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La FIMAA-Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari ha presentato, il 26 marzo a Torino, la decima edizione del Listino Prezzi 2008 degli Immobili di Piemonte e Valle d’Aosta.
A illustrare i dati del mercato Immobiliare urbano e turistico, emersi dai rilevamenti effettuati sul territorio, si sono susseguiti Sergio Garlando, Presidente FIMAA Piemonte, Maria Grazia Savant Ros, Presidente FIMAA Torino, Alessandro Berlincioni, Coordinatore del Listino Prezzi e Stefano Stanzani, Centro Studi FIMAA.
"Questa pubblicazione è uno strumento operativo di rapida e semplice consultazione, utile sia ai professionisti del settore, sia ai cittadini. I dati raccolti ed i grafici esplicativi del Listino permettono un’analisi congiunturale tra i prezzi di abitazioni, uffici e negozi che, con le altre variabili macroeconomiche, forniscono un’ampia e completa visuale della competitività del Mercato. Dal punto di vista metodologico sono state effettuate molteplici rilevazioni nell’ambito di ciascuna microzona individuata che hanno portato a definire un range di valori medi al metro quadrato di un immobile più frequentemente compravenduto e classificato per tipologia" afferma una Nota dell' Associazione, che così prosegue "Dieci anni fa, proprio come oggi, si viveva una fase di incertezza: il mercato azionario mostrava forte volatilità e i tassi di interesse erano calati drasticamente. I principali quotidiani italiani del tempo indicavano una ripresa del mercato immobiliare con una domanda che, allora come oggi, puntava sulla qualità edilizia e con i prezzi medi degli appartamenti di pregio in due significative zone urbane di Torino, quali il Centro storico e la zona della Gran Madre-Crimea, che si attestavano, rispettivamente, sui 4 milioni di Lire al mq e sui 5 milioni di Lire sempre al mq. Nelle medesime zone urbane della Città le valutazioni del 2008 sono pressoché raddoppiate: in centro, infatti, la valutazione in media risulta di 4 mila Euro al mq, mentre in Gran Madre-Crimea di 5 mila. Un incremento questo, ben al di sopra dell’inflazione media di periodo, pari a poco meno del 22%. Al tempo si leggeva, inoltre, che la ripresa del Mercato era testimoniata anche dalla riduzione dei tempi medi di vendita di un’abitazione: da 9-10 mesi del 1995/’96 si era arrivati a circa 5 mesi nel 1999. Oggi, i tempi medi di vendita si aggirano sui 7-8 mesi".
Oggi molti compratori, allarmati dalla difficile situazione economica, si sono allontanati dall' investimento immobliare. Con inevitabili conseguenze anche sul fronte dei volumi e dei prezzi.
"Nel 2008 il numero di scambi riferito a tutti gli immobili si è ridotto, rispetto all’anno precedente, del 13,7% (-15,1% per il solo comparto residenziale). Questo allontanamento è da ricondursi a qualche razionale motivazione economica? Certamente la crisi della liquidità cui sono sottoposte molte famiglie ha un peso notevole, oltre al fatto che molte sono in attesa di variazioni al ribasso delle quotazioni.
A Torino le variazioni annuali dei prezzi di vendita relative agli appartamenti usati di tipo signorile, calcolate da FIMAA Torino per il 2008, si attestano sul +1,2%, mentre risultano lievemente calanti gli appartamenti usati di tipologia media (-0,2%).
In Provincia, invece, si assiste ad una diminuzione più consistente che coinvolge tanto gli appartamenti usati signorili (-1,3%), quanto quelli medi (-2,0%).
Nel Capoluogo subalpino, il numero di scambi di abitazioni nell’anno di riferimento risulta in calo di 19,5 punti percentuali, la performance nel resto della Provincia è invece del 13,5%.
Sugli stessi livelli la riduzione del monte erogato dei finanziamenti, oltre il breve termine, delle famiglie consumatrici: il dato provinciale, al 30 settembre 2008, presenta una riduzione rispetto al flusso dell’anno precedente del 15,6%.
