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Il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare un total return del 4.3% nel 2011. Il numero riflette la performance ottenuta dagli immobili a reddito presenti nei portafogli istituzionali monitorati da IPD nell’ultimo anno, e denota un calo rispetto al miglior rendimento, pari a 5.1% registrato nel 2010. Il risultato annuale era stato preannunciato dalla miglior proxy dell’Indice, il suo analogo semestrale che, seppur basato su un campione più snello, riportava un rendimento per l’anno del 4.0%.
Componenti del rendimento:
Il rendimento complessivo è stato trainato da un income return del 5.8%, il più alto negli ultimo 6 anni, che ha contribuito a mantenere la performance relativamente alta nonostante la capital growth negativa del -1.5%. Il 2011 è stato il quarto anno consecutivo di calo dei valori di mercato per il mercato italiano. Includendo gli ultimi risultati IPD ha registrato una perdita di valore cumulata del -8.2% dall’inizio della crisi. La crescita accumulata prima del 2007 era stata pari al 13.6%.
Principali settori:
La miglior performance nel 2011 è da attribuire al settore commerciale, con un total return del 5.5%, seguito dal settore industriale, al 4.4% e direzionale al 3.3%. Un esame attento delle componenti di questi rendimenti evidenzia, tuttavia, dinamiche molto diverse da un settore all’altro. Gli immobili retail hanno ottenuto una performance superiore in quanto le entrate generate (income return: 5.9%) hanno subito un impatto molto limitato in termini patrimoniali (-0.3%). Non è stato il caso per l’industriale, che ha perso il 2.3% del valore di mercato da un anno all’altro, ed è stato salvato dal miglior income return fra i settori (6.8%). Gli uffici hanno subito l’influenza negativa combinata di entrambe le variabili, registrando una capital growth del -2.0% e un income return non brillante del 5.3%. Indice Immobiliare Italiano IPD 2011
Comparables – altri mercati:
Il real estate italiano ha conseguito una fra le migliori performance rispetto ai paesi che compongono il panorama sud-europeo: il total return per il mercato portoghese nello stesso periodo è stato dello 0.5%, per la Spagna del 2.9%, mentre la Francia ha preso le distanze ottenendo un rendimento dell’8.4%. Per i paesi dell’Europa continentale menzioniamo i mercati tedesco e olandese, che hanno mostrato performance del 5.5% e 3.8% rispettivamente. Il total return del mercato UK si è attestato al 7.8% nel 2011, mentre il real estate irlandese ha registrato l’ennesima performance negativa, del -2.4%, nonostante il numero per l’ultimo trimestre del 2011 sia stato positivo, pari a 2.8%.
Comparables – altre asset classes:
L’investimento diretto in immobili italiani è stato di gran lunga più performante di tutte le principali alternative: il mercato obbligazionarioha reso il -6.9% nel 2011, quello azionario il -22.0%, quello delle azioni di società immobiliari il -52.8%. I fondi immobiliari domestici hanno ottenuto rendimenti relativamente migliori ma pur sempre negativi, del -1.4%.
Luigi Pischedda, Country Manager Italy per IPD, commenta: “I risultati che pubblichiamo oggi, nonostante siano incoraggianti per il mercato, vanno criticamente letti alla luce degli ultimi anni: il rendimento del 4.3% nel 2011 è di 80bps più basso di quello misurato nel 2010 e mostra ulteriori cali nei valori di mercato e ad un passo accelerato. La perdita accumulata durante la crisi assomma oggi, secondo i nostri dati, al -8.2% a fronte di una crescita totale, fino al 2007 dall’inizio del nostro indice, del 13.6%. Le inasprite condizioni di mercato sono inoltre confermate da altre due indicazioni a nostra disposizione: l’Indice Immobiliare Italiano Semestrale, pubblicato il mese scorso, evidenziava come la maggior parte della performance del 2011 fosse da attribuirsi alla prima metà dell’anno, sulla scia del momentaneo ottimismo di fine 2010; la seconda indicazione viene dal mercato dei fondi immobiliari italiani, monitorato semestralmente dall’Indice dei Fondi Immobiliari Italiani IPD: la performance annuale negativa del 2011 (-1.4%) è il prodotto del rendimento negativo del secondo semestre (-2.6%), il quale, a sua volta, è dipeso da un calo drastico della componente costituita dai rimborsi di quote e distribuzioni di proventi. Il total return del 2011 è positivo e relativamente solido a paragone di quanto visto negli ultimi quattro anni, ma le considerazioni qui sopra invitano alla cautela e possono essere utili a chi si avventurerà a fare pronostici sui prossimi semestri.
Con questa edizione dell’Indice Immobiliare Italiano Annuale IPD abbiamo completato il ciclo di pubblicazioni sul mercato immobiliare per questa prima parte dell’anno, fornendo ancora una volta al settore il punto di riferimento analitico della misurazione della performance immobiliare.”
IPD è un provider globale di informazioni, dedicato alla misurazione obiettiva della performance del mercato immobiliare commerciale. In qualità di leader nell'analisi della performance di portafogli, investitori, manager e utilizzatori di immobili, offriamo una gamma completa di servizi, fra cui ricerca, reportistica, benchmarking, conferenze e indici. Operiamo in oltre 25 paesi, e i nostri indici sono la base per lo sviluppo del mercato dei derivati con sottostante immobiliare commerciale, e la più autorevole misura dei rendimenti immobiliari nel mondo. Per informazioni visitare www.ipd.com.
L’Indice Immobiliare Annuale Italiano IPD e’ calcolato sulla base della performance registrata da 1,998 immobili, facenti parte di 67 fondi/portafogli istituzionali, per un valore di mercato complessivo al 31 Dicembre 2011 di €28.3 miliardi.
Fonte: CS di IPD
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