Utilizzatori - Domanda

Nel corso del 2008 l’assorbimento di spazi logistici da parte degli utilizzatori è stato superiore ai 700.000 mq, in crescita dell’8% rispetto al 2007, pur se ad un tasso di crescita inferiore. Rispetto allo scorso anno è cresciuto l’assorbimento di spazi in zone prime (23% sul totale), in particolare nelle province di Piacenza e Milano. Citiamo, tra gli altri, i 53.000 mq locati a Pontenure, i 35.000 mq locati nel Polo Logistico di Piacenza di Generali Properties e i circa 76.000 mq locati nell’area milanese (Tribiano, Arese, Roncello e Siziano1). Rispetto ai dati regionali, l’Emilia Romagna ha superato la Lombardia per volume d’assorbimento, con oltre il 33% del numero totale, rispetto al 27% della Lombardia. Segue il Veneto, con circa il 16% dell’assorbimento totale, e il Piemonte, con circa il 10%.

Nel Lazio l’assorbimento totale registrato ha rappresentato poco più dell’8%, con tre transazioni che hanno interessato l’area di Anagni. Osservando la distribuzione dell’assorbimento per tipologia di utilizzatore, nel 2008 la quasi totalità degli spazi è stata affittata da operatori logistici nazionali ed internazionali, fra i quali i 3PL (Third Party Logistics) si confermano i principali utilizzatori di spazi in lieve crescita rispetto allo scorso anno. Il peso delle società che hanno scelto di gestire in house le attività logistiche, è diminuito leggermente passando dal 41% del 2007 al 40% del 2008. Tra queste società, come evidenziato lo scorso anno, prevalgono i retailer, soprattutto nel settore della GDO, con una quota crescente, pari al 21% del totale. Rispetto allo scorso anno è diminuito il peso dei corrieri, passato dal 20% del 2007 a circa il 4,5% dell’assorbimento totale, a causa dei risultati molto negativi del settore, specie nell’ultimo trimestre dell’anno. Più in generale, la sostanziale tenuta della domanda in una situazione di crisi strutturale del sistema economico globale trae origine dal continuo processo di cambiamento in atto nelle filiere merceologiche e logistiche, che si riflette nella domanda di nuovi spazi. Anche nei prossimi anni questo processo di cambiamento dovrebbe proseguire, continuando a stimolare il settore immobiliare della logistica, che verrà in ogni caso parzialmente influenzato dalla contrazione economica in atto. Anche la domanda di spazi degli express courier continuerà ad essere sostenuta, nonostante il rallentamento registrato nel 2008. La struttura dei consumi e la delocalizzazione della produzione ricorrono infatti ad un uso sempre più frequente del trasporto 1 Siziano dal punto di vista logistico appartiene al cluster di Milano, seppur ricada all’interno della provincia di Pavia express, come testimonia il trend di crescita costante degli ultimi anni, generando in questo modo nuova domanda di spazi.

Il peso dell’assorbimento di spazi da parte di owner occupier è diminuito rispetto al 2007, rappresentando il 12% del totale. La crisi dei mercati finanziari ha infatti ridotto la propensione delle aziende ad investire sulla componente immobiliare. Queste ultime preferiscono assorbire spazi già disponibili piuttosto che intraprendere progetti di sviluppo che richiedono molto spesso il ricorso al

finanziamento.

Utilizzatori - Offerta

Nel 2008 sono stati completati circa 705.000 mq di nuovi magazzini, in leggera diminuzione rispetto ai 730.000 mq del 2007. Il volume è inferiore rispetto ai 750.000 mq attesi all’inizio dell’anno e testimonia la maggior cautela nell’intraprendere sviluppi speculativi. Il livello dello stock nel 2008 ha raggiunto circa 11,3 milioni di mq, la maggior parte dei quali continua ad essere concentrata nelle

regioni del Nord (68% nel Nord-Ovest e 14% Nord-Est) seguite da quelle del Centro (11%) e da quelle del Sud e Isole (7%). La concentrazione più elevata dei nuovi sviluppi si è registrata in Emilia Romagna (25%), seguita dal Lazio (24%) e dalla Lombardia (19%). Continuano gli sviluppi, pur se su livelli inferiori, in Veneto e in Piemonte, mentre rispetto allo scorso anno è diminuita l’attività nelle aree del sud dell’Italia. Nel 2008 la percentuale di sviluppi non speculativi (owner occupier, pre-let e built to suit) ha rappresentato poco più della metà degli sviluppi completati (51%). Come era già evidente nel corso dello scorso anno, nel 2008 è stato confermato il ritorno d’interesse per le prime location, che hanno rappresentato il 45% del dato totale.

