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«Nella seconda parte del 2009 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di mare hanno segnalato una diminuzione del 2%. Tra le regioni con il ribasso dei prezzi più sensibile c’è la Basilicata (-8,8%), seguita dalla Sicilia (-7,2%). La Campania ha messo a segno una riduzione del 3,9% e la Puglia del 3,8%. Buona la performance dell’Emilia Romagna (-0,6%).
L’analisi per coste vede una diminuzione maggiore per i comuni che si affacciano sul versante Ionico (-5,5%), seguiti da quelli posizionati sul Mar di Sardegna (-2,8%) e sulla Costa Tirrenica (-2,2%).
La domanda di seconda casa continua ad orientarsi sui piccoli tagli, da 60-70 mq possibilmente con due camere da letto; apprezzata la presenza di spazi esterni (giardino o terrazzo) e della vista mare. In genere si prediligono immobili non lontano dalle spiagge, per poterle raggiungere senza utilizzare la macchina.
Località del Nord Italia
LIGURIA
Le località turistiche della Liguria hanno segnalato una contrazione dei prezzi dell’1,5% nel corso del secondo semestre del 2009; quelle della provincia di Imperia hanno registrato il migliore risultato con un calo dello 0,5%, a seguire quelle della provincia di Genova con -1,4% e della provincia di Savona con -3%. Le località sulla riviera di levante hanno avuto un calo delle quotazioni dell’1,4% mentre quelle della riviera di ponente sono diminuite dell’1,6%.
Lombardia e Piemonte sono le regioni da cui proviene la maggior parte degli acquirenti di seconda casa utilizzata non solo durante il periodo estivo ma anche in quello invernale.
Segnaliamo uno sviluppo del turismo a San Lorenzo al Mare che ha portato alla nascita di numerosi agriturismi e B&B e all’inaugurazione di un nuovo porto turistico e il completamento della pista ciclabile che collega il lungomare di Sanremo con quello di San Lorenzo al Mare.
GENOVA PROVINCIA
A Chiavari, nella seconda parte del 2009, le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 6,5% anche se nelle zone centrali si registra una tenuta dei valori.
Infatti il mercato della casa vacanza è sempre molto dinamico, soprattutto per i tagli compresi tra 50 e 80 mq possibilmente posizionati ai piani alti.
Si riscontrano difficoltà per la vendita di abitazioni superiori a 100 mq.
Proprio il centro è una delle zone più apprezzate perché si concentrano soluzioni costruite nel corso degli anni ’60 e per una soluzione medio usata si spendono cifre comprese tra 3000 e 4000 € al mq. Se le abitazioni sono localizzate su corso Colombo e su corso Valparaiso, dove c’è pochissima offerta ma sempre una buona richiesta, si possono toccare punte di 7000 € al mq per le soluzioni ristrutturate. Le abitazioni di nuova costruzione possono toccare punte di 10000 € al mq. Nel Centro storico si ricercano soluzioni del XVII secolo situate nei carruggi che ristrutturate possono arrivare a costare anche 6000 € al mq. A cercare la casa vacanza in questa zona sono soprattutto famiglie che arrivano da Milano.
Coloro che hanno una bassa disponibilità di spesa si spostano nelle zone collinari dove per un bilocale, da 50-60 mq, si spendono cifre medie di 180-190 mila €.
Anche il mercato degli affitti estivi è abbastanza dinamico e si registrano canoni mensili di 1000 € al mese a giugno, 1500 € al mese a luglio, 2000 € al mese ad agosto e 1000 € al mese a settembre.
Sono stabili le quotazioni delle abitazioni a Sestri Levante nella seconda parte del 2009.
La domanda che aveva rallentato nella prima parte dell’anno scorso ha poi subito una ripresa nella seconda parte e nei primi mesi del 2010.
Si registra un rinnovato interesse nei confronti della seconda casa e a muoversi sono stati soprattutto acquirenti lombardi. Molto basso il ricorso al finanziamento. Il budget medio di chi cerca la casa al mare si aggira intorno a 350 mila €.
La domanda si orienta verso il bilocale di 60-70 mq, possibilmente con giardino o terrazzo e con vista mare. Si prediligono le abitazioni a non più di 600-700 mt dal mare.
Le zone più richieste sono quelle posizionate nel centro della città, posizionate alle spalle del lungomare, che hanno quotazioni medie di 4500-5000 € al mq con punte di 6000 € al mq.
Nel cuore di Sestri, intorno al carruggio che collega piazza S. Antonio con la Baia del Silenzio si concentrano vecchie case di pescatori a ridosso del mare e per questo con valori che possono arrivare anche a 8000-9000 € al mq.
Sono in corso di realizzazione delle nuove costruzioni non lontano dal centro in luogo di un’ex area dismessa con prezzi medi di 8000-11000 € al mq. Continuano i lavori per il recupero dell’ex area Fit, i cui immobili hanno prezzi medi di 6000-7000 € al mq.
Un’altra località turistica di interesse per chi cerca la seconda casa è Riva Trigoso che presenta sia case d’epoca che soluzioni degli anni ’80 ( nella parte di Levante) che vecchie case di pescatori nella zona di Ponente. Per una soluzione usata si chiedono mediamente 4000-5000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive si registra una diminuzione dei canoni di locazione.
Per un bilocale quattro posti letto si spendono 1500 € a giugno, 2000 € a luglio, 2200 € ad agosto e 1500 € a settembre.
A Rapallo nel secondo semestre del 2009 le quotazioni sono diminuite dell’1%.
Sono stabili i prezzi delle abitazioni nella zona del Porto e di via Milano dove la domanda di seconda casa è sempre molto vivace anche se, rispetto ad un anno fa, si registra una leggera contrazione del numero delle compravendite; le trattative si allungano, mentre resiste il segmento del mercato degli immobili di prestigio. La domanda si orienta soprattutto verso bilocali, tagli di 40-50 mq con posto macchina.
Le difficoltà maggiori si registrano per le abitazioni il cui valore supera 200-250 mila €.
La domanda è alimentata soprattutto da famiglie che arrivano dalle province di Milano, Cuneo ed Asti.