Questi dati, tuttavia, non devono scoraggiare perché in tale fase congiunturale la possibilità di fare buoni affari è garantita da un’offerta che, a differenza di qualche anno fa, permette una migliore scelta"
Così la Nota di FIMAA la quale, inoltre, vuole ricordare che i prezzi si potranno assestare verso il basso (lieve calo), ma non avranno gli stessi impatti negativi rispetto ad altre realtà. Ciò per almeno quattro motivi:
In Italia i prezzi delle case sono saliti meno che in altri Stati (in media nominale, al lordo cioè dell’inflazione, del 120% contro oltre il 190% in Spagna, il 213% nel Regno Unito, il 240% in Irlanda).
L’Italia ha una caratteristica strutturale di alti tassi di risparmio (un quinto del reddito nazionale lordo viene risparmiato ogni anno, la stessa quota di reddito è negli Stati Uniti meno di un settimo).
Il sistema bancario nazionale sembra meno "intossicato" di altri da prodotti speculativi finanziari particolarmente aggressivi.
I tassi principali di rifinanziamento BCE sono scesi a dicembre di 75 punti base, a gennaio ed a marzo di altri 100 (50 in ciascun mese) attestandosi oggi sull’1,5%, con ripercussioni sull’Euribor, ai minimi storici.
FIMAA ha fornito anche una breve panoramica sulla compravendita di case, uffici e negozi nelle Province piemontesi, relativa all’andamento del mercato immobiliare del 2008.
"La posizione attendista tende a prevale sulle altre, i compratori aspettano tempi migliori. Il raffreddamento della domanda non è però generalizzato, poiché la ricerca di case di qualità non sembra essersi fermata. Qualità non significa solamente zona urbana, ma a determinare la vendibilità di un appartamento concorrono spesso anche finiture e impiantistica .
ALESSANDRIA: il Mercato Immobiliare è condizionato dalla crisi globale. Si è inevitabilmente contratto, facendoregistrare un calo di domanda ed un allungamento dei tempi di vendita. Sono aumentate in maniera notevole le offerte di immobili, soprattutto ville ed abitazioni di grande metratura. Per il 2009 si dovrà prestare molta attenzione al prezzo richiesto, se non si vorranno rischiare inutili perdite di tempo.
ASTI: un rallentamento negli aumenti dei prezzi immobiliari, un allungamento dei tempi di vendita, una diminuzione delle trattative di acquisto degli immobili dovuti alla situazione di crisi legata all’economia reale. Anche nell’Astigiano si inizia a percepire una mancanza di fiducia nel settore, anche se l’investimento immobiliare continua a suscitare interesse.
BIELLA: Il mercato immobiliare biellese, già in sofferenza negli ultimi anni a seguito della grave crisi del comparto tessile, non è certamente cresciuto nel 2008. Il mercato è quasi fermo e, ad una ampia offerta di immobili di ogni tipologia, dal residenziale, al commerciale, all’industriale non corrisponde una pari richiesta, anche perché la popolazione nella Provincia non è in movimento.
CUNEO: la Città ha rivelato una sostanziale "tenuta" sia in termini di compravendite, sia di stabilità dei prezzi. Le tipologie più richieste hanno riguardato appartamenti di piccole dimensioni: bilocali e trilocali. Il fenomeno ha assunto una maggiore rilevanza nell’albese dove la vocazione turistica del territorio si unisce all’incremento di insediamenti produttivi. Difficile fare previsioni per l’immediato futuro.
NOVARA: il mercato immobiliare ha evidenziato, nel secondo semestre del 2008, un peggioramento di tutti gli indicatori congiunturali. Si sta registrando un aumento nella compravendita di immobili ad uso investimento, causato con tutta probabilità dalla fuga dal mercato azionario. Chi ha a disposizione capitali o capacità di accesso al credito in questo periodo può davvero concludere buoni affari.
