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Il 2010 è stato un buon anno per il mercato immobiliare della logistica in Italia: tutti gli indicatori hanno mostrato infatti segni di evidente ripresa rispetto al 2009. Innanzitutto va segnalato un assorbimento sostenuto, che ha dimostrato un grande interesse per le prime location, a cui si aggiunge il vacancy rate in diminuzione e una decisa ripresa degli investimenti.
Dice Gianluca Sinisi, Head of Logistics Capital Markets per Jones Lang LaSalle Italia: “Il mercato immobiliare della logistica è stato sostenuto da un lato dai buoni risultati dei principali operatori di logistica nel corso dell’anno (aumento dei fatturati e dei volumi di business), dall’altro da un ritorno di fiducia degli investitori nei confronti del mercato italiano e del settore della logistica in particolare.” Nel corso del 2010 sono stati completati 570.000 mq di nuovi magazzini, in aumento del 5% rispetto al 2009. Al dato del primo semestre, pari a 300.000 mq di nuovi spazi, si sono aggiunti i 270.000 mq della seconda parte dell’anno, confermando una sostanziale equidistribuzione dei nuovi sviluppi nel corso dell’anno. Il dato conferma la tendenza registrata negli ultimi anni ad una maggior cautela da parte dei developer, che tendono a privilegiare quasi esclusivamente operazioni di tipo pre-let o a favore di utilizzatori finali. Soltanto il 22% infatti delle nuove realizzazioni è stato di tipo speculativo (in gran parte progetti avviati negli anni precedenti), mentre il 60% è stato di tipo pre-let e il restante 18% è stato di tipo owner occupier.
Sono stati assorbiti 725.000 mq di spazi logistici nel 2010, in crescita del 7,5% rispetto al 2009. Il dato, in termini assoluti, rappresenta il secondo take up di sempre sul mercato italiano dopo l’anno record del 2000 (740.000 mq assorbiti).
Roberto Piterà, Head of Logistics Agency per Jones Lang LaSalle Italia, commenta: “L’assorbimento si è distribuito uniformemente durante i due semestri del 2010 e non ha mostrato picchi significativi di stagionalità. I principali driver di take up si sono confermati da un lato la rilocalizzazione degli operatori di logistica verso location primarie o secondarie ottimamente raccordate alle infrastrutture di trasporto, dall’altro il processo di consolidamento dei network logistici verso immobili più efficienti e in molti casi specializzati per funzione e tipologia di merce trattata.”
Il vacancy rate è leggermente diminuitonel corso dell’anno, passando dal 7,3% del 2009 al 7,2% del 2010. Questa diminuzione è il risultato del maggior assorbimento di spazi rispetto alla realizzazione di nuovi magazzini (725.000 mq assorbiti contro 570.000 mq sviluppati).
Si è confermata anche nel corso del 2010 la pressione sui canoni di locazione, che sono rimasti sostanzialmente stabili sui loro valori nominali a fronte di una maggiore richiesta di incentivi (free rent, step rent, ecc) da parte degli utilizzatori. Il livello dei valori ha raggiunto quasi ovunque la soglia minima, al di sotto della quale le operazioni risulterebbero economicamente poco sostenibili. A parte qualche caso raro, tutti i mercati dovrebbero rientrare nella fase di ripresa nella seconda metà del 2011.
Nel corso del 2010 sono stati investiti circa 350 milioni di euro nel settore immobiliare della logistica a reddito, in aumento del 75% rispetto al 2009. Continua Sinisi: “Il dato molto positivo del 2010 è stato sostenuto dall’attività degli investitori italiani, sia istituzionali che privati, che hanno continuato ad essere attivi anche nella seconda metà dell’anno, e dal riaffacciarsi di alcuni investitori internazionali sul mercato domestico.” I rendimenti prime sono rimasti stabili a Milano e Roma per tutta la durata del 2010, mantenendosi sul livello di 7,50% (netto). “La fine del 2010 e l’inizio del 2011 ci fanno ben sperare in una lieve compressione dei rendimenti specialmente nell’area di Milano.”
Per quest’anno JLL ritiene che sarà confermato l’andamento positivo del 2010, sostenuto dalle buone previsioni di ripresa economica. Conclude Piterà: “La domanda di nuovi spazi dovrebbe rimanere sostenuta, come conseguenza della razionalizzazione delle supply chain e dell’aumento dei volumi di business delle società di logistica. In quest’ottica, l’Italia potrebbe tornare ad essere considerata come la piattaforma ideale per nuovi hub distributivi per l’intera area Southern Europe, come testimoniano alcune ricerche di spazi in corso da parte di 3PL ed end user internazionali.”
L’unità immobiliare oggetto della nostra analisi è rappresentata dal magazzino logistico di stoccaggio e/o distribuzione con superficie superiore a 10.000 mq, per singoli magazzini o complessi di magazzini (superiore a 5.000 mq per magazzini particolari).
Fonte: CS della Società.
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