Una delle zone maggiormente ambite da chi cerca la seconda casa è quella che si sviluppa intorno al Porto, in particolare nelle vie Marco Polo, Magellano e Vespucci quelle più richieste con strade poco trafficate e tranquille e con la possibilità di vista mare per gli appartamenti posizionati ai piani più alti. Sono disponibili anche soluzioni signorili. I prezzi per un immobile ristrutturato si aggirano intorno a 4500-5000 € al mq con punte di 5500-6000 € al mq per le abitazioni con vista mare. Le quotazioni si abbassano per le abitazioni situate su corso Colombo più caotica e con prezzi medi di 3500-3700 € al mq.
Più contenuti i prezzi per le soluzioni posizionate in via Milano a ridosso del centro e con un’offerta immobiliare media che comprende condomini costruiti nella seconda metà degli anni ’50.
Le quotazioni oscillano da 1800 a 2500 € al mq.
Le locazioni estive per un bilocale di 4 posti letto sono di 550 € al mese a giugno, 650 € al mese a luglio, 750 € al mese ad agosto e 550-600 € al mese a settembre.
IMPERIA PROVINCIA
A Diano Marina nel secondo semestre del 2009 non si registrano variazioni sui prezzi immobiliari. Negli ultimi mesi dell’anno si evidenzia comunque un aumento delle compravendite per quelle soluzioni dagli standard qualitativi superiori alla media, sempre più apprezzate dagli acquirenti. Il mercato è movimentato quasi esclusivamente da famiglie provenienti dal Piemonte (in particolare cuneesi) e dalla Lombardia (dal pavese soprattutto), alla ricerca di bilocali e trilocali (40-60 mq) da utilizzare come casa vacanza oppure come investimento. Negli ultimi anni la località è apprezzata anche da acquirenti più giovani rispetto al passato (attualmente dai 45 anni in su). Da segnalare che le case vacanza sono utilizzate anche durante il periodo invernale.
Il Centro di Diano Marina è dotato di un’ampia area pedonale e commerciale che comprende via Genova, via Nizza, via Cavour, corso Roma e via Milano. Le case sono state costruite tra la fine del 1800 ed i primi anni del ‘900. Acquistare un bilocale in buone condizioni in Centro costa circa 6000 € al mq. Da segnalare negli ultimi anni la conversione di alberghi e pensioni dismesse in appartamenti e negozi. Adiacente al Centro, ma oltre la linea ferroviaria (in fase di smantellamento) si sviluppa l’area delle Quattro Strade di cui si apprezza la tranquillità e la presenza di verde. In questa zona ci sono prevalentemente condomini degli anni ’60 e alcune soluzioni indipendenti. Il prezzo di un bilocale in buono stato è compreso tra 5000 e 5500 € al mq, mentre un trilocale costa tra 4800 e 5000 € al mq. Al confine con San Bartolomeo si trova l’area Giaiette che offre condomini realizzati tra gli anni ’60 e ’70 (prezzo di un bilocale in buone condizioni 5000-5500 € al mq, trilocale 4500 € al mq). La presenza di numerosi terreni non edificati permetterà nel prossimo futuro una buona espansione edilizia. Negli ultimi mesi sono state completate nuove villette a schiera vendute a 420 mila €. Sempre in zona Giaiette negli ultimi 10 anni sono stati realizzati circa 200 appartamenti, bilocali e trilocali con posto auto, con prezzi medi di 6000 € al mq. Zona Sant’Anna, adiacente al Centro, si sviluppa in direzione ovest ed è apprezzata dagli acquirenti per la presenza di ampie spiagge. I condomini sono stati costruiti tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70 e le valutazioni di un buon usato sono comprese tra 5000 e 5500 € al mq.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, negli ultimi due anni, si registra una richiesta settimanale o quindicinale, al contrario di quello che accadeva negli anni scorsi in cui la domanda si concentrava sul mese intero.
Nel secondo semestre del 2009 non si registrano particolari variazioni dei prezzi immobiliari a Bordighera. Si cercano soluzioni da utilizzare durante l’estate e, più in generale, nei periodi delle feste. Gli acquirenti provengono principalmente dal Piemonte e dalla Lombardia, con una maggiore presenza di acquirenti provenienti da Cuneo, Torino e Milano. Le richieste si concentrano su bilocali (circa 50 mq) con spazi esterni vivibili, riscaldamenti autonomi e a non più di 500 metri dal mare. La fascia più richiesta è quella compresa tra via Aurelia e via Romana, dove si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’60 e ’70, in un contesto ricco di servizi e negozi. Il prezzo di un bilocale oscilla tra 4000 e 5000 € al mq. Le quotazioni più alte si registrano nelle aree più centrali, come corso Italia, via Regina Margherita e corso Europa, adiacenti alla stazione ferroviaria e quindi ben servite. Sul fronte mare ci sono esclusivamente locali per la ristorazione. Le abitazioni più vicine al mare si trovano subito dopo la linea ferroviaria che divide il lungomare dalla zona residenziale. Un appartamento con vista mare costa circa il 10% in più rispetto alla media. Non sono numerose le richieste da parte di turisti stranieri, prevalentemente tedeschi ed inglesi, che in genere preferiscono acquistare rustici da ristrutturare nei paesi dell’entroterra come Vallebona e Seborga. Per queste soluzioni (in genere si tratta di costruzioni in pietra da ristrutturare, di piccola metratura ma ampliabili), si spendono tra 50 e 70 mila €.
Negli ultimi anni, molti alberghi sono stati ristrutturati e convertiti in abitazioni, in particolare nell’area di via Romana. Il prezzo del nuovo è di 7000-8000 € al mq. Procedono inoltre i lavori per il prolungamento del lungomare di Bordighera che sarà collegato con il lungomare di Vallecrosia. Ricordiamo infine il progetto che prevede la realizzazione di nuovi parcheggi sotterranei in piazza Garibaldi.
Stabili le quotazioni immobiliari di San Bartolomeo al Mare, nel secondo semestre del 2009.
