara vecchia Europa- Paesi quali la Spagna…per non parlar della loro “ scoperta “ dei cosiddetti “ Paesi emergenti “ della nascente Europa dell’Est .

Poi tutto cambiò. Canalizzati dalla sempre maggior presenza, in Italia, di Istituti finanziari internazionali di “ moderna generazione “ ( la cosiddetta “ banca-partner “ capace di inventare insieme al cliente strategie “ win-Win” ), di società di advisory ( sia immobiliare che fiscale) e di legal firm vieppiù specializzate nel real estate, gli investitori esteri si riaffacciavano al nostro mercato che, nel frattempo, si andava anche orientando verso la internazionalizzazione e cominciava a “ migliorare “ sul fronte dell’ attrattività. Considerazioni di carattere geopolitico ed economico-finanziario a parte , si intende : nel frattempo erano arrivati anche l’ euro, e i Fondi Immobiliari.

Ah, l’appeal dell’ Italia di quegli anni !

Affascinata dai begli immobili che la storica e rispettabile società quotata Immobiliare Metanopoli possedeva, Goldman Sachs acquisiva la società subito delistandola .Fu la prima vera “ grande operazione” dall’ estero : passarono così in mani “americane” immobili per circa 1,2 miliardi di lire , e un centinaio di dipendenti ( a dir il vero, l’ acquirente era una srl italiana , controllata dai fondi “ Whitehall” : ma sempre di Goldman Sachs si trattava ) .

Morgan Stanley si alleava con la neonata Pirelli RE, favorendone l’ impetuosa crescita, sotto la direzione del visionario AD Carlo Alessandro Puri Negri.

Si stabilizzavano in Italia, rendendosi subito protagoniste del mercato, le americane Clarlyle e Hines.

In poco tempo ce li ritrovammo tutti qui , interessati all’ acquisizione di interi portafogli , al trading di immobili singoli, e persino al development (interventi di sviluppo ) . Interessati a tutti i comparti del “commercial real estate “ ( cioè dell’ immobiliare non residenziale : uffici, retail , alberghiero e logistica). Introducendo concetti nuovi, e tanta, tanta liquidità.

Tra il 2001 e il 2004 gli investimenti esteri in Italia avevano raggiunto la rispettabile cifra di circa 8,5 miliardi di euro. Nel solo 2005- anno del “ picco” - tali investimenti furono pari a circa 4 miliardi.

Nel 2005/2006, si calcolò, era crossborder (cioè investimenti transnazionali) la metà circa dei grandi deal immobiliari.

Non sembri l’ elenco telefonico ( e senza pretesa alcuna di esaustività) : erano da noi , attivissimi, gli olandesi Corio, Eurocommercial Properties, Foruminvest, ING RE, Multi, Pradera e Redevco, e alcuni Fondi pensionistici investivano “ indirettamente”, ossia entrando nel capitale di società quotate ,come Beni Stabili, o di Società di Gestione di Fondi Immobiliari.

Gli inglesi Aberdeen, Doughty Hanson, Gazeley , Grosvenor, Henderson, McArthurGlen, Schroder e Segro.

I tedeschi Aareal, Allianz, Degi, IVG, SEB, TMW e Union Investment , oltre alla già citata DB, divenuta - ai fini immobiliari - RREEF.

I francesi Altarea, Auchan, Axa, BNP Paribas RE, Carrefour, Klepierre, Nexity.

C’ erano le grandi società d’ investimento americane (compresa Lehman Bros, ora scomparsa) : AIG Lincoln, Carlyle, GE Real Estate, ProLogis, Hines e Tishman Speyer.

E poi, ancora, l’ anglo-portoghese Sonae Sierra, la spagnola Neinver ( per non parlar del gruppo alberghiero NH, che acquisiva i Jolly Hotel di “marzottiana memoria”), le svizzere Credit Suisse AM e UBS RE. Cambiava abito, trasformandosi anche in developer specializzato in Centri Commerciali la svedese IKEA, presente nel nostro Paese da decenni . Facevano capolino il Fondo sovrano di Singapore, nonché alcuni emiri e sceicchi.

