Rapporti e Analisi
 

I costi degli uffici nel mondo, secondo Cushman&Wakefield
14 febbraio 2007

Presentata il 14 febbraio a Milano l'edizione 2007 di "Office Space Across the World", la Ricerca svolta a livello mondiale sui prezzi delle location a uso ufficio pubblicata annualmente dalla società di consulenza immobiliare internazionale Cushman & Wakefield. Durante l'incontro stampa, Cushman& Wakefield ha distribuito anche il primo numero di "Marketbeat Italy", un outlook interamente dedicato al nostro Paese. Esaustivo e sintetico al tempo stesso, il Report analizza il mercato degli uffici, del retail della logistica e dell' investment a Milano e nelle altre principali città, fornendo anche la relativa pipeline. Uno strumento nuovo sicuramente molto utile per gli investitori esteri, già da noi presenti o prospettici.
Office Space Across the World (l'edizione di quest’anno offre i dati raccolti dalle sedi della società alla fine di dicembre 2006) confronta i costi di occupazione degli uffici in 211 location chiave in 51 Paesi nel mondo. Di queste location, il 94% ha registrato una crescita annua positiva o stabile ,e solo il 6% ha registrato un declino.
Il West End District di Londra mantiene il titolo di location a uso ufficio più cara al mondo.Occupare 1 metro quadrato di spazio a uso ufficio costa infatti mediamente 2.009 euro all’anno. La cifra è del 35% superiore rispetto ai costi di occupazione di Tokyo, fermi a 1.493 , che a sua volta ha superato Hong Kong (1.448), portandosi così al secondo posto nella classifica.
«L’aumento che abbiamo registrato nel costo di occupazione di uno spazio a uso ufficio nelle location più importanti al mondo è stato il più rapido in assoluto a partire dalla svolta ascensionale del ciclo economico degli immobili avvenuta nel 2001. Motore trainante nella maggior parte dei mercati è stato il settore dei mercati finanziari, estremamente positivo visti il miglioramento del mercato azionario, i livelli record raggiunti da fusioni ed acquisizioni e i più sofisticati mercati finanziari globali», afferma Elaine Rossall, autrice della ricerca nonché Head of Business Space Research & Consultancy per Cushman & Wakefield EMEA.
Guy Taylor, a capo della West End Office Agency di Cushman & Wakefield, così ha commentato la prima posizione del West End di Londra: «Questo primario distretto di Londra attrae società alla ricerca di elevati standard qualitativi, di spazi-vetrina che soddisfino le richieste dei locatari. Vogliono il meglio e sono disposti a pagare le cifre più alte per questo».
La città indiana di Mumbai, insieme a Dublino, è la città che ha scalato più posti all’interno della classifica, affermano i ricercatori di Cushman& Wakefield. Mumbai è salita di sei posizioni attestandosi al quinto posto, con un costo di occupazione degli uffici di 981 euro per metro quadrato. Sanjay Verma, Executive Managing Director di Cushman & Wakefield South Asia, così ha dichiarato che «Il settore dei servizi finanziari continua ad essere molto attivo a Mumbai. Il 2006 ha visto l’ingresso e l’espansione di diverse importanti banche d’investimento, fra cui Goldman Sachs, UBS e Credit Suisse First Boston, e di fondi di private equity; questo ha portato ad una rapida occupazione degli spazi primari destinati ad uffici nel centro e a sud di Mumbai. La domanda numerosa, insieme alla mancanza di nuove aree di sviluppo e il basso numero di spazi liberi, hanno prodotto questa significativa scalata dei prezzi».
L'indagine di C&W prosegue così : «La capitale irlandese Dublino sale di sei posizioni raggiungendo il sesto posto della classifica, con costi di occupazione pari a 823 nei distretti centrali di Dublino 2 e Dublino 4, situati entrambe a sud del fiume Liffey. Grazie ad un’occupazione record degli uffici, l’anno scorso gli affitti sono saliti del 43%».
James Nugent, Director dell’Office Agency Lisney, Alliance Partner in Irlanda di Cushman e Wakefield, ha dichiarato che «la crescita è stata spinta da un’economia tendente al rialzo e da una domanda crescente di spazi destinati ad uffici, proveniente in particolare dal settore dei servizi finanziari, che ripetto a dieci anni fa occupa il 50% di persone in più nella città».
L’esplosione di Dublino e Mumbai ha declassato di due posizioni New York Midtown, che ora si trova al nono posto, afferma C&W. Questo nonostante l’anno scorso si sia verificato un aumento degli affitti del 28% in dollari, quando il tasso di uffici liberi è sceso del 7% per la prima volta a partire dall’estate 2001, prima dell’attentato al World Trade Center.
Nel 2006, in termini di aumento percentuale degli affitti, la maggior componente dei costi di locazione, la maggior crescita in moneta locale è stata registrata ad Abu Dabi, negli Emirati Arabi, dove gli affitti sono saliti del 200%. Così ha commentato Elaine Rossall «Nella città non c’è quasi più spazio disponibile, dal momento che le aziende si espandono sulla scia del boom economico della regione».
L’India è presente in otto delle dieci posizioni della classifica relativa all’aumento degli affitti. Le crescite più rapide sono state registrate nel distretto di Worli di Mumbai (che ha anche i costi di occupazione più alti di tutta la città) e nel Bandra Kurla Complex, alla periferia di Mumbai. In queste due location l’aumento è stato rispettivamente del 107% e del 93%. «Le nuove caratteristiche qualitative delle aree di sviluppo destinate ad uffici a Worli e Bandra Kurla Complex hanno eclissato gli spazi destinati ad uffici nel distretto centrale di Mumbai. Questo a sua volta ha prodotto l’escalation degli affitti» ha continuato Sanjay Verma.
Per quanto riguarda l’Italia, a Milano e a Roma il mercato degli uffici «ha avuto andamenti differenti nel corso del 2006. A Milano l’occupazione è rimasta stabile, sostenuta da una domanda sana da parte di locatari internazionali che hanno puntato su i migliori spazi disponibili sul mercato. A Roma l’attività di locazione, il cui mercato è stato da sempre dominato da sociretà italiane, ha registrato un significativo declino, che riflette la lenta crescita economica nazionale e la riduzione della spesa pubblica. I costi degli affitti sono comunque saliti in entrambe le città, a causa della continua mancanza di nuove strutture».
Fondata nel 1917, Cushman & Wakefield offre servizi a livello mondiale attraverso 197 uffici in 55 Paesi e oltre 11.500 professionisti. La Società fornisce soluzioni integrate di consulenza, implementazione e gestione attiva per conto di proprietari e investitori attraverso ogni stadio del processo del real estate. Queste soluzioni includono la consulenza ai clienti per quanto riguarda l’acquisto, la vendita, il lease e la gestione degli asset. C&W fornisce inoltre consulenze nella valutazione, nel planning strategico e nella ricerca, nell’analisi del portfolio, e nell’assistenza durante la selezione della location e degli spazi, oltre ad altri servizi di consulenza.
 