Attualmente compra chi può realizzare una vendita contestuale oppure possiede già il capitale necessario all’acquisto. Gli acquirenti arrivano soprattutto da Piemonte e Lombardia. Nell’ultimo semestre si segnala un ritorno di interesse da parte di torinesi e si registra un maggior numero di richieste per i trilocali, in controtendenza rispetto al passato quando il bilocale era la tipologia più ricercata. L’offerta di trilocali è bassa; spesso la distanza tra il prezzo e la disponibilità degli acquirenti è alta con conseguente difficoltà nel portare a buon fine le trattative. E’ sempre positiva la richiesta di immobili di pregio. Gli acquirenti in genere sono persone non più giovani che prediligono le soluzioni situate nei pressi del mare ed in zone pianeggianti. Il prezzo delle abitazioni con vista mare cresce anche del 15-20% rispetto alla media. La zona più ricercata è quella del fronte mare, dove per un appartamento ben tenuto ed inserito in un buon contesto si possono spendere anche 8000 € al mq. Molto richiesta anche la parte centrale della città, a ridosso della via Aurelia. Ci sono appartamenti in condomini anni degli ’70-’80 ad un prezzo di 3700 € al mq (medio usato). Da segnalare che sono in corso i lavori per lo spostamento verso l’interno della vecchia linea ferroviaria e di riqualificazione del porto, oltre che opere legate all’incremento di aree verdi e di sistemazione di alcune spiagge.
Nel secondo semestre del 2009 a San Lorenzo al Mare si registra un lieve aumento delle quotazioni immobiliari (+3,5%), grazie ad un incremento della richiesta di seconde case, spinta anche dagli interventi che hanno visto la realizzazione della nuova pista ciclabile e della passeggiata pedonale ottenuta tramite il recupero del tracciato della vecchia linea ferroviaria che, correndo in alcuni tratti direttamente sulle scogliere a picco sul mare, collega San Lorenzo al Mare a Sanremo. Il settore del turismo è in piena fase di sviluppo, stanno nascendo infatti agriturismi e bed and breakfast e nel 2009 è stato inaugurato il nuovo porto turistico di “Marina di San Lorenzo”. Il mercato immobiliare di San Lorenzo al Mare e di Santo Stefano al Mare è movimentato da turisti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia ed in particolare da Cuneo, Asti, Pavia, l’area sud di Torino e Milano. Si tratta in prevalenza di coppie di mezza età alla ricerca di ampi bilocali e trilocali con spazi esterni come giardini o terrazze e sono sempre molto apprezzate le soluzioni con vista mare.
L’area maggiormente richiesta è la fascia costiera compresa tra la via Aurelia ed il mare con condomini realizzati negli anni ’60. Per l’acquisto di soluzioni fronte mare si possono spendere cifre che vanno da 5000 ad 8000 € al mq, mentre i prezzi medi di soluzioni in buone condizioni sono di 4000-4500 € al mq. Non lontano dal mare sono in costruzione alcuni bilocali e trilocali quotati tra 5000 e 7500 € al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni paesi come Cipressa, Costarainera, Civezza, Terzorio e Lingueglietta (uno dei borghi più rinomati d’Italia) che si trovano sulle colline a circa quattro chilometri dal mare. Questi Comuni sono apprezzati in particolare da turisti stranieri come tedeschi, norvegesi, svedesi e olandesi perché offrono soluzioni rustiche. Si tratta di classiche case a schiera che si sviluppano in verticale, realizzate in pietra con particolari in ardesia (pietra locale di colore nero), soffitti a volta, ampie terrazze e vista sul mare. I prezzi mediamente sono compresi tra 230 e 270 mila €.
Nel secondo semestre del 2009 a Sanremo si sono registrati dei lievi ribassi delle quotazioni immobiliari (-1,7%), infatti un buon turn over di acquirenti ed un buon numero di richieste hanno permesso la tenuta dei prezzi. Buona parte della domanda si indirizza verso il mercato delle seconde case, particolarmente ricercate da acquirenti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia. Si tratta in genere di persone con più di 40 anni alla ricerca di bilocali e trilocali non troppo distanti dal mare. Si preferiscono le soluzioni con spazi esterni come terrazzi o balconi e, se possibile, con vista mare. I prezzi di abitazioni con vista mare possono crescere notevolmente, infatti si tratta quasi sempre di piani alti esposti a sud, quindi molto soleggiati e poco presenti sul mercato.
Nell’area centrale della città è molto richiesta la zona di piazza Colombo e del Teatro Ariston. Su via Matteotti, strada dello shopping dove sono presenti le grandi firme della moda, proseguono i lavori per la pedonalizzazione, in parte già avvenuta, di tutta la strada entro l’inizio l’ estate.
In questa zona si possono acquistare appartamenti signorili degli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 3800-3900 € al mq. Apprezzata anche zona Foce, ad ovest della città, dove ci sono spiagge ampie e sabbiose. Si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’70 ad un prezzo di 3800 € al mq per le tipologie più signorili. In fase di valorizzazione l’area di San Martino: si stanno insediando numerosi negozi e da qualche anno è in funzione la nuova stazione ferroviaria. L’area è valorizzata anche dalla presenza di due parchi botanici molto importanti. Il quartiere è stato edificato negli anni ’70 ed il prezzo delle tipologie medio usate è di 2500-2600 € al mq. Prestigiosa l’area del Casinò, dove per soluzioni usate di pregio si possono spendere anche 3900 € al mq. Zona Borgo è un’area densamente popolata e ricercata soprattutto dai residenti, anche perché si riescono ad acquistare buone soluzioni a prezzi contenuti. Nel quartiere, sorto tra gli anni ’60 e gli anni ’70, ci sono infatti appartamenti in buone condizioni a 2000 € al mq. Chi preferisse acquistare soluzioni indipendenti con vista mare si deve spostare nella zona collinare di Sanremo. Una villa indipendente da 80 mq con giardino e vista mare, realizzata negli anni ’90, costa circa 500 mila €.
Nel 2009 è stata completata la nuova pista ciclabile, sorta nell’area della vecchia linea ferroviaria e molto apprezzata da turisti e residenti, che collega il lungomare di Sanremo con il lungomare di San Lorenzo al Mare. Tutta la zona bassa della città ha risentito positivamente di questa nuova struttura, che sarà ulteriormente ampliata fino ad arrivare a Ventimiglia.