Per carità, quasi tutte le società sin qui citate sono ancora qui, ma al rallentatore. E oggi, dopo la “ mazzata” del 2008 e gli sconvolgimenti non solo del mercato ma anche delle previsioni normative, che succederà ?

Domanda iniziale : riuscirà questo Paese a trovare una rinnovata competitività immobiliare , o si dovrà rassegnare a un ruolo sempre più marginale o addiritture periferico, a favore di altri e lontani mercati che, a differenza dei nostri “ lacci e lacciuoli” offrono all’ investitore internazionale veri e propri “ ponti d’oro”, ma anche un rapporto spesso squilibrato tra rendimento e rischio?



9 - Agenti Immobiliari tra passato, presente e futuro

Dalle prime proposte di modifica del Codice Civile del 1942, alla definizione della Legge 253/58, (primo intervento diretto per la regolamentazione della professione di mediatore); dal lavoro per l'approvazione della Legge 39/89 ( norma cardine per la "professionalizzazione" della mediazione) mediante la creazione di uno specifico Ruolo Mediatori all'interno delle Camere di Commercio, sino ad arrivare ai recenti sviluppi normativi in vista di una più ampia riforma delle professioni, le Associazioni degli agenti immobiliari - soprattutto FIMAA e FIAIP – sono stati in prima fila per la crescita qualitativa della categoria.

In tempi recenti, inoltre, è nata la "Consulta Interassociativa della Mediazione", strumento importante per coordinare in un'unica voce le principali Associazioni nazionali di categoria.

Molte cose hanno negli ultimi anni tenuto occupati i vertici delle Associazioni (sia nell’azione “politica“ sia in quella di formazione/aggiornamento dei propri iscritti), e ciò al di là della “tradizionale“ lotta all’abusivismo, e delle tematiche caratteristiche di ogni struttura: soprattutto quando un’ Associazione ha caratteristiche e scopo di tipo corporativo.

Fra queste spiccano per rilevanza la tematica dell’ “antiriciclaggio” e la cosiddetta “Direttiva Bolkestein”.

L’obbligo di segnalare operazioni ritenute sospette è entrato in vigore nel 2006, con le relative limitazioni e adeguamenti del 2007, dove da quel momento in poi l’agente immobiliare assumeva tra gli altri l’ obbligo di identificazione dei clienti, acquirente e venditore, con esplicito riferimento al “titolare effettivo” che consegue l’operazione immobiliare; fornire i dati necessari agli organi competenti; conservare in un apposito fascicolo cartaceo i dati dei clienti, ovvero le relative fotocopie della carta di identità e i preliminari debitamente registrati; e compilare la scheda analisi del rischio e segnalare appunto le operazioni ritenute sospette.

Un obbligo certamente “pesante“ ma, ancor più complessa, per ragioni anche “strategiche”, è la “Bolkestein”.

Formalmente Direttiva 2006/123/CE, era stata definitivamente approvata da Parlamento e Consiglio il 12 dicembre 2006. La direttiva era stata recepita dall'Italia mediante il decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 94 del 23 aprile 2010.

Gli impatti sulla categoria degli agenti immobiliari sono numerosi, ma il focus è sui requisiti di accesso alla professione.

Recentemente i Presidenti Nazionali di FIAIP, Paolo Righi, e FIMAA, Valerio Angeletti, hanno condiviso un documento contenente proposte migliorative al regolamento di attuazione del decreto legislativo 59/2010.
Le due associazioni, a fronte di potenziali rischi a seguito della soppressione del Ruolo e per dare una più compiuta attuazione a quanto stabilito dall’art. 73 Dlgs. N° 59/2010, chiedono nel documento congiunto maggiori controlli da parte delle Camere di Commercio, e propongono una serie di obblighi per garantire la tutela della concorrenza e del consumatore, per ovviare al rischio abusivismo: “che tanti danni crea alla categoria, ai consumatori e al mercato immobiliare”.