Nel 2008 il livello di vacancy si è ridotto, attestandosi attorno a 712.000 mq di superficie complessiva, pari al 6,3% del totale (di poco superiore al valore del 2006) confermando una tendenza già evidenziata nel 2007. Rispetto allo scorso anno i volumi di sfitto sono leggermente diminuiti in tutte le regioni o rimasti pressoché stabili, ad eccezione di Emilia Romagna, Lombardia e Veneto. In

particolare, l’aumento del volume di sfitto nelle regioni succitate è stato determinato dal completamento di alcuni progetti in fase di sviluppo da qualche anno, piuttosto che dalla liberazione di spazi dovuta a interruzione dell’attività delle società utilizzatrici. Nel Lazio il vacancy rate è diminuito, attestandosi attorno al 7%, pur in presenza di un aumento dell’offerta di nuovi spazi, quasi tutti di tipo pre-let. In Lombardia il tasso di vacancy è rimasto intorno al 2%, uno dei livelli più bassi in Italia ed in Europa. La tendenza alla graduale diminuzione del tasso di vacancy, già evidenziata ad inizio 2008, dovrebbe proseguire anche nel corso del 2009.

In merito agli sviluppi futuri attesi nel prossimo biennio, la crisi iniziata nell’estate del 2007, aggravatasi ulteriormente dal settembre 2008, ha innescando una serie di eventi a catena con esiti ancora non facilmente prevedibili che hanno determinato un freno nelle decisioni di sviluppare nuovi magazzini logistici in modo speculativo. Per tale ragione riteniamo che nel corso del 2009, con molta probabilità entreranno sul mercato circa 400.000 mq di nuovi magazzini, che risultano già in costruzione. La maggior parte di queste superfici, circa il 65%, non è disponibile poiché non speculativa. Come conseguenza, nel 2009 prevediamo poco meno di 140.000 mq di sviluppi speculativi. Rispetto al 2007 la superficie di spazi in costruzione si è quasi dimezzata.

Il livello dei canoni di locazione nelle prime location èrimasto compreso nel range di valori 52-60 €/mq/anno, con un leggero rialzo nell’area di Milano. In realtà questa variazione è attribuibile ad alcune transazioni realizzate nella zona prime di Milano che hanno interessato immobili prime a canoni elevati nella seconda parte dell’anno. La tendenza generale è invece rimasta quella della stabilità, che si è confermata anche nelle secondary location con valori medi nel 2008 tra 36-43 €/mq/anno.

Nei prossimi mesi si ipotizza una lieve flessione dei canoni sia nelle prime che nelle secondary location, a causa della fase congiunturale debole e delle dinamiche in atto tra domanda e offerta.

Il buon livello di offerta di magazzini logistici dovrebbe mantenersi anche nei prossimi mesi, con un calo significativo dei nuovi sviluppi. La domanda, pur rimanendo sostenuta, sarà meno forte ed inferiore all’offerta. Come conseguenza la pressione sui canoni sarà scarsa e ciò contribuirà ad un rallentamento e/o stabilità nei valori. Nel 2008 il valore delle aree edificabili è rimasto pressoché stabile, come anticipato lo scorso anno. Permane ancora una certa rigidità da parte dei proprietari, che tardano a reagire ai nuovi scenari di mercato.

Investimenti

L'acuirsi della crisi finanziaria nella seconda parte dell'anno ha influenzato negativamente il volume degli investimenti immobiliari complessivi, diminuiti in quasi tutti i mercati globali pur se con intensità differenti. In Italia la flessione è stata meno marcata, e ancor meno intensa nel settore logistico/industriale.

Nel 2008 gli investimenti in immobili a destinazione logistica si sono attestati attorno a 405 milioni di euro, con una flessione di circa il 13% rispetto al dato del 2007. La miglior tenuta del settore logistico ha fatto crescere ulteriormente il peso di quest’ultimo sul totale degli investimenti immobiliari diretti in Italia, passando dal 7% del 2007 a circa il 10% nel 2008.

Nel corso dell’anno i rendimenti hanno continuato a subire una pressione verso l’alto, portando nell’ultimo trimestre il range sul livello di 6,75-7,25% (netto prime), con una crescita di 50-75 Bps rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno.