SAVONA PROVINCIA
In diminuzione del 9,1% le quotazioni delle abitazioni a Final Pia e Varigotti, frazioni del Comune di Finale Ligure. La domanda di seconda casa è molto dinamica e vede protagonisti acquirenti che arrivano dalle province della Lombardia e del Piemonte; quasi sempre si tratta di famiglie con bambini. La tipologia più ricercata è il bilocale di 45 mq, possibilmente dotato di balcone. Lo stato di conservazione dell’immobile non è molto importante.
A Varigotti esiste anche una domanda per immobili di pregio, con vista mare o situati nel borgo saraceno, di cui c’è poca offerta sul mercato.
A Final Pia, apprezzata molto dalle famiglie per la tranquillità, ultimamente si iniziano a cercare anche trilocali come seconda casa. L’offerta della zona include condomini costruiti tra gli anni ’50-’70 e per un medio usato si spendono intorno a 5000 € al mq. Nel Centro storico di Final Pia sono disponibili soluzioni d’epoca valutate 6000 € al mq.
Il mercato delle locazioni estive registra un buon dinamismo anche se, negli ultimi tempi, i valori degli affitti sono in diminuzione.
A Pietra Ligure, nella seconda parte del 2009, le quotazioni immobiliari hanno segnalato una diminuzione del 7,5%.
Il mercato della seconda casa vede protagoniste soprattutto famiglie che arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte e che cercano appartamenti ad una distanza massima di 300-500 metri dal mare.
Chi ha una disponibilità di spesa più contenuta si rivolge al mercato dell’entroterra dove le quotazioni sono più contenute.
La domanda si rivolge verso bilocali e trilocali, in posizione comoda per raggiungere il mare, con riscaldamento autonomo e posto auto. Chi può acquista anche appartamenti con doppia esposizione. Le richieste arrivano da residenti nella provincia di Alessandria, Cuneo e Milano e si concentrano sul Centro storico e su viale della Repubblica.
Tra le zone più richieste ci sono il Centro storico e viale della Repubblica.
Quest’ultimo è un viale servito e tranquillo dove si concentrano per lo più soluzioni degli anni ’70-’80. Il prezzo di una tipologia ristrutturata si aggira intorno a 4500-4800 € al mq.
Nel Centro storico della città le abitazioni, spesso ristrutturate, non sempre sono dotate di ascensore o godono dell’esposizione al sole. Fanno eccezione le abitazioni situate su piazza S. Nicolò dove una soluzione ristrutturata può costare intorno a 5000 € al mq, contro una media della zona di 4000 € al mq. Il mercato delle nuove costruzioni interessa soprattutto le zone più distanti dal mare dove le quotazioni medie sono di 2500-2600 € al mq.
FRIULI VENEZIA GIULIA
A Lignano Sabbiadoro le quotazioni sono tendenzialmente stabili nella seconda parte del 2009. La domanda di seconda casa è sempre vivace e vede protagonisti acquirenti che arrivano da numerose località del Nord Italia, in particolare dal Veneto e dal Friuli.
La tipologia più apprezzata è il bilocale su cui si possono investire cifre comprese tra 120 e 200 mila €.
Una delle zone più richieste è quella di Sabbiadoro, dove al momento sono in costruzione degli appartamenti in piccoli contesti condominali, dalla metratura compresa tra 65-70 mq, e valutati mediamente intorno a 5700-6000 € al mq; sono dotati di terrazzo ed alcuni hanno anche la vista mare. La maggioranza delle abitazioni della zona sono state costruite negli anni ’70 e hanno prezzi compresi tra 3500-4500 € al mq se in buono stato di conservazione e posizionati fronte mare.
I prezzi salgono per le abitazioni situate su lungomare Marin e Trieste dove, per le nuove costruzioni, si possono toccare punte di 8000 € al mq.
Un’altra zona che raccoglie le preferenze dei potenziali acquirenti è quella di Pineta con una prevalenza di soluzioni a schiera, bifamiliari e quadrifmiliari. Ci sono anche delle soluzioni in condominio. Infine si segnala la zona Riviera, più defilata e tranquilla e scelta da chi è alla ricerca di soluzioni a schiera ed indipendenti. Le quotazioni di un buon usato sono di 3000-4000 € al mq.
EMILIA ROMAGNA
Le località turistiche della riviera romagnola hanno messo a segno una contrazione delle quotazioni dello 0,6%. Le località della provincia di Rimini sono diminuite dello 0,3%. Stabili i prezzi delle abitazioni situate nelle zone turistiche del ferrarese. L’unica realtà che ha segnalato un incremento delle quotazioni è stata Cattolica e tra le zone più apprezzate si segnala quella della Darsena, riqualificata e potenziata di servizi. Da segnalare la buona tenuta dei valori delle abitazioni posizionate in viale Ceccarini dove si ricercano soluzioni abitative dagli standard qualitativi elevati.
Nel secondo semestre del 2009 a Bellaria si conferma il trend negativo (-2,7%) registrato anche nel primo semestre dell’anno.
Le richieste si dividono equamente tra prima e seconda casa. Quest’ultima è alimentata da acquirenti del nord Italia in particolare provenienti da Bologna, Modena, Milano, Bergamo e Brescia, alla ricerca di bilocali e trilocali con terrazzo e posto auto. Le soluzioni con vista mare sono molto apprezzate, il costo è superiore rispetto alla media di circa il 10%. Le seconde case sono utilizzate dagli acquirenti nei periodi estivi e nei fine settimana invernali.
Tra le zone maggiormente richieste ricordiamo via Pirano e via Leonardo da Vinci, dove si possono acquistare appartamenti in condomini degli anni ’70 ed ’80 ad un prezzo compreso tra 140 e 150 mila € (bilocali) e 180 mila € (trilocali in buone condizioni). Molto richiesta l’area compresa tra la zona Cagnona e quella della futura Darsena che porterà ad una migliore dislocazione delle attività portuali ed anche alla creazione di nuovi immobili commerciali e residenziali.