Dopo tante polemiche, qual è lo “stato dell’arte”?

Ma intanto c’è un’ altra direttiva in arrivo : la EN15733, che introduce un criterio di standardizzazione dei servizi erogati dagli agenti immobiliari. A livello comunitario dovranno essere uniformate le prestazioni fornite dagli intermediari che operano nel mercato immobiliare e che daranno maggiori garanzie ai consumatori .

Quale sarà perciò nei prossimi anni il ruolo degli agenti immobiliari alla luce di tale direttiva europea, e quali le ricadute sul mercato immobiliare?

In questo contesto , quale potrebbe essere il “ peso” delle Borse Immobiliari operanti all'interno del sistema camerale?



10 - La lunga strada verso la trasparenza

Che cosa vuol dire “essere trasparente” nella Real Estate Industry e nella finanza immobiliare? Sono molteplici e concomitanti i requisiti di un comportamento, di un messaggio/discorso, di un documento, di un rapporto “trasparente”.

Ad esempio un “trasparente e corretto” rapporto di stima di un immobile deve essere:

- Redatto secondo quanto previsto nell’ordine/incarico rilasciato dal Cliente

- Redatto secondo leggi/norme vigenti

- Redatto in assenza di conflitti di interesse e nel rispetto dell’indipendenza del perito/Esperto da condizionamenti di qualsiasi tipo e origine,

- Chiaro (anche nell’indicare ciò che il perito/Esperto non ha verificato), semplice, comprensibile

- Completo (secondo quanto previsto in incarico) e preciso

- Redatto con linguaggio appropriato, ma non (volutamente) “difficile” o criptico,

- Redatto con specifica competenza.

Per la stima degli investimenti dei Fondi Immobiliari , Banca d’Italia e CONSOB hanno fornito alle SGR istruzioni specifiche. E’così ora compito della SGR indicare agli Esperti indipendenti i criteri peritali da utilizzare nelle loro stime. Ciò pare una forzatura in contrasto con l’indipendenza dell’Esperto, che invece dovrebbe essere libero di applicare alle stime da lui firmate il criterio peritale (o comparativo o reddituale sintetico – cioè con utilizzo di “cap rate”-, o reddituale analitico – cioè con utilizzo della DCF Analysis -, o della verifica del “costo di costruzione/ricostruzione meno deprezzamento più prezzo del terreno”) da lui ritenuto più opportuno per valutare uno specifico immobile.

Oltre all’onestà (anche intellettuale), all’indipendenza (dai voleri di clienti e non solo), alla conoscenza puntuale di leggi e di norme del settore, a una dimensione aziendale tale da soddisfare le richieste del cliente in termini di tempi,quantità e qualità dei servizi erogabili, anche la competenza e l’esperienza sono entrambe e contemporaneamente necessarie per poter disporre di un rapporto consulenziale o di stima “trasparente” e “corretto”.

Al consulente e al valutatore non si chiede garanzia del risultato, ma garanzia circa come svolge il proprio lavoro (cioè garanzia di impegno, competenza, correttezza e – last but not least – trasparenza).

Grande responsabilità circa la trasparenza nel settore immobiliare è in capo a tutti:

- Al Parlamento e al Governo, che ad esempio dovrebbero introdurre in Italia una legge che imponga su tutto il territorio nazionale univoci criteri di misurazione delle superfici commerciali per la vendita e (diversi dai primi) per la locazione di beni immobili (con differenti specifiche per abitazioni, abitazioni turistiche, uffici, edifici industriali e per logistica, negozi, centri commerciali, etc.). Dovrebbe essere anche imposto per legge l’obbligo di inserire in tutti gli annunci (su cartelli, carta stampata, lettere/volantini, internet, etc.) di offerta in vendita o in locazione di beni immobili la superficie (come sopra calcolata, cioè in modo univoco secondo legge) e il prezzo o il canone richiesto al mercato,

- A chi offre i servizi (Banche, SGR, società di consulenza e/o di valutazioni immobiliari o professionisti singoli/associati tra loro), che deve essere sempre più competente e indipendente,

