«L’aggiornamento sul mercato degli investimenti diretti di immobili commerciali in Europa, presentato oggi da Jones Lang LaSalle in occasione dell’Expo Real, evidenzia come gli investimenti diretti di immobili commerciali in Europa siano aumentati fino a raggiungere i €18 miliardi nel Q3 2009, un incremento del 40% rispetto al trimestre precedente (€12.9mld nel Q2 2009).
Tony Horrell, Head of European Capital Markets di Jones Lang LaSalle ha dichiarato: “Per il secondo trimestre consecutivo il volume delle transazioni è aumentato e ora crediamo che i volumi trimestrali peggiori (quelli del Q1 2009) siano i più bassi che registreremo in questo periodo di crisi. Ci aspettiamo che il Q4 2009 sia il trimestre più forte dell’anno in termini di volumi e che i volumi annuali complessivi supereranno i €60 miliardi. Nonostante l’aumento delle transazioni, crediamo che i volumi complessivi relativi al 2009 saranno inferiori del 45% rispetto a quelli del 2008, che a loro volta erano inferiori del 55% rispetto a quelli del 2007”.
Continua Horrell: “Nel corso del periodo estivo il sentiment che circondava il mercato è notevolmente migliorato e oggi ci sono forti segnali di una ritrovata fiducia in alcuni mercati europei. Il sentiment ha chiaramente la capacità di muovere i mercati (spesso più dei fondamentali) e, al momento, è uno dei fattori chiave dell’aumento delle transazioni e dell’interesse degli investitori, evidenti in tutti i settori e nella maggior parte dei mercati”.
Tipologie di Immobili
L’interesse degli investitori resta prevalentemente focalizzato su prodotti prime di sicura redditività, infatti il mercato resta suddiviso tra questa tipologia di asset prime e tutti gli altri immobili. Gli investitori attivi hanno anche mostrato una chiara preferenza per i mercati più trasparenti dell’Europa Occidentale e per quei mercati che hanno registrato le maggiori diminuzioni nei prezzi – in alcuni casi fino al 50%. Il risultato è che i mercati in tutta Europa oggi stanno registrando diversi livelli di attenzione da parte degli investitori e stanno affrontando prospettive molto diverse.
Tipologie di Investitori
Alcuni mercati, come quello di Londra, sono sommersi dall’equity, spesso proveniente da privati dotati di grandi patrimoni. Le istituzioni stanno osservando nuovamente afflussi positivi per i propri fondi retail, mentre la paura che attanagliava gli investitori sta iniziando a diminuire. Anche i fondi aperti tedeschi hanno registrato afflussi positivi e, come gruppo, restano attivi in tutta la regione. I REIT Europei hanno ricapitalizzato grazie ad una combinazione di nuove azioni emesse e di asset venduti; oggi sono in una posizione più forte e osservano il mercato per rientrare in qualità di compratori.
Cresce la consapevolezza che le migliori opportunità siano solitamente già aggiudicate prima che il mercato inizi a migliorare e che, quando i segnali di ripresa saranno chiari, i venditori cercheranno di mantenere i propri asset il più a lungo possibile. Ad ogni modo, la raccolta di equity per i fondi d’investimento rimane lenta e c’è poca richiesta di investimenti value-add. Ciò detto, alcuni investitori opportunistici stanno focalizzando la propria attenzione su opportunità di debito distressed.
Flussi di Investimenti Cross Border
Gli investimenti cross border continuano ad accelerare e nel complesso stanno crescendo più velocemente rispetto agli investimenti nazionali. Alcuni mercati come Germania, Svezia e Russia rimangono focalizzati principalmente sul mercato interno, mentre UK, Spagna e Francia hanno dimostrato forte interesse verso gli investimenti cross border nel Q3, rispetto al Q1 2009.
Accesso al Credito
Abbiamo riscontrato una maggiore facilità di accesso al credito, particolarmente al credito destinato a nuovi acquisti di immobili prime. Ad ogni modo, i criteri per la concessione di questi finanziamenti restano rigidi e i processi di valutazione severi. La conseguenza di questa maggiore facilità è un incremento nel numero delle operazioni più grandi con le dimensioni medie delle aree che iniziano ad aumentare. Comunque, una piena ripresa del mercato, che includa investimenti in opportunità e sviluppi a valore aggiunto, dipenderà dalla ricapitalizzazione del settore, compresi sia i bilanci d’esercizio delle banche che le CMBS.
La mancanza di prodotto di qualità sul mercato si tradurrà in una significativa porzione di capitale inutilizzato. Pochi proprietari possono realizzare profitti dalla vendita ai valori attuali; le banche concederanno credito in modo graduale e hanno già mostrato di non voler immettere troppi immobili sul mercato; alcuni fondi di previdenza che hanno investito al livello più basso del mercato potrebbero cercare di fare profitti che saranno comunque rari; e alcuni investitori cercheranno di effettuare dismissioni strategiche per ribilanciare i portafogli. La disponibilità limitata di prodotto di qualità rinforzerà la spinta dei rendimenti prime verso il basso, nei mercati che hanno registrato un interesse crescente da parte degli investitori.
Rendimenti e Pricing
In alcuni mercati le opportunità prime esistenti non sono sufficienti a soddisfare la domanda, come Londra ad esempio, e ciò ha portato al consolidamento dei rendimenti e sta ora portando verso una maggiore flessibilità nelle richieste degli investitori. In un ristretto numero di mercati, alcuni investitori sono ora disponibili ad accollarsi immobili quasi-prime oppure un elemento di rischio, che sia la redditività a breve termine o la minore solidità dei tenant. Londra ha anche avuto qualche relativo vantaggio in termini di movimenti valutari, particolarmente da parte di compratori privati e gli investitori continueranno a monitorare i principali movimenti valutari esteri.
Quei mercati che restano dominati dalle istituzioni pubbliche hanno tendenzialmente registrato un reprcing limitato e questo, per quanto riguarda gli investitori internazionali, sta incoraggiando un approccio attendista che limita ulteriormente la liquidità all’interno di questi mercati. Viceversa, in quei mercati che hanno registrato un maggiore re-pricing e attratto un certo volume di interesse da parte degli investitori vediamo aumentare la liquidità, il che crea a sua volta condizioni più favorevoli per gli investimenti.
Economia e Mercato degli Utilizzatori
Le preoccupazioni circa lo stato dell’economia in generale rimangono, anche se le previsioni più recenti sono state ritoccate marginalmente verso l’alto e le economie stanno iniziando a registrare PIL trimestralmente in crescita. L’economia continuerà ad influenzare il settore attraverso il suo impatto sulla domanda degli utilizzatori, che continuerà ad essere debole. Storicamente, il Real Estate è un settore che si muove in ritardo rispetto all’economia generale ed è dunque possibile che il mercato degli utilizzatori abbia delle difficoltà anche dopo la ripresa economica.
I canoni continueranno a diminuire fino al 2010 nella maggior parte dei mercati e i volumi di take up saranno vicini ai propri record negativi con l’assorbimento netto negativo in molti mercati per almeno un anno intero. Anche se pochi mercati registreranno canoni in discesa nel 2011, laddove si registri una ripresa dei canoni questa sarà generalmente debole, anche se in alcuni mercati un numero molto limitato di nuove disponibilità potrebbe comportare un aumento più rapido dei canoni». (CS della Società)
