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Il prodotto prime è di nuovo al centro dell’attenzione di investitori e utilizzatori. Questo è sostanzialmente quanto emerge dall’ultimo report di Jones Lang LaSalle sul settore retail in Italia. Nonostante le note difficoltà economiche che il nostro paese sta affrontando, difficoltà che hanno rallentato l’attività negli investimenti immobiliari in tutti i settori, il settore retail è stato nel 2011 il più dinamico in Italia, per un valore stimato di €844 milioni in transazioni di unità di out-of-town retail, e di €776 milioni in transazioni high street. Gli €1.6 miliardi complessivi di investimenti retail rappresentano il 56% di tutte le transazioni di immobili non residenziali al di sopra dei $5 milioni (inclusi uffici, logistica e hotel).
In tempi tanto incerti, il segmento high street sembra dunque rappresentare un’alternativa reale ai centri commerciali. Questo emerge dal ruolo fondamentale degli investimenti high street nel periodo Q1-Q3, con il 48% del valore totale transato (€776 milioni in Italia, il 93% a Milano).
Davide Dalmiglio, Head of Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle, commenta: “Osservando in particolare i settori non - high street, gli investitori internazionali hanno effettivamente messo l’Italia in stand-by come mercato core. Quello che è stato sempre un settore marcatamente internazionale comincia a vedere ora una maggiore cautela da parte dei potenziali investitori, anche se gli investitori stranieri hanno dimostrato di capire il prodotto ed il segmento degli shopping centre più di quelli nazionali. Le transazioni al terzo trimestre mostrano infatti che ancora oltre il 50% delle transazioni su out-of-town retail ha visto investiti capitali esteri, mentre sono gli attori nazionali i più attivi sull’high street. L’interesse degli investitori in generale si concentra su prodotti primari di qualsiasi dimensione, situati all’interno di bacini d’utenza ben radicati, con capacità di spesa medio-alta e con un robusto track record. In generale, gli operatori dotati di equity e di una buona conoscenza del mercato potrebbero trarre vantaggio dal momento di generale ristagno che caratterizza gli investimenti.”
Per quanto riguardail mercato degli utilizzatori, è stato osservato che la domanda relativamente più debole non si è ancora tradotta in una diminuzione dei canoni, per i quali anzi ci si attende una crescita, ancorché limitata ed in linea con il tasso di inflazione. Infatti se i canoni nelle nuove aperture sono inferiori a quanto originariamente previsto nei business plan, il loro volume non è stato sinora tale da creare sufficiente pressione sulla media dei canoni globali.
Aggiunge Simone Burasanis, Head of Retail Agency di Jones Lang LaSalle: “Dopo aver contribuito ad un secondo trimestre vivace, i retailer internazionali sono diventati più cauti circa le proprie strategie di espansione nel mercato italiano. Anche i retailer italiani sono diventati più prudenti in seguito alle vendite in diminuzione intorno alla fine del Q3, dopo i primi due trimestri tutto sommato positivi. Purtroppo le vendite natalizie sono partite sotto tono frustrando le speranze di un recupero in extremis di un anno che rimarrà comunque difficile.
Camilla Bastoni, Head of Research di Jones Lang LaSalle, conclude: “Le condizioni complessive del mercato mostrano chiaramente come l’Italia non sia più un mercato core per gli investitori internazionali. Con le aspettative di rendimenti crescenti e canoni stagnanti, e con il repricing atteso che ne consegue, si richiedono sforzi maggiori per rendere il prodotto italiano appetibile per gli investitori. Ciò si traduce, innanzitutto, nella crescente importanza che si deve attribuire alla qualità: i centri commerciali prime con un track record di successo saranno probabilmente, nel sotto mercato dell’ out-of-town retail, i più ricercati. In secondo luogo, ciò significa che occorrerà un impegno di gran lunga maggiore per rendere un immobile attraente: un asset management attivo sarà sempre più cruciale nel sostenere la profittabilità di tutte le tipologie di immobili. Gli asset vincenti nel prossimo futuro saranno quelli capaci sia di innovare la shopping experience che la dimensione di intrattenimento per i visitatori, piuttosto che limitarsi semplicemente a gestire la bottom line tramite politiche di risparmio dei costi.”
Fonte: CS della Società
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