- A chi chiede la prestazione del servizio e cioè al “Signor Cliente”, che non deve tacere nulla al consulente/valutatore/Esperto indipendente circa l’immobile da valutare,

- Alle Associazioni di categoria, che devono dotarsi (alcune lo hanno già fatto e altre si stanno organizzando in merito) di regole comportamentali coerenti con i principi di competenza, correttezza, trasparenza indispensabili per rispettare leggi/norme e per essere riconosciuti dal mercato come legittimi protagonisti nella Real Estate Industry, nonché di programmi di formazione sia per l’accesso alla professione sia di periodico e costante (obbligatorio) aggiornamento,

- Alle Scuole di specializzazione e alle Università, che devono sempre più investire nel preparare i docenti in un campo così specialistico e ad alto valore aggiunto,

- Agli organi di controllo a qualsiasi livello, a magistrati, forze dell’ordine, GdF, che devono anch’essi sempre più specializzarsi nel settore immobiliare.



11 - Real Estate e fotovoltaico: agli albori di una nuova scienza (registrazione 23 febbraio 2011)

Se si guarda alla stampa specializzata estera, si direbbe che la battaglia contro gli edifici energivori è quasi vinta: un building (sia esso a uso residenziale o “commercial”, cioè non residenziale), non può non essere “green”, pena l’ esclusione/ espulsione dal mercato.

Se si guarda ai più grandi “Award” del panorama internazionale, non ve ne è uno che non preveda una menzione speciale per la categoria “green building” : e allora si premia la riduzione nel consumo di energia “ con approccio olistico”, e con l’ utilizzo di tutte le tecnologie oggi disponibili.

Se si conversa con quella illuminata compagine di superarchitetti specializzati nella progettazione e proposizione di edifici ecosostenibili ( e di italiani ve ne sono diversi, e di bellissimo nome … ), escono anche i numeri : con il mio progetto avrai il 67% di “ reduction” nell’ energia usata per il riscaldamento, il 55% in meno di costi legati alla “ power consumption” in generale , consumerai il 74% in meno di acqua potabile , ridurrai dell’ 89% le emissioni di CO2, e via discorrendo.

La performance si traduce sempre in risparmi , meno si affronta il problema degli investimenti necessari per realizzare codesti risparmi : e solo da poco si è incominciato a parlare, nel real estate, di sistemi di produzione dell’ energia. Ma siamo fiduciosi : siamo appena agli albori di una nuova scienza e non ci vorrà molto per poter contare su dati credibili anche sugli ultimi due temi.

In Italia questo settore gode di incentivi tra i più alti al mondo, il cosiddetto “Conto Energia”. Per primi, gli istituti di credito hanno così visto nel solare fotovoltaico un interessante business e molte Banche offrono linee di finanziamento dedicate.

“Questo” mercato sta assistendo a un vero e proprio boom che sembra durerà per tutto il 2011 grazie alla decisione del Governo di promuovere gli incentivi fino al 2013 (il “Nuovo Conto Energia” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 28 agosto 2010).

OK, allora, il fotovoltaico rappresenta una bella opportunità per le Banche, ma può essere un valore aggiunto anche per il Real Estate?

Si dice che un numero crescente di strutture immobiliari stanno adottando – soprattutto nel settore degli immobili commerciali - le più recenti innovazioni, e in particolare le applicazioni del solare fotovoltaico .

Ma è proprio vero?

Qual’è l’orientamento che il mondo del mattone sta dimostrando nei confronti della nuova tecnologia, a parte l’ esperienza di alcune SGR “ immobiliari” che già hanno dato vita a Fondi dedicati al fotovoltaico?

