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"La casa è sempre più un miraggio per i milanesi. Da cinque anni prezzi in salita. Anche se con sempre meno enfasi: +0,4% nell’ultimo anno rispetto a +10% nel 2004. E nell’anno dei timori di crisi le aspettative degli operatori sul mercato e il numero di compravendite sono al ribasso in sette casi su dieci. Se in Italia Milano è la più cara, anche rispetto a Roma, in Europa è dodicesima. Costa di più solo in alcune città inglesi (Londra, Bristol, Manchester, Birmingham, Edimburgo, Cambridge), in Lussemburgo, nei Paesi Baltici (Stoccolma, Oslo e Tromsø), a Salisburgo in Austria. Emerge da un’indagine della Camera di commercio di Milano su dati Eurostat 1999-2006, Osmi – Camera di commercio e Fimaa.
Presentazione del codice di autodisciplina, del contratto tipo e del vademecum per la compravendita immobiliare di edifici da costruire. E per chi ha deciso di comprare una casa, anche solo sulla carta perché l’immobile è in fase di costruzione, dal servizio Armonizzazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano arrivano: il codice di autodisciplina, il contratto tipo ed il vademecum per la compravendita immobiliare di porzione di edifici in fase di costruzione. I consigli principali per i consumatori? Stipulare un contratto preliminare, inserire l’obbligo di fideiussione a garanzia della restituzione degli acconti prezzo versati, controllare che ci sia la polizza assicurativa a copertura di gravi difetti o rovina totale o parziale dell’immobile. Richiedere informazioni sulla società venditrice, sulla situazione patrimoniale e sulle sue precedenti operazioni immobiliari. Ma anche sulla proprietà del terreno, sulla regolarità urbanistica del progetto e sul rilascio dei permessi di costruzione, sui finanziamenti eventualmente richiesti dalla società per l’acquisto del terreno o per i lavori di costruzione. Controllare che all’interno del contratto vengano specificati i tempi di realizzazione e le caratteristiche costruttive anche quelle di urbanizzazione da realizzare nella zona (ad esempio servizi, metropolitane, parchi, asili ecc). Questi alcuni degli aspetti più importanti che devono essere contenuti e regolati nel contratto preliminare e nel contratto notarile definitivo in modo da affrontare l’importante impegno di acquistare una casa di abitazione con le dovute informazioni e garanzie. Un’iniziativa in collaborazione con i rappresentanti dei consumatori (Moica, Adiconsum, Confconsumatori, Movimento Consumatori, ACU, Cittadinanza Attiva, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori).
"Un settore importante quello della casa, da un punto di vista economico e di crescita di un territorio e legato alla qualità della vita dei cittadini – ha dichiarato Lucia Moreschi, consigliere Camera di commercio per i consumatori -. E la Camera di commercio propone un nuovo contratto tipo a difesa dei consumatori e anche delle imprese, per far crescere chiarezza e trasparente in un ambito così significativo".
"Il settore dell’edilizia - Claudio De Albertis, membro di giunta della Camera di commercio di Milano, presidente ANCE/ASSIMPREDIL - Associazione Costruttori Edili Province di Milano, Lodi, Monza e Brianza - risente profondamente della attuale fase di incertezza di fronte ai rischi di crisi internazionale. Ecco perché la Camera di commercio propone uno strumento per prevenire le liti che rappresentano un costo significativo e un quadro chiaro di regole che possa essere la necessaria base normativa per un rilancio".
"Dopo un decennio caratterizzato da incrementi rilevanti, siamo ora di fronte ad un’inversione di tendenza – ha dichiarato Antonio Pastore, presidente di Osmi, azienda speciale della Camera di commercio di Milano -. Che il mercato immobiliare stia attraversando una fase non certo positiva è confermato, oltre che dall’andamento dei prezzi, anche dalla contrazione delle compravendite. Tuttavia il bisogno di casa è ancora forte e rappresenta una parte determinante della spesa dei milanesi.
immobiliari. Ma anche sulla proprietà del terreno, sulla regolarità urbanistica del progetto e sul rilascio dei permessi di costruzione, sui finanziamenti eventualmente richiesti dalla società per l’acquisto del terreno o per i lavori di costruzione e quindi sulla presenza di garanzie reali sugli immobili in corso di costruzione, sui tempi di realizzazione e le caratteristiche costruttive, sulle parti ed opere comuni e su quelle di urbanizzazione da realizzare nella zona (ad esempio servizi, metropolitane, parchi asili ecc.).
Dove reperire le informazioni? Nelle visure ipotecarie effettuabili presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari al fine di verificare gli atti di trasferimento e gli eventuali gravami esistenti sull’immobile (ad es. iscrizioni ipotecarie, pignoramenti), nonché l’elenco dei protesti, l’albo degli agenti di intermediazione immobiliare e il Registro delle Imprese consultabili presso le Camere di Commercio.
Cosa dovrà contenere il contratto? Gli estremi identificativi delle parti ed il loro regime patrimoniale, se coniugate, un’ampia e dettagliata descrizione dell’immobile in corso di costruzione (appartamento e sue pertinenze - cantina box/posto auto). Dovranno essere allegate al contratto preliminare le piantine, il capitolato dei lavori con le caratteristiche tecniche della costruzione, un estratto dei progetti presentati presso il Comune e gli enti competenti a rilasciare le autorizzazioni alla costruzione, un dossier tecnico con la descrizione dei principali materiali, finiture ed accessori che saranno utilizzati per la costruzione dell’immobile; l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; l’indicazione degli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta,l’indicazione almeno delle principali imprese che ristruttureranno o realizzeranno l’immobile; gli estremi della fideiussione.