Da circa un anno sono stati sospesi i lavori per la realizzazione di nuove abitazioni, le società di costruzione infatti aspettano che la domanda ritorni a livelli più alti. Soluzioni nuove sono disponibili nella fascia interna, in zona centrale a circa 300 metri dal mare. I prezzi oscillano intorno a 2900-3000 € al mq.
Nel secondo semestre del 2009 a Cattolica si registra un lieve rialzo delle quotazioni (4,4%), in particolare nell’area periferica, interessata da un processo di riqualificazione. Infatti, nella zona al di là della ferrovia e della strada statale, è in fase di realizzazione il “Queen Village”, un moderno complesso dotato di cinema multisala, bowling, negozi, ristoranti ed uffici, attorno al quale sono sorte numerose palazzine, da 4 a 6 unità abitative, con ingresso indipendente. Ciò ha determinato un aumento dei prezzi anche delle tipologie usate, per cui si spendono tra 2500 e 2800 € al mq, mentre i prezzi del nuovo sono compresi tra 3000 e 3200 € al mq.
Il mercato immobiliare di Cattolica è movimentato da acquirenti di prima e seconda casa, anche se questi ultimi sembrano in leggero calo nell’ultimo semestre. Chi acquista la casa vacanza in genere proviene da Bologna e da Milano. Le richieste sono focalizzate prevalentemente su soluzioni con un prezzo compreso tra 300 e 500 mila € (attici ed appartamenti con vista mare) oppure su tipologie economiche valutate tra 120 e 150 mila €. Sono preferiti bilocali e trilocali dotati di posto auto.
Tra le aree maggiormente apprezzate da chi cerca la seconda casa si segnala la zona della nuova Darsena. Nel 2007 sono stati completati i lavori che hanno trasformato l’ex porto dei pescatori in una nuova darsena adiacente a quella già esistente per imbarcazioni da diporto. Tutta la zona è stata riqualificata e sono sorte attività commerciali, locali e pub. Quest’area è caratterizzata da bilocali e trilocali realizzati tra gli anni ’60 e ’70, dove, un appartamento in buone condizioni ha un prezzo compreso tra 3000 e 5000 € al mq. Molto apprezzata anche la parte centrale di Cattolica, che si è sviluppata tra gli anni ’70 e ’80 (costantemente riqualificata). Qui si acquistano sia prime case che case vacanza ed i prezzi dell’usato sono compresi tra 3000 e 3500 € al mq. Si possono anche acquistare soluzioni di nuova costruzione con prezzi, che in alcuni casi, possono arrivare a 5000 € al mq. Chi cerca la casa vacanza si orienta soprattutto verso viale Fiume, viale Bovio, via Dante e via Carducci. Da segnalare la richiesta di immobili in affitto da parte di turisti tedeschi e francesi.
A Cervia, Pinarella e Milano Marittima nella seconda parte del 2009 i prezzi immobiliari sono rimasti stabili.
A Cervia e Milano Marittima la domanda di abitazioni di seconda casa è sempre elevata, ma la buona offerta presente sul mercato ha determinato una maggiore attenzione e selezione da parte dei potenziali acquirenti. Negli ultimi tempi, si è notato un aumento della richiesta di immobili in affitto da parte dei residenti che non riescono ad acquistare, soprattutto se devono ricorrere al mutuo.
La tipologia più richiesta è il trilocale perché spesso a cercare sono famiglie con bambini.
Su Milano Marittima e Cervia le richieste medie sono comprese tra 350 e 400 mila €, a Pinarella sono di circa 200 mila €. Molto apprezzata la presenza del box o del posto auto e dell’ingresso indipendente. Gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente dalle altre province dell’Emilia Romagna e, in parte, anche da Milano.
A Milano Marittima gli acquirenti desiderano soprattutto appartamenti di prestigio, con terrazzo o giardino e posizionati vicino al mare. Tra le zone più ricercate c’è quella individuata dalle strade di collegamento tra il centro di Milano Marittima e la zona delle ex Colonie. In luogo di vecchie abitazioni dismesse sono in corso degli interventi di nuova costruzione di pregio con materiali come legno, vetro ed acciaio. Per una soluzione in buone condizioni si possono spendere da 8000 a 10000 € al mq. A Cervia si ricercano bilocali e trilocali ad uso investimento, spesso da ristrutturare e localizzati nel Centro storico della città . Si tratta di tipologie degli anni ’70 i cui prezzi oscillano da 4500 a 5500 € al mq. Si apprezzano in particolare le metrature grandi. Coloro che in passato avevano acquistato a Milano Marittima esprimono ora la volontà di acquistare a Cervia, più tranquilla e ben servita anche nel periodo invernale. A Cervia sono stati realizzati nuovi interventi su aree occupate da abitazioni degli anni ’60, abbattute e ricostruite. Si scambiano a prezzi medi di 6000 € al mq.
Chi ha budget più contenuti si rivolge al mercato immobiliare di Pinarella dove le quotazioni sono decisamente più basse; la caratteristica della zona è la pineta che la separa dal mare. Le abitazioni risalgono agli anni ’60 ma ci sono anche delle soluzioni di nuova costruzione, tra cui monolocali, interessanti per gli acquirenti di seconda casa. Per una soluzione usata si possono spendere da 1800 a 2800 € al mq, mentre il nuovo va da 3000 a 4000 € al mq.
Da segnalare che il Comune di Cervia ha in previsione un intervento per la riqualificazione delle colonie costruite negli anni ’50-’60 e situate tra Milano Marittima e Pinarella; al loro posto dovrebbero sorgere delle strutture ricettive e residenziali.
Sono stabili le quotazioni di Cesenatico nel secondo semestre del 2009. Le abitazioni mantengono il proprio valore anche a causa della bassa offerta di immobili in vendita sul mercato e ad un buon livello di domanda, soprattutto per quanto riguarda le seconde case.
A cercare case vacanza sono in prevalenza famiglie provenienti dall’Emilia Romagna, anche se non mancano acquirenti provenienti dalla Lombardia. Le richieste si concentrano su trilocali situati nei pressi del mare e con un valore compreso tra 350 e 400 mila €. L’offerta di queste tipologie è molto bassa. E’ importante la presenza di un box o del posto auto e della vista mare.