A queste domande , sinora, si è risposto poco ( anche in termini di Studi e Analisi) ma il giudizio dell’ autorevolissimo Prof. Oliviero Tronconi , del Politecnico di Milano , è già categorico. «In Italia esiste una profonda arretratezza culturale degli operatori del Real Estate non solo verso il fotovoltaico, ma sull’intero versante energetico in edilizia». A titolo di esempio, a Londra si stanno moltiplicando società che si occupano di servizi energetici agli edifici in grado di gestire da remoto i consumi energetici delle strutture in base alle condizioni climatiche e all’utilizzo. In Italia , invece, «gli esperti si trovano a operare come dei tecnici che visitano malati terminali», ossia gli edifici che si continuano a costruire con poca attenzione al risparmio energetico.

Secondo dati dell’ Istituto di ricerche Scenari Immobiliari, solo il 10% dei fabbricati industriali in Italia è da considerare adatto alle esigenze dell’industria moderna, il 36% delle aziende italiane occupa edifici costruiti prima del 1970. Esistono dunque sconfinate opportunità per interventi di riqualificazione energetica, e spesso è proprio la decisione di investire nel fotovoltaico che può stimolare e facilitare un efficientamento energetico complessivo di capannoni industriali, laboratori artigianali e per la ricerca, o anche parchi tecnologici.

Eppure i costi di gestione degli immobili sono una spesa rilevante che, in genere, eguagliano il costo di realizzazione dell’opera già dopo 14-15 anni, e la voce energia è una quota molto rilevante dei costi totali di gestione. Secondo Tronconi, una volta che ci sarà la ripresa economica «il costo dell’energia schizzerà alle stelle e investire nel risparmio energetico è dunque cruciale. Oltre a operare sul fronte dell’efficienza energetica, il settore del Real Estate DEVE oggi investire anche nelle rinnovabili e nel fotovoltaico in particolare. Gli incentivi in Conto Energia non dureranno in eterno e si presenta oggi un’occasione irriproponibile».

Un ulteriore stimolo offerto dal fotovoltaico riguarda lo smaltimento delle vecchie coperture in eternit, operazione che in Lombardia è obbligatoria entro il 2015. La nuova legge sul Conto Energia, infatti, ha confermato un “premio in tariffa” del 10% per chi, dovendo installare il fotovoltaico sul tetto, decide di rimuovere le coperture in amianto. Gli incentivi erogati dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) aumentano del 10% e questo, sull’arco dei 20 anni di erogazione dei contributi, permette di ripagare ampiamente il costo di smaltimento.

(Per inciso, i dati sono stati forniti nel corso di un recente Convegno su “La Valorizzazione degli immobili d’impresa”, organizzato da Banca Popolare di Milano con il supporto del Politecnico di Milano e di Sinergia Sistemi, società specializzata nella valorizzazione energetica degli edifici).

Il momento di investire sembra dunque essere arrivato. Secondo alcuni esperti, infatti, «nei prossimi anni ci si attende una riduzione del costo dei moduli fotovoltaici del 60%»: un ulteriore stimolo per gli investitori.

Il Real Estate lo saprà cogliere?

Ha ragione il Prof. Tronconi, o esistono già luminose “gemme “?


12 - Logistica immobiliare, da “capannone” a piattaforma integrata (registrazione 23 febbraio 2011)

Rispetto all’idea tradizionale che la considerava come una mera funzione interna all’azienda (in pratica stoccaggio e movimentazione delle merci) oggi la logistica ha acquisito un’importanza strategica e viene identificata come “infrastruttura operativa della supply chain”, il sistema cioè che gestisce i collegamenti dei flussi fisici, informativi e finanziari di una pluralità di imprese che partecipano a una unica catena del valore. In questa prospettiva, dunque, la logistica non è più solo attività sussidiaria alla produzione, ma una modalità che consente di ridisegnare le relazioni di fornitura e distribuzione, di coordinare le attività manifatturiere e di servizio tra imprese localizzate in aree lontane, e di ridurre le distanze operative tra produzione e consumo”.

Queste poche righe, tratte dal bel volume “Logistica e mercato immobiliare in Italia” (a cura di Stefano Bellintani e Susanna Zucchelli, entrambi al Politecnico di Milano) sono già sufficienti a cogliere un primissimo e fondamentale aspetto dell’“industrial real estate”: la scala di riferimento è, insieme, locale e globale.