I tempi di consegna. Occorre verificare che siano chiaramente fissati i termini finali di esecuzione della costruzione, in modo da programmare l’eventuale vendita della casa di proprietà, il trasloco, l’arredo della nuova abitazione. Sempre con le medesime finalità, sarà poi opportuno prevedere anche i termini di consegna dell’abitazione.
Il prezzo. E’ importante che l’importo del prezzo sia espressamente dichiarato fisso ed invariabile e che non vi sia la possibilità che venga aumentato, con il rinvio a costi non definiti che potrebbero sopravvenire e non determinabili con certezza. Devono essere indicate con chiarezza le modalità e i termini con cui il prezzo dovrà essere pagato: bonifici bancari o versamenti diretti su conto corrente o altre forme in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento e il titolo per cui le somme sono pagate ossia se acconto, caparra confirmatoria (ai sensi dell’art. 1385 cod. civ.), e/o saldo prezzo.
In caso di inadempimento. Se le somme sono versate a titolo di caparra confirmatoria, l’acquirente inadempiente perde la somma versata; se inadempiente è la parte venditrice sarà invece quest’ultima a dover restituire la somma ricevuta a titolo di caparra, oltre a una somma di pari importo, ossia, in totale, il doppio della somma ricevuta.
La fideiussione a favore dell’acquirente…. Tutte le somme pagate e da pagare (ad eccezione di quelle che potranno essere erogate da un istituto mutuante) fino alla stipulazione del contratto definitivo, dovranno essere garantite da fideiussione bancaria o assicurativa che dovrà essere consegnata dalla società venditrice contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare a pena di nullità dello stesso. In questo modo è garantita la restituzione di tutte le somme pagate. La fideiussione cessa di avere effetto al momento della stipulazione del contratto notarile definitivo.
…e la polizza per i danni. La società venditrice è obbligata a rilasciare a favore dell’acquirente e contestualmente alla stipulazione del contratto notarile definitivo una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile o da gravi difetti costruttivi, che si potranno manifestare dopo che è stata acquistata la proprietà dell’immobile e quindi dopo la stipulazione del contratto definitivo notarile.
Quali sono le azioni a tutela del compratore in base alle norme sulla vendita e sull’appalto? Il contratto può ritenersi nullo ad esempio se non viene inserita la fideiussione bancaria o l’assicurazione. Oppure in caso non si rispetti il contratto preliminare: manchi ad esempio la descrizione dell’immobile o l’indicazione del prezzo. L’acquirente inoltre è tutelato in caso di vizi e/o difetti dell’abitazione o in presenza di vincoli e/o di rivendicazioni da parte di terzi della proprietà dell’immobile e quindi può, a sua scelta, sospendere il pagamento del prezzo, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno. Se il venditore è anche costruttore dell’immobile oggetto del contratto, il compratore potrà chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto, che i vizi siano eliminati a spese del costruttore, la denuncia dei vizi/delle difformità deve essere effettuata entro 60 giorni dalla scoperta, mentre l’azione deve essere iniziata entro due anni dalla consegna dell’immobile. In generale, l’acquirente, in presenza di comportamenti del venditore considerati "illegittimi", deve valutare con attenzione se rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo o di prendere in consegna l’immobile per non esporsi al rischio di risultare inadempiente a sua volta, salvo vi siano gravi difetti quali infiltrazioni, muffe, difetti d’impermeabilizzazione dell’edificio o delle pareti, larghe cadute dell’intonaco o del rivestimento, gravi difetti negli impianti, crepe nelle pareti, mancato rispetto di norme tecniche di costruzione, diminuzione delle superficie superiore ad un ventesimo. In questi casi, o in altri possibili che vanno esaminati caso per caso, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di ricevere la consegna dell’immobile, di corrispondere parte del prezzo o il saldo e/o di stipulare il contratto definitivo notarile. Dall’altra parte, anche il venditore può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e consegnare l’immobile se l’acquirente è inadempiente, ad esempio non è in regola con il pagamento degli acconti prezzo.
Il contratto tutela anche il venditore. Anche l’acquirente può risultare inadempiente e subire la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno in caso, ad esempio, di mancato pagamento di tutto il prezzo o di una sua parte (la risoluzione potrà essere ottenuta in caso di mancato pagamento di una parte consistente del prezzo) o per esempio di mancata stipulazione del contratto definitivo per motivi non addebitabili all’acquirente o per la violazione di altri obblighi essenziali specificamente previsti nel testo del contratto preliminare.
A chi dovranno rivolgersi le parti per la soluzione di eventuali controversie? In caso di controversie in tema di vendita di immobili, il costruttore e l’acquirente potranno ricorrere alla conciliazione presso la Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura competente ovvero instaurare la controversia nel foro competente, che potrà essere il Tribunale del luogo di residenza dell’acquirente se questi può essere considerato un consumatore" ( CS della CCIAA ).
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