|
«Come un iceberg, il patrimonio immobiliare pubblico è enorme e la parte sconosciuta è la più grande. In base alla stima di Scenari Immobiliari, lo stock immobiliare pubblico dovrebbe aggirarsi attorno a un miliardo di metri quadrati, pari a circa il 20 per cento dello stock totale nazionale. Ipotizzando un valore minimo di mille euro al metro quadrato, si tratta di un patrimonio non inferiore a mille miliardi di euro e in questo conteggio non sono comprese le aree.
Scenari Immobiliari ha effettuato un’indagine sui patrimoni immobiliari pubblici, realizzata a partire dagli indirizzi degli immobili per arrivare ad una stima delle dimensioni e del loro valore di mercato. Sono stati analizzati i portafogli immobiliari di Stato, regioni, capoluoghi di regione e altri capoluoghi, prendendo in considerazione le categorie di immobili equiparabili al privato: residenziale, commerciale, terziario-uffici e funzione pubblica (uso strumentale).
In base all’indagine, i beni pubblici valgono complessivamente 205 miliardi di euro (valore di mercato) e sono, per quasi la metà, destinati a funzione pubblica.
La quota di proprietà dello Stato ha un valore di 72 miliardi di euro ed è rappresentata per il 70 per cento da beni strumentali (dal conteggio restano escluse le università, i beni storico-artistici, il Demanio militare).
Il patrimonio immobiliare delle regioni ammonta a non meno di 15,2 miliardi di euro. I patrimoni più ingenti sono quelli della Lombardia e della Valle d’Aosta, il più esiguo quello del Molise. La destinazione prevalente è terziaria, mentre la quota restante si ripartisce equamente tra immobili residenziali e strumentali.
I capoluoghi di regione hanno beni per oltre 37 miliardi di euro. Le quote maggiori appartengono ai comuni di Roma, Torino e Genova, mentre il comune di Campobasso dispone del portafoglio più piccolo. La destinazione di questo patrimonio è a prevalenza residenziale (comprendendo anche l’edilizia residenziale pubblica), con cospicue quote di immobili strumentali. Piuttosto bassa la percentuale di cespiti ad uso ufficio, presente solo nei comuni di Ancona, Bologna, Cagliari e Genova.
Gli altri capoluoghi hanno una distribuzione simile delle destinazioni e un patrimonio del valore di 25,6 miliardi di euro. Le Asl dispongono, invece, di un patrimonio di 54,8 miliardi di euro, composto per quasi due terzi da immobili strumentali.
Gli immobili pubblici nell’Unione Europea
Una delle conseguenze più preoccupanti della crisi economica mondiale è il crescente debito pubblico registrato dalla maggior parte dei Paesi europei. Molti Stati hanno largamente violato le regole del patto di stabilità europeo, che fissa al 60 per cento il tetto massimo di debito pubblico rispetto al prodotto interno lordo. La vendita dei patrimoni pubblici sembra alla maggior parte dei governi un sistema valido per contenere tale debito e contribuire al risanamento del bilancio statale.
Il processo di alienazione degli immobili pubblici, a livello europeo, è andato crescendo negli ultimi anni: nel triennio 2006-2008 sono stati venduti beni per un valore di circa 16 miliardi di euro, il quadruplo rispetto al periodo 2003-2005.
Nel 2006-2007, in particolare, il volume ha registrato un’impennata. Il 2009 ha visto un lieve rallentamento, in quanto il generalizzato calo dei prezzi ha suggerito un atteggiamento di attesa da parte di molti governi, che non intendevano svendere il proprio patrimonio e temevano critiche da parte delle forze politiche di opposizione.
Il Paese che ha registrato il volume di vendite più consistente è la Germania, che nel periodo 2006-2009 ha concentrato quasi un terzo del valore complessivo, seguita dall’Italia, con il 15 per cento e dalla Svezia, con il 12 per cento.
In presenza di una ripresa economica, è probabile che il processo di vendita subisca una rapida accelerazione nei prossimi anni influenzando il mercato in modo significativo. In uno scenario in cui gli investitori vogliono evitare investimenti ad alto rischio e sono alla ricerca di immobili di alto livello e della massima trasparenza, le autorità pubbliche sono gli interlocutori ideali, in quanto in grado di offrire immobili di elevata qualità a prezzi interessanti e, nella maggior parte dei casi, occupati da affittuari affidabili e con contratti di lunga durata.