L’area di viale Carducci è tra le più ricercate perché adiacente al mare. Questa zona fu costruita a partire dalla seconda metà degli anni ’60 ed è caratterizzata da condomini e da alcuni alberghi. Acquistare un appartamento usato con vista mare e posto auto comporta un esborso compreso tra 6000 e 7000 € al mq, mentre il prezzo scende a 5000-5500 € al mq se è ubicato a ridosso della spiaggia, ma non gode della vista mare. L’area più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno al Portocanale. Oltre ad essere la via di accesso per le barche che devono raggiungere la Darsena è anche uno dei maggiori punti di interesse turistico. Difatti ai lati si sviluppano due percorsi pedonali ricchi di ristoranti, bar-gelaterie e negozi che attirano d’estate e d’inverno migliaia di turisti. In questo contesto si raggiungono quotazioni di 7000 € al mq per soluzioni usate che si affacciano sul canale stesso ed anche 10000 € per le pochissime soluzioni nuove.
Viale Roma e viale Trento sono le strade commerciali nelle quali si registra una forte concentrazione di banche e dove il Comune ha permesso la trasformazione di Hotel in disuso in edifici in parte commerciali ed in parte residenziali. Attorno a quest’area, equidistante dal mare e dal Centro Storico, sono nate negli ultimi anni palazzine dotate di giardini e box e quotate circa 6000 € al mq.
Nel 2006 sono stati completati i Giardini a Mare. Si tratta della riqualificazione del lungomare di Cesenatico con la realizzazione di giardini pensili, passeggiate, parcheggi ed il rinnovo dell’arredamento urbano e della pavimentazione. Da segnalare, inoltre, che in zona Levante è in progetto la realizzazione di due nuovi Hotel. Si tratta di strutture da 4-5 stelle che prevedono la nascita di nuovi giardini, negozi ed aree benessere. Per la zona Ponente si prevedono alcuni progetti per il recupero delle numerose colonie presenti in quest’area che si sviluppa per circa due chilometri lungo il mare e che dovrebbero diventare in parte alberghi-residence ed in parte insediamenti residenziali.
Il quartiere Madonnina si sviluppa nella parte interna di Cesenatico, a circa un chilometro dal mare, al di là della linea ferroviaria. Si tratta di un quartiere prevalentemente residenziale, ma negli ultimi due anni si è registrato un aumento di richieste di seconde case da parte di turisti bolognesi e modenesi, attratti in questa zona da prezzi più contenuti rispetto a quelli delle soluzioni più vicine al mare. La parte del quartiere adiacente alla ferrovia è caratterizzata dalla presenza di villette singole e bifamiliari realizzate negli anni ’70. Si tratta in genere di lotti di terreno di circa 500-600 mq ed i prezzi delle soluzioni indipendenti sono compresi tra 500 e 600 mila €. Più distante, nell’area di via Montaletto, si possono trovare palazzine residenziali e soluzioni in edilizia Peep. In questa area, circa 2 anni fa, è sorto il quartiere Madonnina 2, complesso abitativo dove sono presenti anche servizi commerciali. Il nuovo si vende a 2300-2400 € al mq.
Nel secondo semestre del 2009 non si sono registrate particolari variazioni dei prezzi immobiliari nelle aree di Gatteo a Mare, Villamarina e Valverde. La maggioranza delle compravendite riguarda la seconda casa, settore alimentato prevalentemente da acquirenti dal reddito medio alto, che non hanno risentito della crisi degli ultimi semestri. Nella seconda parte del 2009 si è registrato un aumento delle richieste, in particolare da parte di investitori che hanno disinvestito i capitali dai mercati finanziari per investirli nel settore immobiliare acquistando seconde case da utilizzare oppure da mettere a reddito. Il capitale investito è mediamente compreso tra 160 e 170 mila € e la tipologia maggiormente ricercata è il trilocale. Sono molto apprezzate le soluzioni con posto macchina, ma l’offerta sul mercato è bassa. In generale ad acquistare la casa vacanza sono turisti provenienti da Bologna e da Modena; ci sono però anche richieste di turisti milanesi, bergamaschi e bresciani. Da segnalare anche qualche sporadico acquisto da parte di turisti tedeschi, e negli ultimi mesi, anche da parte di soggetti provenienti dall’Europa dell’Est, soprattutto interessati a soluzioni indipendenti e semindipendenti.
Valverde è la località turistica per eccellenza e si anima prevalentemente nei mesi estivi. Il mercato immobiliare offre soprattutto condomini realizzati negli anni ’70. Completamente diverso il mercato di Gatteo Mare, dinamico durante tutto l’anno grazie alla presenza di servizi. L’area maggiormente richiesta è quella di viale Carducci, lungomare di Valverde e Villamarina dove, per l’acquisto di un appartamento vista mare, si possono toccare punte di 3300 € al mq. Viale delle Nazioni è l’arteria principale della cittadina, apprezzato in quanto area pedonale ricca di attività commerciali. Per acquistare un buon usato non si spendono più di 2500 € al mq. Chi è alla ricerca di villette bifamiliari e trifamiliari può optare per la zona denominata Villamarina Monte, che si trova al di là della linea ferroviaria. La zona è stata edificata a cavallo del 2000. Il prezzo di una villetta bifamilare è di 350 mila € circa. Anche a San Mauro a Mare si registrano richieste di seconde case; l’edilizia della zona offre condomini e villette singole e bifamiliari.
Da segnalare che nella zona mare di Valverde, nell’area di via Dante, è prevista la realizzazione, a partire dal 2011, di un Centro Termale, di strutture alberghiere e di appartamenti. Nei pressi di viale Europa sono ancora in corso i lavori per la realizzazione di nuovi complessi condominiali la cui valutazione attuale è di 2300 € al mq. Sono stati invece completati alcuni appartamenti ad uso turistico nei pressi del mare. Si tratta prevalentemente di monolocali e bilocali dotati di box e terrazzi abitabili il cui valore è di 3300 € al mq.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona richiesta, anche se il periodo di interesse è sempre più spesso la settimana piuttosto che il mese intero.