VERBANIA: il mercato qui risulta caratterizzato da scambi in rarefazione con un allungamento dei tempi medi di vendita. I prezzi, tuttavia, mostrano una tenuta particolarmente accentuata per quelli di appartamenti signorili nelle migliori zone della cittadina. Stabili quelli rilevati per uffici e negozi, dove vengono segnalate pesanti riduzioni nell’attività transattiva per carenza di domanda.
VERCELLI: il mercato residenziale non sembra essere ancora stato investito appieno dalla crisi. Gli scambi, infatti, appaiono solo in lieve rallentamento rispetto al 2007 così come i prezzi non subiscono riduzioni.
Negative, invece, le valutazioni sul mercato degli Immobili di impresa, con riduzioni nelle attività di scambio di negozi ed uffici e prezzi correnti stabili (in calo, cioè, al netto dell’inflazione)".
FIMAA si occupa anche del mercato immobiliare turistico . "A differenza dei mercati urbani torinesi, caratterizzati nel complesso da lievi ritocchi nelle quotazioni verso il basso,i mercati immobiliari della Montagna Olimpica mantengono sostanzialmente inalterate le quotazioni dello scorso anno. D’altra parte, prendendo in considerazione i dati sulle compravendite di appartamenti, riferiti al I semestre 2008 e confrontandoli con quelli dell’anno precedente, la variazione d’ambito è positiva, pari al +6,7%, unico dato in controtendenza rispetto a tutte le macroaree della Provincia di Torino considerate, che vanno dalla Val di Susa al Canavese, dalle cinture periferiche di Torino, al Pinerolese. Gli scambi hanno mostrato particolari flessioni ad Oulx e Sauze d’Oulx, sono rimasti invece stabili a Bardonecchia e Pragelato, mentre si sono fortemente incrementati a Sestriere".
FIMAA può affermare dunque che per il mercato immobiliare della montagna torinese, così come per gli immobili di qualità in Città, gli effetti della crisi si sentono meno.
Il mercato immobiliare valdostano denota il rallentamento della domanda in rapporto all’offerta che, nelle agenzie immobiliari, appare macroscopica. "La Valle d’Aosta ha da sempre un duplice mercato, quello turistico della seconda casa e quello della prima casa. Per alcune zone, oggetto d’analisi, l’anno 2008 ha registrato mutamenti nei valori di mercato, delineando un vero e proprio rallentamento della domanda, nonché una più accorta e difficoltosa corsa all’acquisto, con una trattativa tendente al ribasso da parte del potenziale acquirente. La flessione in discesa maggiormente marcata si è verificata ed è stata confermata nel terziario, in pratica ferma se non inesistente, e nel settore commerciale dove, ad un prezzo di vendita alto, vi è stato un disinteresse totale all’acquisto, dettato proprio dalla situazione politico-finanziaria internazionale. Stesso discorso vale anche per le locazioni sia commerciali, sia per la prima casa che hanno raggiunto cifre ragguardevoli, mentre resta interessante la locazione turistica settimanale e, nei centri di notevole portanza turistica, addirittura semestrale e/o annuale. Per la prima casa, l’alternativa della locazione all’acquisto non è più interessante e l’acquisto, pur facendo ricorso al credito bancario valdostano che per la prima casa è indiscutibilmente importante, grazie alle particolari agevolazioni a tassi dell’1,5%, non porta alcun incremento commerciale poiché insufficienti a coprire la spesa. Inoltre rimane sempre molto importante la costante e carente reperibilità di aree edificabili a causa della morfologia del territorio valdostano che non permette l’edificazione di nuovi complessi. I tagli turistici più interessanti sono i bilocali che hanno un prezzo medio di 3 mila euro al mq, mentre per la prima casa, il trilocale è il più richiesto, con prezzi variabili dai 2.500 ai 3.000 euro al mq. Per quanto riguarda infine gli immobili di pregio vale il discorso di sempre, ovvero, sono ricercati da una clientela particolare, per la quale la situazione economica non influisce così marcatamente sui propri investimenti".
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