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«I volumi di scambio, momento di assestamento e di recupero (“rattrapage”): calano del 7,5%, rispetto al 2010, le compravendite di abitazioni in Costa Azzurra attestandosi intorno alle oltre 3.400 unità vendute nell’area delle Alpi Marittime. La discesa delle compravendite era comunque prevista in questa prima parte del 2011, dopo che nella seconda parte del 2010 si era registrata una ripresa degli scambi dopo il periodo buio iniziato a fine 2008 e proseguito sino a metà 2010.
Delle oltre 3.000 unità vendute circa il 67,0% sono state acquistate da investitori sia francesi che stranieri. La presenza italiana è calata rispetto al periodo boom di inizio anni 2000 di circa l’8%, restando comunque molto vivace da Mentone sino a Juan les Pins.
I prezzi di vendita:
il prezzo medio di vendita di un appartamento nel dipartimento delle Alpi Marittime è di 5.200 euro al metro quadro, valore cresciuto del 3,5% rispetto al mese di giugno del 2010. Il prezzo medio degli appartamenti venduti come seconde case risulta invece più alto, vale a dire 6.000 euro al metro, con un incremento del 2,5% rispetto a un anno fa.
Le tendenze del mercato: tempi di vendita compresi fra i quattro e i sette mesi per le abitazioni, oltre i 12 per le ville da oltre 2 milioni di euro.
L’allungamento dei tempi di vendita delle seconde case, ormai in media intorno agli 8,5 mesi, che si registra in Italia, in Costa Azzurra è minore. Erano circa tre anni che le tempistiche andavano ad allungarsi sempre più, da un anno sembrano essersi stabilizzate.
L’offerta di abitazioni nuove continua ma il suo assorbimento è abbastanza costante. Per le ville e casolari dell’entroterra invece l’offerta è ancora cresciuta e il suo assorbimento sarà più lungo e difficile.
I prezzi di vendita segnano una crescita media del 3,5%, con punte in media del 5,5% per le abitazioni localizzate nelle zone più richieste (all’interno di isole pedonali, vicino alle spiagge e alle marine).
La media generale delle variazioni dei prezzi risulta positiva dopo che nel biennio 2008 – 2009 le flessioni sui valori avevano colpito sia i prodotti di nuovi costruzione che quelli usati con flessioni nell’ordine del 5%.
Si deve inoltre rilevare che le flessioni maggiori, superiori al 5%, si erano registrate sui valori massimi delle abitazioni fronte mare delle località con una offerta di livello medio - basso, mentre nelle località “prime” le discese erano state meno forti.
Oggi a soffrire ancora un poco sono i valori di tutti quei prodotti che, nuovi o vecchi da ristrutturare, sono localizzati nelle zone più distanti dal mare, nella pre-collina soprattutto, e che possono obbligare i proprietari a un uso quotidiano dell’auto per recarsi al mare.
Sempre debole anche la domanda proveniente dall’estero.
La domanda dei tradizionali investitori provenienti dall’estero (inglesi e italiani soprattutto) rimane sotto tono rispetto al passato, gli italiani puntano soprattutto alle aree immediatamente prossime al confine come Beaulieu e Mentone, oppure si spostano oltre Cannes, nell’area di Juan les Pins e Saint Raphael. Infatti in queste ultime zone citate i valori medi non toccano i 5.000 euro al metro quadro (le punte massime sono di poco superiori ai 7 mila euro al metro) e oltre il 46% dello stock esistente sono seconde case di cui almeno il 20% di proprietà italiana.
Le previsioni restano prudenti
Per la maggior parte degli operatori, il 2011 potrebbe anche non chiudersi più positivamente di quanto sia stato il 2010. Previsioni sul 2012 non ne sono state fatte poiché il clima generale di incertezza è troppo determinante per non influenzare il “sentiment” degli operatori.
In generale, resta la sensazione positiva che comunque il periodo peggiore della crisi sia già passato; resta però molto alto il rischio che ci si trovi ad affrontare un lungo periodo di stagnazione del mercato che potrebbe rilevarsi ancora più dannoso di una forte ma breve crisi.
Per molti, il mercato resta bloccato non tanto per il livello dei prezzi, quanto per la debolezza dell’economia e quindi della scarsa capacità reddituale dei potenziali acquirenti.
Una breve nota sulle ville “top di gamma”.
I prezzi di vendita medi che sono stati riportati escludono ovviamente i prodotti di altissimo pregio, come gli attici a Monte Carlo o le ville di Cap Ferrat e St. Tropez.
In questi casi infatti provare a dare un valore al metro quadro diventa molto complicato poiché si tratta di dover includere nel valore tutta una serie di caratteristiche o infrastrutture che non possono venire escluse (parcheggi privati, moli d’approdo, parchi e giardini, piscine private, eccetera). Comunque, per dare una idea, una villa a Cap Ferrat con cinque camere e cinque bagni, posti auto per quattro auto, piscina e giardino degradante verso la scogliera, costa oggi 15 milioni di euro; e si tratta di un prezzo per una villa considerato più che buono.
Una villa con caratteristiche simili a Saint Tropez a meno di 1 km dalla spiaggia costa oggi non meno di 18 milioni di euro.
La domanda per questo genere di prodotti si è sicuramente ridotta rispetto a qualche anno fa (tutti ricordano il boom degli acquirenti russi), sicuramente si è andata a creare molta più selezione e i tempi di vendita, solitamente mai bervi, si sono stabilizzati sui 15 – 18 mesi; si tratta anche di più sui prezzi di vendita: si sono registrate delle transazioni che hanno chiuso la trattativa sulla base di uno sconto variabile fra il 5,0% e il 10,0% come per un normalissimo appartamento».
Fonte: Nota di Stampa di UBH
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