Rispetto allo scorso anno, nel 2008 è diminuito il peso delle operazioni di sale & leaseback, passato dal 32% sul totale delle operazioni di investimento del 2007 al 18% circa del 2008. Nonostante tale diminuzione, continuano ad aumentare sul mercato le opportunità di sale & lease back, quale strumento alternativo alla leva bancaria per reperire liquidità da parte delle aziende. Gli investitori hanno mostrato un atteggiamento sempre più cauto verso questo tipo d’investimento, confrontando la remuneratività dell’investimento con la solidità delle imprese. Tale atteggiamento proseguirà durante il 2009.

Ancora una volta la maggior concentrazione degli investimenti si è verificata in Lombardia, con circa il 39% del totale, in rallentamento rispetto al 51% del 2007. Buone le percentuali dell’Emilia Romagna (20%) e del Lazio (16%). Altre regioni attive sono state la Toscana, il Veneto e la Puglia. Le province di Milano e Roma hanno concentrato circa il 34% del volume totale investito nel settore, che diventa circa il 65% considerando anche le province di Pavia e Piacenza. È aumentata la quota di investimenti in prime location, passando dal 23% del 2007 al 29% del 2008 a testimonianza di un atteggiamento maggiormente conservativo degli investitori.

Nel 2008 si è confermata la natura locale del mercato logistico italiano. Sono stati ancora una volta gli italiani i protagonisti principali tra gli investitori attivi nel settore immobiliare logistico. Sono, infatti, italiani il 79% circa dei soggetti che hanno venduto asset logistici ed il 63% circa quelli che hanno acquistato.

Gli attori che saranno maggiormente attivi nei prossimi mesi come acquirenti saranno alcuni investitori istituzionali italiani ed esteri, i fondi opportunistici e gli investitori privati. Dal lato di chi venderà invece, riteniamo che i fondi istituzionali europei ed inglesi, le corporate e gli sviluppatori internazionali con problemi finanziari saranno i soggetti che con maggiore probabilità venderanno i

propri asset.

Outlook

Il mercato immobiliare della logistica dovrebbe confermare anche nel 2009 i principali trend evidenziati nel corso del 2008. La domanda, pur se in rallentamento, continuerà ad esprimere necessità di cambiamento come conseguenza della razionalizzazione delle supply chain. L’offerta di nuovi magazzini diminuirà rispetto agli ultimi dieci anni, favorendo un riallineamento tra domanda e offerta. Ciò sarà ancor più vero per le aree caratterizzate fino ad ora da un eccesso di offerta di prodotto. Di conseguenza prevediamo che la pressione sui canoni sarà meno forte ed il ciclo potrebbe iniziare a volgere verso il basso. L’eventuale discesa dei canoni potrebbe favorire i progetti di ridefinizione delle catene distributive.

Dal lato degli investimenti, il 2009 sarà un anno caratterizzato da una gran quantità di prodotto di elevata qualità disponibile a livelli di redditività molto interessanti. Gli investitori attivi avranno un forte potere negoziale e potranno chiudere transazioni di sicuro interesse nel medio-lungo periodo. Si prevede un riallineamento tra le aspettative dei venditori e quelle degli acquirenti, in linea con le

redditività dei principali mercati europei. Gli investitori, più di prima, tenderanno a privilegiare immobili di Grado A collocati in prime location e con sottostanti contratti di locazione di lunga durata, in grado di garantire una futura dismissione in contesti di mercato più favorevoli.

Prevediamo una seconda parte di 2009 più attiva rispetto alla prima. Ciò potrebbe essere favorito da una maggiore disponibilità di fondi e da una diminuzione nel valore degli asset. Infine, la prima metà del 2009 sarà verosimilmente caratterizzata da una continua pressione verso il basso dei prezzi, da incertezza tra gli investitori e difficoltà ad ottenere finanziamenti. Strettamente legato all’evolversi della situazione economica, potremmo assistere ad un miglioramento nella fiducia degli investitori nell’ultima parte dell’anno con un graduale ritorno a quelle che potrebbero definirsi condizioni normali del mercato all’inizio del 2010. Gli investitori opportunistici avranno ottime possibilità di azione nel corso dell’anno. Ci aspettiamo che anche nel 2009 gli investimenti nel settore della logistica aumentino il loro peso sul totale degli investimenti immobiliari, grazie alla loro natura conservativa» (CS della Società).