Nella seconda parte del 2009 i prezzi immobiliari a Misano Adriatico sono rimasti stabili. Negli ultimi mesi dell’anno si è registrata una ripresa della domanda ed il trend positivo si è mantenuto anche nei primi mesi del 2010. Il Centro di Misano, sorto negli anni ’70, è apprezzato prevalentemente da chi ricerca la prima casa. Si sviluppa nell’area compresa tra via della Repubblica e zona Conad, ed in particolare nella zona compresa tra la strada statale e la linea ferroviaria. Acquistare un appartamento usato costa tra 2000 e 2800 € al mq. Le compravendite sono equamente distribuite tra prime case e case vacanza, queste ultime concentrate prevalentemente nella fascia che va dalla ferrovia fino al mare, ed in particolare nell’area di Porto Verde e di Misano Brasile. Ad acquistare seconde case sono in prevalenza famiglie provenienti dall’Emilia Romagna e, in maggior numero, da Bologna e Modena. Si registrano inoltre richieste da parte di famiglie milanesi ed umbre. Le tipologie più ricercate sono bilocali e trilocali con la presenza di terrazzi o giardini e di box o posto auto. Sono molto apprezzate le soluzioni con vista mare, anche se l’offerta è molto bassa. Da segnalare inoltre le sporadiche richieste da parte di turisti Inglesi e Tedeschi che, in genere, hanno una disponibilità economica maggiore (anche fino a 300 mila €) e preferiscono acquistare rustici e villette, con vista mare, nelle aree di Misano Monte e della Camilluccia.
Porto Verde è un’area prestigiosa, sede del porto turistico con oltre 300 posti barca, richiesta prevalentemente da professionisti ed investitori con budget considerevoli. Si possono acquistare appartamenti costruiti dagli anni ’70 fino al 2007. Si tratta in genere di case basse, con ampi terrazzi, valutate in buone condizioni da 3000 a 3500 € al mq. Le quotazioni salgono per le soluzioni che si affacciano direttamente sulla Darsena.
Misano Brasile si trova ai confini con Riccione ed è caratterizzato dalla presenza di bilocali e trilocali realizzati negli anni ’70. Un bilocale in buone condizioni può costare da 120 a 130 mila €. In via Alberello sono in corso i lavori per la realizzazione di alcuni nuovi condomini di classe A.
La zona dell’autodromo, nella frazione di Santa Monica, gode di un turismo di appassionati di motori che acquistano appartamenti da utilizzare durante i numerosi eventi organizzati nel corso dell’anno, come ad esempio il “Moto GP” ed il “Ferrari Challenge”.
Da segnalare che è in fase di completamento la riqualificazione del lungomare, dove è stato rinnovato l’arredo urbano, è stata creata una pista ciclabile ed è stato aggiunto un impianto di filodiffusione musicale.
A Riccione, nel secondo semestre del 2009, si è registrata una lieve contrazione delle quotazioni immobiliari pari allo 0,8%. Piccoli aumenti dei prezzi si sono avuti nelle aree maggiormente apprezzate dai turisti come Ceccarini-Mare ed Abissinia. In queste zone infatti le richieste sono sempre numerose, in particolare per le soluzioni dagli standard qualitativi elevati e dotate di box o posto auto e spazi esterni come balconi o terrazzi, caratteristiche determinanti per chi è in cerca della casa vacanza. Gli acquirenti provengono in maggioranza da Modena e Bologna ma anche da Pesaro, Reggio Emilia e la Lombardia (Milano, Crema e Brescia). Le tipologie maggiormente richieste sono trilocali e quattro locali, ma non mancano le richieste di villette in stile liberty che si trovano sia in Centro che in zona Abissinia.
Sempre interessante il mercato immobiliare di viale Ceccarini anche se l’offerta non riesce a soddisfare le numerose richieste. Le soluzioni presenti, in posizioni di pregio e realizzate tra gli anni ’40 e’50 (ristrutturate) possono toccare anche top prices di 12 mila € al mq. Il valore medio di un appartamento in buone condizioni è di 6000 € al mq. L’area di Abissinia è sempre molto richiesta e segnala dei lievi aumenti delle quotazioni. L’offerta abitativa risale agli anni ’80. Ci sono anche soluzioni ricavate da ex alberghi, pensioni e ville singole in disuso, che a partire dal 1996, sono stati convertiti in abitazioni. Molte riconversioni hanno riguardato l’area di via Trento Trieste dove la richiesta del nuovo ha un valore compreso tra 8000 e 9000 € al mq. Ci sono anche soluzioni invendute. In viale Gramsci è in corso la riqualificazione di fronte a “Il Grand Hotel” denominato “Residence Venezia”, dove sorgeranno negozi, aree verdi, parcheggi ed appartamenti. La consegna è prevista per metà 2011. Continuano i lavori di riqualificazione del lungomare, dove si stanno realizzando, tra l’altro, posti macchina sotterranei. In via San Martino inoltre è in fase di completamento un nuovo polo commerciale, con posti auto e nuove strutture residenziali.
Più lontano dal mare si sviluppa l’area collinare di Colle dei Pini, dove ci sono villette e soluzioni con ingresso indipendente. Un usato in buone condizioni costa 2200-2300 € al mq. In questa zona sono in costruzione alcuni nuovi condomini la cui valutazione non supera i 4000 € al mq.