Dall’analisi delle strategie attuate dai governi europei negli ultimi tre anni emergono politiche diversificate. Alcuni governi, come quello olandese, spagnolo e portoghese hanno un atteggiamento conservativo, in quanto ritengono che il contenimento del debito pubblico non possa passare attraverso la vendita del patrimonio statale, considerato elemento fondamentale dell’identità nazionale.
In particolare, il governo olandese, non intendendo dismettere il proprio patrimonio, concentra l’attenzione su una gestione più efficiente e su una razionalizzazione degli spazi occupati dagli uffici pubblici. Anche il governo portoghese punta sul miglioramento dell’efficienza, in questo caso attraverso il conferimento degli immobili, a partire dal 2006, ad un fondo immobiliare chiuso.
Il trasferimento del patrimonio immobiliare in un fondo speciale rientra anche nelle strategie del governo greco, il cui bilancio è in una situazione particolarmente critica. Inizialmente lo Stato intendeva vendere con il meccanismo del leaseback una parte degli immobili occupati dal settore pubblico per un valore di circa un miliardo di euro. Tale orientamento è stato superato dall’idea, attualmente in fase di studio, di trasferire gli immobili in un fondo speciale, che potrebbe emettere quote da vendere agli investitori istituzionali.
Tra i Paesi che considerano la vendita di una parte del patrimonio pubblico come un valido strumento per contenere il debito, quali Germania, Francia, Finlandia, Svezia e Regno Unito, emerge come il procedimento più utilizzato sia quello del leaseback.
La maggioranza delle alienazioni ha riguardato immobili adibiti ad uffici operativi, ma sono state concluse numerose transazioni anche con riferimento ad infrastrutture ed edifici destinati ai servizi pubblici come scuole, ospedali e case per studenti. Per quanto riguarda i beni militari, nei principali Paesi le alienazioni sono state portate avanti nel decennio precedente. Fa eccezione il patrimonio del
Ministero della difesa francese, che verrà dismesso nei prossimi anni.
In Belgio, invece, il tema delle dismissioni ha causato asprecontroversie, che hanno comportato un radicale cambiamento di strategia nel corso del tempo a seconda delle forze politiche di maggioranza.
Il processo di vendita più significativo è stato portato avanti dai governi federale e regionale nel periodo 2001-2006, durante il quale sono stati venduti immobili per un totale di quasi 1,5 milioni di metri quadrati ed un valore di 2,4 miliardi di euro. Si trattava soprattutto di uffici, compresi alcuni immobili trofeo, ma sono stati venduti anche alcuni tribunali e stazioni di vigili del fuoco.
In seguito alle elezioni federali del 2007, il programma di vendite è stato sospeso.
Nel periodo 2006-2009 sono stati venduti quasi esclusivamente edifici in esubero e non c’è un piano di dismissioni specifico per i prossimi anni. Per ridurre le spese lo Stato sta, piuttosto, portando avanti strategie alternative, in particolare di partenariato pubblico-privato.
Francia
Il patrimonio immobiliare pubblico francese ha un valore di 80 miliardi di euro, escluse le prigioni, di cui 49,3 appartengono allo Stato centrale. La maggioranza del patrimonio è composta da terreni, foreste (il cui valore non è noto), immobili storici ed edifici adibiti ad uso pubblico, oltre a circa 12 milioni di metri quadrati di uffici.
Anche in Francia la politica di alienazione del patrimonio pubblico costituisce oggetto di polemiche, controversie e contestazioni. Il presidente Chirac considerava il patrimonio pubblico fondamentale per lo Stato francese ed aveva stabilito limiti e condizioni rigorosi per la sua alienazione, per evitare il rischio di una svalutazione del patrimonio.
L’attuale presidente Sarkozy, di parere opposto a Chirac, pensa che il patrimonio statale sia troppo oneroso e che la sua vendita rappresenti lo strumento più rapido ed efficace per risanare il bilancio statale. Pertanto ha predisposto un piano di dismissioni rilevante, che comprende anche 10 mila ettari di terreno di proprietà delle Ferrovie dello Stato. I primi candidati all’acquisto sono le collettività locali per costruirvi alloggi e servizi.