La prima necessita “solo” di un servizio rapido ed efficiente. Per la seconda, la capacità di fornire il territorio di snodi infrastrutturali e assi di collegamenti crea e costituisce un vantaggio competitivo che accresce anche l’attrattività – per gli investitori – di un Paese rispetto a un altro.

Per limitarci all’Europa, è facile comprendere, in questo senso, il primato dei Paesi Bassi e, più recentemente, dei Paesi dell’Est, e delle regioni attraversate da quei tracciati che la programmazione comunitaria definisce “Ten-T” (Tran-European Network Transport) e che nel linguaggio corrente vengono chiamati “Corridoi”.



E l’Italia? Il parco logistico storicamente esistente (la logistica immobiliare è semplicemente il nuovo nome di ciò che un tempo si chiamava “ mercato capannoni/magazzini”, segmento che per ovvi motivi c’è sempre stato) è ancora caratterizzato da manufatti di indiscutibile obsolescenza e anche bruttezza, che sorgono un po’ ovunque sul territorio.

Per il futuro, l’espansione e il rinnovamento si dovrebbero concentrare sul Corridoio I (Berlino-Palermo), sul Corridoio V (Lisbona-Kiev), sul Corridoio 8 (Mar Adriatico-Mar Nero, più precisamente Bari-Varna) e sul Corridoio 24 (Rotterdam - Genova). Tutti i tracciati prevedono la combinazione di assi viari e ferroviari. Essenziale è l’accessibilità aeroportuale.

In questo quadro, all’Italia spetterebbe allora un ruolo di assoluta centralità, punto di riferimento obbligato per la location di strutture logistiche di nuova generazione.

Ma i tempi non saranno brevi. E il Piano Nazionale della Logistica 2011-2020 , che dovrebbe colmare il gap negativo del nostro Paese in questa materia, è stato presentato solo la scorsa estate…

Nel frattempo, e guardando il mercato immobiliare logistico, il comparto – che era cresciuto nella prima parte dell’ultimo decennio a ritmo sostenuto , grazie anche all’arrivo di grandi operatori internazionali specializzati che si erano affermati quali player principali, mettendo in ombra gli storici protagonisti di casa nostra – ha cominciato poi a mostrare segni di attenuazione dovuti, soprattutto, ai problemi contingenti dell’economia, da cui esso strettamente dipende.

Lo sviluppo si è così limitato solo ad alcune aree del nostro territorio (la logistica immobiliare richiede spazi molto vasti, e conseguentemente costo dei terreni molto basso).

Generalizzati, di conseguenza, lo stallo o la contrazione nei valori; e vacancy in aumento.


Negli ultimi mesi però, e secondo gli analisti del mercato, qualche segnale di ripresa ci sarebbe, sia un termini di assorbimento che di conseguente performance nei rendimenti (numerosi sono gli investitori, Fondi immobiliari, etc, che sviluppano e/o acquisiscono solo asset per la logistica).

Forse anche a livello internazionale ci saranno novità.

Di sicuro, il recentissimo merger tra i due colossi (americani, ma agiscono a livello globale) dell’“industrial real estate“, AMB Property Corporation e ProLogis, che ha dato vita al maggior player mondiale del settore - capitalizzazione 24 miliardi di dollari, AUM 46 miliardi di dollari, e un portafoglio che supera i 55 milioni di metri quadrati di “distribution facilities” in 22 Paesi - ha fatto rizzare molte orecchie.

-Qual'è l’interrelazione tra il mercato immobiliare logistico italiano e quello internazionale?

-Quali le differenze nell’ offerta e nella domanda?

-Sviluppo “speculativo”, o sempre più “built to suit”, cioè costruito “su misura” per il tenant, già in fase di pre-let (cioè pre-affittanza)?

-Quali sono, oggi, le caratteristiche tecniche ottimali di un immobile logistico?

-Che “peso” hanno, nella logistica immobiliari, le classi di efficienza?