Nell’area di Riccione-Alba non si sono registrate variazioni delle quotazioni immobiliari. In quest’area della città si comprano prevalentemente prime case e case per investimento. Ci sono anche richieste da parte di turisti bolognesi e modenesi. Chi cerca la casa vacanza si orienta nell’area compresa tra il mare e la linea ferroviaria, nella zona di via Verdi, in direzione di viale Ceccarini. Le domande si concentrano su piccoli tagli da 45 a 60 mq, possibilmente dotati di terrazzo, utilizzati nei periodi estivi e nei fine settimana invernali. In questa area si possono acquistare soluzioni nuove di recente costruzione a partire da 5500 € al mq, mentre per l’acquisto di un appartamento usato degli anni ’70 si spendono circa 3500 € al mq. Da segnalare che in via Verdi ed in via Boito sono in corso i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti. Anche gli acquisti per investimento si concentrano su tagli piccoli, dal valore compreso tra 170 e 250 mila €. A cercare case in affitto sono famiglie e giovani coppie. Il canone di locazione di un bilocale è di 500-600 € al mese, quello di un trilocale è di 600-700 € al mese. Le famiglie che acquistano la prima casa si orientano su trilocali e quattro locali dotati di box auto, accessorio molto importante che viene utilizzato sia per l’automobile sia come deposito. Tra le aree maggiormente apprezzate da segnalare Alba - Punta dell’Est ed Alba - Parco. Si tratta di zone residenziali, verdi, ben collegate e dotate di tutti i servizi, come ad esempio, negozi, banche, scuole ed impianti sportivi. Acquistare un appartamento nuovo in questi quartieri comporta una spesa di 4000 € al mq, mentre una soluzione usata, realizzata a metà degli anni ’70, ha un valore compreso tra 2500 e 3000 € al mq. Nell’area di Punta Est da qualche mese sono cominciati i lavori per la realizzazione di alcune palazzine, mentre in zona Parco sono in fase di completamento nuove palazzine da 6-10 unità. Sono in dirittura d’arrivo anche i lavori per la realizzazione di un nuovo complesso nell’area delle piscine, che prevede appartamenti e strutture commerciali.
Più basse le quotazioni che si registrano nel quartiere di Marano e Spontricciolo, più decentrato rispetto al centro della cittadina dove, per una tipologia usata in discrete condizioni si possono spendere mediamente 2300 € al mq. Da segnalare a Marano il progetto di riqualificazione che porterà al recupero di vecchie colonie per la creazione di strutture sia ricettive e che residenziali.
Nel secondo semestre del 2009 a Rimini si registra un calo delle quotazioni immobiliari pari al 5%.
Nel Centro storico i prezzi sono diminuiti; molti proprietari infatti hanno dovuto abbassare i prezzi per riuscire a vendere. Prevalgono gli edifici risalenti agli anni ’60 e ’70, con la sporadica presenza di palazzi realizzati dal 1600 in poi. Le quotazioni dell’usato oscillano tra 2500 € e 3200 € al mq, mentre per l’acquisto di soluzioni ben ristrutturate le cifre sono comprese tra 3800 e 4500 € al mq. Sono sempre molto apprezzate le aree intorno a via Castel Fidardo e corso d’Augusto.
Le quotazioni sono in ribasso anche nelle aree di Covignano, Marecchiese, Dario Campana e Vecchia Fiera, tendenza determinata sia dalle difficoltà di accesso al credito, sia dalla abbondante offerta sul mercato di immobili nuovi ed usati. Gli immobili risalgono agli anni ’50 e ’60 e collegano la circonvallazione con il centro di Rimini: si tratta di palazzine, villette e soluzioni popolari. Acquistare un appartamento usato in buone condizioni costa 2300 € al mq mentre per una villetta singola di piccole dimensioni da ristrutturare non si spendono meno di 800 mila €. In via della Fiera sono ancora in corso i lavori per la realizzazione del nuovo Palacongressi che dovrebbe essere completato entro un anno. Da segnalare infine lo sblocco del Consorzio Padulli, che si trova subito dopo la circonvallazione, dove è prevista la realizzazione di soluzioni indipendenti, bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari e a schiera.
Nell’area di via Regina Elena, Lagomaggio e Tiro a Segno non si registrano particolari variazioni delle quotazioni. Si segnala comunque un aumento delle richieste e delle compravendite negli ultimi mesi del 2009. Le tipologie maggiormente apprezzate sono i bilocali ed i trilocali.
A Lagomaggio ci sono condomini, palazzine, case indipendenti e bifamiliari e l’area è molto apprezzata dagli acquirenti perché, oltre ad essere ben servita, è sede dell’Ospedale “Infermi” ed è adiacente al centro commerciale “ Le Befane”. I prezzi oscillano da 2500 € al mq di un usato in buone condizioni a 3500 € al mq per soluzioni di nuova costruzione. Appartamenti nuovi si acquistano anche nell’area di via Regina Elena, nei pressi del mare, e la richiesta è compresa tra 4000 e 4200 € al mq. La zona mare è stata edificata a cavallo tra gli anni ’70 e gli anni ’80 ed il prezzo di un a soluzione usata, senza vista mare, è di 3300 € al mq circa.
A Viserba, nel secondo semestre del 2009, si registra una lieve contrazione delle quotazioni, in particolare per quanto riguarda le tipologie di nuova costruzione, molto presenti. A Viserba acquistano prevalentemente famiglie, anche se nei mesi di aprile e maggio si è registrato un buon interesse per le case vacanze. La tipologia maggiormente ricercata è il trilocale. Da segnalare anche la presenza di investitori privati, che acquistano in genere bilocali seminuovi e già pronti per essere affittati. La spesa complessiva in genere è compresa tra 150 e 220 mila €. Il canone di locazione di un bilocale è di 500 € al mese, quello di un trilocale è di 600 € al mese. Viserba è una frazione di Rimini che si sviluppa nell’area a nord della città e si estende sulla fascia costiera. L’area del lungomare è caratterizzata da ville in stile liberty. Acquistare un appartamento in buone condizioni comporta una spesa compresa tra 2400 e 2500 € al mq. Viale Dati, strada che costeggia il mare, offre numerose ville d’epoca. Si è costruito molto, in particolar modo nell’area di via Genghini, via Roma, via La Marmora e viale Salcano dove la richiesta per un appartamento nuovo è di 3500 € al mq. Molti appartamenti risultano ancora invenduti. Negli ultimi anni si è notevolmente sviluppata anche l’area della Nuova Fiera, dove dal 2002 in poi sono state realizzate molte palazzine, in particolare nell’area compresa tra via Turchetta e via Teodorico. Questo sviluppo residenziale però non è stato seguito da uno sviluppo urbanistico adeguato, provocando una congestione del quartiere stesso. Per questo motivo nell’ultimo anno sono partiti i lavori per la realizzazione di nuove arterie stradali che dovrebbero migliorare il flusso del traffico in questa area della città» (CS della Società).
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