Tuttavia, la difficile situazione del mercato immobiliare e il timore di svendere il patrimonio, ha comportato il recente rallentamento del processo di vendita. Nel periodo 2010-2014 le vendite dovrebbero raggiungere complessivamente circa 11,3 miliardi di euro. Il 65 per cento di tale importo dovrebbe entrare nelle casse dei Ministeri, il 20 per cento in quelle dei fondi statali e il restante 15 per cento
sarà destinato al contenimento del debito pubblico. Con la proposta della legge finanziaria 2010 Sarkozy ha modificato la maggior parte dei principi e delle condizioni stabilite dal Code du Domain de l’Etat, del 1987. Ha riclassificato un buon numero di immobili pubblici, che non appartengono più al cosiddetto “ domain public”, ma al “domain privé” dello Stato. La differenza principale consiste nel fatto che i beni appartenenti al patrimonio privato sono disponibili. Ne consegue che molti beni di importanza nazionale, secondo la nuova legge, potrebbero ora essere trasferiti alle collettività locali per semplice decisione del prefetto. Inoltre, se in futuro la collettività locale non sarà più in grado di occuparsene, la norma non impedisce che essa possa vendere il bene a chiunque, dimostrando semplicemente che non viene più utilizzato per fini pubblici.
Dal punto di vista degli organi competenti la gestione del patrimonio pubblico è affidata all’organismo Service France Domaine, che dal 1 gennaio 2007 dipende dalla direzione generale della contabilità pubblica e deve gestire il patrimonio in un’ottica di performance.
Germania
Il patrimonio immobiliare pubblico tedesco è stimato in circa 278 miliardi di euro. La Germania ha concentrato circa il 30 per cento del volume di alienazioni realizzate negli ultimi quattro anni, per un totale di oltre 5,4 miliardi di euro. Anche a livello unitario, la Germania è stata protagonista di alcune delle transazioni di leaseback di maggior valore in Europa. La maggior parte degli immobili è stata venduta a società di equity private e a fondi immobiliari. Le operazioni sono state gestite dalla Bima, un’agenzia federale istituita dal governo tedesco nel 2005 in seguito all’insuccesso di alcune operazioni di vendita portate avanti direttamente dallo Stato. La Bima, che ha l’incarico di gestire una parte del patrimonio pubblico in modo efficiente e redditizio, alla fine del 2008 aveva un portafoglio del valore di circa 6,8 miliardi. Nel 2009 la Bima ha iniziato il processo di vendita, che dovrebbe raggiungere un valore di circa 4 miliardi nell’arco di 5-6 anni. Il patrimonio da alienare è composto in larga maggioranza da immobili non operativi, compresi oltre 300 mila ettari di terreni, perlopiù ex spazi militari e foreste, e più di 50 mila appartamenti. La vendita è spesso preceduta da un’operazione di conversione: ad esempio gli spazi militari sono quasi sempre trasformati in progetti residenziali o ricreativi.
Il governo, per il momento, non ha intenzione di portare avanti operazioni di leaseback sul proprio patrimonio operativo, il cui valore è stimato in circa 2 miliardi di euro, sebbene la situazione finanziaria statale potrebbe renderlo necessario in futuro.
Regno Unito
Il patrimonio immobiliare pubblico inglese è stimato in circa 360 miliardi di sterline, pari a 410 miliardi di euro.
Negli ultimi quattro anni il governo inglese ha giocato un ruolo modesto nel processo di alienazione dei patrimoni pubblici in Europa. Ha venduto immobili per un valore di poco più di un miliardo di euro, che rappresentano il 6 per cento del totale nell’ambito dell’Unione Europea. Tuttavia il crescente debito pubblico ha indotto il governo a rivedere le proprie strategie. L’attuale l’obiettivo è di
vendere immobili commerciali per un valore di circa 20 miliardi di sterline, pari a quasi 23 miliardi di euro entro il 2014. Alla cifra incassata, si aggiungerebbe un risparmio sui costi operativi di circa 5 miliardi di sterline (5,7 miliardi di euro). Il governo nominerà a breve un ministero incaricato di gestire le vendite in modo efficiente, attraverso sia vendite tradizionali che contratti di leaseback. Circa due terzi del patrimonio da vendere è di proprietà del governo centrale, mentre il resto è nelle mani delle autorità locali. Si tratta per la larga maggioranza di uffici inutilizzati».
(CS della Società)
|
