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«Nel 2008 il mercato delle locazioni a Milano e Roma ha risposto meglio degli altri mercati europei al deteriorarsi dei fondamentali economici che hanno invece penalizzato fortemente mercati più maturi come Spagna, Irlanda e Inghilterra, solo per citarne alcuni. In particolare rispetto al 2007 l’assorbimento di spazi uffici è diminuito a Dublino (-39,5%), Madrid (-37,7%), Barcellona (-23,2%) e Londra(-15%).
A Milano invece l’assorbimento ha raggiunto i 300.000 mq di superfici transate, spinto verso l’alto dal numero crescente di transazioni pre let (sigla di un contratto preliminare di affitto per occupare un
immobile ancora in costruzione). Nell’ultimo trimestre sono stati assorbiti 66.000 mq di spazi uffici, in linea con la media trimestrale annua. Nel corso del 2008 sono state confermate alcune tendenze che
caratterizzeranno con molta probabilità anche il mercato nei prossimi anni. I principali trend possono essere così riassunti:
− La periferia della città è stata l’area più dinamica nel 2008.
− È aumentato il peso dei pre let sull’assorbimento totale ( 32% ) con 7 transazioni di grandi dimensioni.
− Il settore industriale è stato il più attivo nella ricerca di spazi, rispetto a quello bancario e finanziario che ha perso peso rispetto allo scorso anno, subendo in modo sempre più profondo le conseguenze della crisi finanziaria.
− I settori legati alle Telecomunicazioni ed IT hanno ripreso ad occupare spazi spinti dalla necessità di ottimizzare i costi.
Il tasso di vacancy è aumentato nell’ultimo trimestre, favorito dalla maggiore disponibilità di spazi nelle aree dell’hinterland e dalla debole attività di costruzioni che ha portato il livello di completamenti di nuovi uffici nel 2008 a poco meno di 50.000 mq, la metà rispetto al 2007.
La scarsa attività di costruzione è confermata anche nel confronto con gli altri mercati europei. Infatti la crescita dello stock di uffici tra il 2000 ed il 2008 è stata del 7,1% a Milano rispetto al 79,9% di Dublino, a oltre il 20% di Barcellona e Madrid, al 15,1% di Parigi, al 21,9% di Francoforte, solo per citarne alcune.
“Questo ritardo, in realtà, potrebbe rappresentare un’opportunità per il mercato di Milano e proteggere la città da un eventuale rischio di oversupply nei prossimi anni” - afferma Yannis De Francesco, responsabile del dipartimento Office Agency di Milano per Jones LaSalle. “ Come ad esempio Dublino, dove negli ultimi 8 anni lo stock è cresciuto di quasi l’ 80% e oggi presenta un vacancy rate di quasi il 17%. Milano è un mercato molto più piccolo e, i circa 160.000 mq medi di nuovi spazi per uffici che, ogni anno nei prossimi tre anni (2009-2011) verranno consegnati in media sul mercato, non causeranno una crescita incontrollata del vacancy rate. Infatti, se confrontati con la media annua degli ultimi cinque anni degli spazi assorbiti, di grado A e di superficie maggiore di 1.000 mq , pari a 140.000 mq, riteniamo che, se le condizioni di mercatonon peggioreranno in modo drastico, gran parte dei nuovi spazi saranno assorbiti” conclude De Francesco.
Nel quarto trimestre dell’anno i prime rent in hanno iniziato il trend in diminuzione e, insieme a quasi tutti i mercati europei, Milano è entrata nella fase di mercato favorevole agli utilizzatori, la cui fiducia sta diminuendo e, in risposta, sta aumentando il ricorso agli incentivi da parte delle proprietà. Ciò lascia prevedere per i prossimi trimestri una nuova contrazione dei valori.
A Roma anche, l’assorbimento si è mantenuto in linea con lo scorso anno: se si esclude la transazione che ha coinvolto il Ministero della Salute nel primo trimestre (circa 40.000 mq), il volume totale registrato ha raggiunto quasi i 115,000 mq. Il mercato romano si conferma conservativo e stabile con una domanda composta principalmente da società già operanti sul territorio della Capitale che vogliono cambiare la propria sede soprattutto per esigenze di razionalizzazione degli spazi.
Alcuni driver che hanno caratterizzato la domanda nel corso dell’anno sono stati:
− Riduzione dei costi;
− Qualità;
− M&A (soprattutto per le società di IT e Telecomunicazioni).
Anche a Roma il vacancy rate è aumentato rispetto al 2007 complice la scarsa attività edificatoria, solo 42.000 mq di nuovi uffici, quasi interamente già affittati realizzati durante l’anno. Relativamente alle superfici che costituiscono la pipeline del mercato romano, nel 2009 sono previsti essere consegnati sul mercato quasi 230.000 mq di nuovi uffici, di cui poco più di 145.000 mq già in costruzione. Con molta probabilità, anche a causa del clima di incertezza generale, la realizzazione di tali progetti sarà posticipata.
Il ciclo dei prime rent ha esaurito anche a Roma il trend di crescita, pur se lieve, e si attende un’inversione di tendenza. Nell’ultimo trimestre, il livello dei canoni prime è rimasto sostanzialmente
stabile sul livello di 450 €/mq/a, ma la fiducia degli utilizzatori inizia a diminuire.
Dal lato della domanda i driver che continueranno a caratterizzare il mercato si confermeranno gli stessi osservati nel corso del 2008, e dal lato dell’offerta nel 2009 ci sarà una consistente immissione
di nuovi uffici sul mercato, nella zona EUR-Laurentina-Fiumicino; questa operazione comporterà un aumento di uffici qualitativamente migliori, modificando le proporzioni fra spazi di grado A, B e C,
attualmente riscontrabili.
Nel 2009 gli utilizzatori potranno dunque contare su un’offerta varia e consistente, quantitativamente superiore alla domanda che risulta indebolita dalla crisi economica. Il ciclo volgerà a favore degli
utilizzatori e, di conseguenza, ci sarà una pressione sui canoni di locazione che tenderà a farli flettere verso il basso. L’incognita che peserà sulla futura evoluzione del settore, sarà ancora una volta lo
sviluppo armonioso ed efficiente delle infrastrutture». ( CS della Società).
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