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Le previsioni per l’economia italiana sono peggiorate col trascorrere dei mesi, mentre diventa sempre più evidente l’entità della crisi del debito pubblico europeo. Dalle stime rese pubbliche in occasione della manovra finanziaria emerge che secondo il Governo Italiano il 2012 si chiuderà con una diminuzione del PIL del 2,4% rispetto al 2011. I fondamentali del retail indicano che la seconda parte dell’anno sarà difficile, alla luce di deboli previsioni per i principali indicatori macroeconomici. Ci si aspetta una nuova crescita del PIL solo a partire dal Q1 2013, ma si prevede che il PIL reale avrà una crescita negativa per tutto il 2013. Si prevede che il consumo risentirà di livelli d’inflazione relativamente alti (seppur in diminuzione) a causa dell’aumento della tassazione indiretta.
La prima metà del 2012 ha visto l’Italia raggiungere un totale di 17,5 milioni m² di GLA in centri commerciali, parchi commerciali, outlet e in altri prodotti innovativi. Complessivamente, l’H1 2012 ha registrato solo 8 nuove aperture rispetto alle 17 dello stesso periodo del 2011. Lo sviluppo è diminuito nell’H1 2012, con una crescita del 3% di GLA sull’H1 2011 contro una crescita semestrale media dell’8% negli ultimi 10 anni. Questo rallentamento nelle nuove realizzazioni, unito all’obsolescenza di molti centri esistenti, fa crescere la segmentazione tra prodotti prime, secondari con buone performance e secondari di grado inferiore.
Secondo Camilla Bastoni, Head of Development and Regeneration Advisory and Research di Jones Lang LaSalle, “Con il peggiorare di inflazione e disoccupazione, la recessione ha cominciato a riflettersi anche nel comportamento dei consumatori che cautelativamente hanno iniziato a risparmiare, anche se questa tendenza sembra essere rallentata negli ultimi sei mesi. Le difficili condizioni economiche hanno esacerbato il gap qualitativo tra asset prime e secondari con buone performance da un lato e asset secondari deboli dall’altro.”
Dice Simone Burasanis, Head of Retail Agency di Jones Lang LaSalle: “La domanda di spazi nei centri di tipo prime rimane sostenuta: le recenti aperture di Hollister ed Apple ne sono la conferma seppur non possano rappresentare l'universo del mondo retail. Soprattutto nei centri commerciali primari, la disponibilità potrebbe tradursi in un freno ai piani di espansione altrimenti incoraggianti dei retailer in Italia seppur a canoni più contenuti e comunque in linea con i ridimensionati conti economici.”
Dal punto di vista dei proprietari ciò contribuisce a sostenere il livello dei canoni prime, che nel Q2 2012 sono rimasti stabili a 800 €/m2/pa a Milano e 900 a Roma. D’altro canto però, ciò limita anche la possibilità di portare in Italia nuovi nomi internazionali e quindi di rafforzare l’offerta commerciale nel suo complesso.”
Dice Davide Dalmiglio, Head of Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle: “Il tema della mancanza di prodotto di qualità si aggiunge ad altri aspetti (quali rischio paese, stretta ed incertezza su temi fiscali e più in generale la difficoltà nella strutturazione delle operazioni anche dal punto di vista del debito) nell’influenzare l’andamento del mercato degli investimenti nel settore retail. Gli investitori internazionali rimasti fedeli al paese e fermamente convinti della bontà dei fondamentali economici italiani hanno tuttavia cambiato attitudine al rischio rispetto al passato. L'attenzione si è esclusivamente concentrata su shopping centre primari, nel nord Italia, in bacini dominanti e con forte radicamento e consolidamento sul territorio.”
I fattori di cui sopra hanno ridimensionato sensibilmente i volumi di investimento anno su anno, con meno di €100 mln di transazioni nel H1 2012 contro più di €900 mln nel H1 2011 (di cui più di €280 avevano ad oggetto prodotti di retail moderno). Il Q2 non ha registrato transazioni. Nel Q3 un solo centro commerciale nell'area di Torino, per circa €40 mln, è stato transato.
Conclude Dalmiglio: “Rimane inoltre forte la percezione di uno scostamento tra valutazioni indipendenti ed il mercato degli investimenti. Tale gap è destinato a ridursi da oggi alla fine dell'anno al fine di consentire la successiva entrata di nuovi e vecchi attori la cui percezione del rischio Italia non era più in linea con i valori delle valutazioni. Il settore High Street resta quello più appetibile, ed anche in questo comparto ci attendiamo un necessario price adjustment che possa garantire ritorni adeguati soprattutto in situazioni dove esista solo il capitale proprio e non il debito a condizioni accettabili.”
Fonte: CS della Società
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