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“Presentati , nel corso di TrE Tourism Real Estate - la Fiera sul real estate turistico in corso a Venezia dal 15 al 18 aprile - i dati Nomisma e FIAIP che scattano la fotografia del settore immobiliare turistico in Italia.
In Italia il sistema turismo contribuisce per il 9,7% alla formazione del prodotto interno lordo per un ammontare complessivo di oltre 147 miliardi di euro e una occupazione complessiva di circa 2,3 milioni di unità, nell’ordine quindi del 10% del totale. Il legame tra immobiliare e turismo si gioca su tre diversi ambiti “immobiliari”: le seconde case di vacanza; le strutture immobiliari per l’ospitalità (alberghi, campeggi, bed and breakfast, ecc) e il territorio (infrastrutture, impianti sportivi e per il tempo libero, strutture congressuali, monumenti, paesaggio, ecc.).
Sul totale di 31,2 milioni di case private nel Paese, oltre 3 milioni di unità sono abitazioni vacanza e di queste circa la metà sono ubicate in località a vocazione turistica. A queste si aggiungono oltre 140 mila strutture immobiliari per l’ospitalità, di cui 34 mila alberghi (con 2,2 milioni di letti, 64 per albergo), 66 mila alloggi in affitto, 15 mila strutture destinate all’agriturismo, 18 mila bed and breakfast, e ancora case per ferie (2.129), ostelli (427), rifugi alpini (993) e altro (310).
Lo sviluppo dell’industria turistica è quindi strettamente legato, tra le altre cose, alle caratteristiche del “fattore immobiliare” del Paese. Il mercato immobiliare turistico ha ricalcato, nell’ultimo decennio, la dinamica fortemente espansiva registrata in corrispondenza delle principali aree urbane del Paese, accentuando nella maggior parte dei casi l’intensità delle variazioni dei prezzi.
A far registrare le oscillazioni espansive più marcate, sono stati i mercati più rinomati, ma tassi di crescita importati si sono registrati in corrispondenza anche delle località di minore appeal, con una sorta di effetto trascinamento. Si tratta di mercati connotati da una domanda quasi interamente rappresentata da soggetti non residenti. Si passa dalle oscillazioni contenute rilevate in corrispondenza del litorale romano, agli incrementi prossimi o addirittura superiori al 100% in località come Porto Cervo e Santa Margherita Ligure.
Dal punto di vista dei valori assoluti, le località più famose (Capri, Cortina, Madonna di Campiglio, Santa Margherita Ligure e Porto Cervo) si attestano oggi su livelli in linea con i top price dei mercati di Milano e Roma. La flessione, seppur contenuta, che ha caratterizzato i mercati cittadini ha interessato solo una parte delle località turistiche, dove le indicazioni di stabilità o di lieve aumento relative all’evoluzione dei prezzi sono risultate ancora prevalenti. Il ritardato arrivo della crisi induce a ritenere che gli effetti complessivi della recessione sul comparto turistico risulteranno, in media, più attenuati rispetto agli altri segmenti di mercato, potendo beneficiare dell’opportunità di agganciare il treno della ripresa, che dovrebbe iniziare la sua marcia nel corso del 2011.
Anche secondo il Centro Studi FIAIP il comparto immobiliare del mercato residenziale della seconda casa resta positivo e nel complesso dell’economia nazionale gioca un ruolo determinante.
La stretta creditizia messa in atto dall’intero sistema bancario ha, tuttavia, penalizzato quel 40% di italiani che faceva ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, facendo registrare un decremento del finanziato a circa il 25%.
Malgrado ciò, il mercato immobiliare turistico tiene; continua l’aumento degli immobili messi in vendita (+7,2%) e tra tutte le località maggiormente considerate dalla clientela che investe in seconde case, cinque fanno registrare anche nel 2009 dei massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio. Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Rotondo.
Spiccano tra queste le quotazioni di compravendita della località trentina di Madonna di Campiglio, l’unica tra le destinazioni in grado di far registrare un aumento dei valori sia minimi che massimi di ogni categoria, attestandosi fra 10.000 e 14.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di particolare pregio, fra 8.000 e 11.000 euro per le abitazioni centrali e valori di compravendita inclusi tra i 5.500 e 8.000 euro al metro quadro per gli immobili semicentrali.
A Forte dei Marmi, Capri, Porto Rotondo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità dei valori rispetto all'ultima rilevazione mentre sono in leggera contrazione le quotazioni a S. Margherita Ligure, in modo più marcato per gli immobili di particolare pregio.
Tra le località incluse nel report FIAIP le uniche a far registrare un aumento delle quotazioni tra il primo e il secondo semestre del 2009 sono state Jesolo Lido in Veneto, Lignano Sabbiadoro in Friuli Venezia Giulia e Cefalù in Sicilia.
I mutui, cui la domanda è ricorsa nel 25% degli acquisti di immobili ad uso turistico, sono stati stipulati per un importo mediamente pari a circa il 60% del prezzo dell’immobile, con una durata media di 16,2 anni e un tasso per lo più fisso.
Metà delle abitazioni richieste ha una superficie inferiore ai 60 metri quadrati, seguite dalle case di medie dimensioni che si attestano sul 34,7%, e gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 15,3% del mercato intermediato dagli agenti FIAIP. In merito alla provenienza dell’acquirente, oltre quattro su cinque sono italiani, e gli stranieri UE e gli extracomunitari si attestano rispettivamente al 9,3% e 7,1% sul totale degli acquirenti.
Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2010 relativamente alla media sui prezzi di compravendita al metro quadro, secondo le indicazioni degli agenti FIAIP si assisterà a un calo contenuto per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -1,50% e -2,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche ( -3,15%).
La variazione dei prezzi a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi sull’ordine del punto e mezzo percentuale negativo (-1,7%). Questo valore include località in cui si prevede una contrazione (particolarmente temuta a S. Margherita Ligure, Termoli, Policoro e Vieste) accanto ad altre in cui si confida invece in un leggero aumento dei valori riscontrabile già dal primo semestre dell’anno in corso (Amalfi in Campania e Lido di Jesolo in Veneto). (CS di TrE)
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