 LE LOCATION PER UFFICI PIÙ COSTOSE AL MONDO*
* La classifica è stilata a partire dalla location con il costo di occupazione più elevato per ogni nazione monitorata. Gli affitti, che costituiscono la maggior parte dei costi di occupazione, sono calcolati sulle superficie interna netta.

Classifica 2007 Classifica 2006 Città Paese Location Costi totale occupazione
€ per mq all’anno
1 1 London United Kingdom West End 2,009.0
2 3 Tokyo Japan CBD 1,493.0
3 2 Hong Kong China CBD 1,448.1
4 4 Paris France CBD 1,011.8
5 11 Mumbai India Central - Worli 980.8
6 12 Dublin Ireland 2/4 Districts 823.0
7 5 Moscow Russia CBD 786.9
8 6 Milan Italy CBD 700.1
9 7 New York United States Midtown 668.6
10 n/a Dubai United Arab Emirates CBD 652.3
11 9 Seoul South Korea Gangnam 650.5
12 13 Kuwait City Kuwait CBD 637.4
13 n/a Zurich Switzerland CBD 628.7
14 10 Stockholm Sweden Normalmstorg 550.6
15 n/a Luxembourg City Luxembourg CBD 536.5
16 17 Madrid Spain CBD 524.3
17 22 Singapore Singapore CBD 518.1
18 16 São Paulo Brazil CBD 510.8
19 14 Sydney Australia CBD 503.8
20 15 Frankfurt Germany CBD 483.0
21 19 Shanghai China CBD 481.3
22 18 Amsterdam Netherlands South Axis 458.8
23 23 Copenhagen Denmark City 426.7
24 21 Brussels Belgium Quartier Léopold 422.2
25 26 Oslo Norway CBD 417.6
26 20 Athens Greece Syntagma Square 404.4
27 33 Warsaw Poland CBD 381.2
28 n/a Calgary Canada CBD 357.7
29 27 Lisbon Portugal Avenida da Liberdade 352.9
30 25 Vienna Austria Central 350.1
31 39 Buenos Aires Argentina CBD 342.5
32 31 Budapest Hungary Pest CBD 338.8
33 28 Mexico City Mexico CBD 336.6
34 35 Bucharest Romania CBD 331.8
35 30 Beirut Lebanon CBD 331.5
36 29 Taipei Taiwan CBD 303.3
37 34 Helsinki Finland CBD 300.0
38 37 Prague Czech Republic CBD 276.0
39 32 Tel Aviv Israel CBD 275.3
40 42 Istanbul Turkey European side (Levent) 262.2
41 38 Auckland New Zealand CBD 253.1
= 42 41 Zagreb Croatia CBD 240.0
= 42 40 Bratislavsa Slovakia CBD 240.0
44 43 Kuala Lumpur Malaysia CBD 217.4
= 45 45 Sofia Bulgaria CBD 216.0
= 45 47 Riga Latvia CBD 216.0
47 48 Tallinn Estonia CBD 209.8
48 46 Vilnius Lithuania CBD 204.0
49 50 Sandton South Africa CBD 196.9
50 53 Bangkok Thailand CBD 177.2
51 n/a Jakarta Indonesia CBD 134.8

LE 10 LOCATION CHE HANNO REGISTRATO IL MAGGIOR AUMENTO IN PERCENTUALE DEGLI AFFITTI IN MONETA LOCALE NEL 2006

Paese Città Location Aumento in percentuale degli affitti in moneta locale
United Arab Emirates Abu Dhabi CBD 200
India Mumbai Central - Worli 107
India Mumbai Suburban - Bandra Kurla Complex 93
India New Delhi CBD 88
India New Delhi Suburban - Gurgaon 74
India Mumbai CBD 58
India Chennai Suburban - Guindy 47
Canada Calgary CBD 47
India Chennai CBD 46
India Pune CBD 46

NB: Tutti i dati sono di C&W.