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“Archiviamo un semestre caratterizzato da un forte risveglio della domanda. Abbiamo riscontrato un importante incremento dei contatti telefonici oltre che del numero di quelli che si traducono in appuntamenti. Purtroppo questa effervescente domanda stenta a trasformarsi in transazioni effettive. Il collo di bottiglia del sistema immobiliare è, come sempre, un'offerta carente sotto il profilo quantitativo e qualitativo”. Con queste parole Marco Tirelli, Senior Partner di Tirelli&Partners, introduce l’Osservatorio delle Residenze Esclusive, spiegando la dicotomia tra l’incremento della domanda di abitazioni di pregio e la non proporzionale crescita del numero di contrattazioni. Si conferma anche nel II semestre 2009 la fase di stasi dei valori di compravendita cominciata nel corso del II semestre 2008. Per la prima volta la variazione semestrale media risulta negativa registrando un -0,3%. Una diminuzione legata al lieve decremento dei prezzi medi minimi (-1%) e al lievissimo incremento di quelli medi massimi (+0,3%). I tempi di vendita si dilatano raggiungendo i 9,4 mesi in media (+1,6 mesi: il più alto incremento registrato tra due semestri consecutivi) e gli sconti si confermano sempre molto contenuti e comunque i calo (4% rispetto al 5% del semestre precedente). “Prezzi stabili, tempi di vendita sempre più dilatati e sconti minimi. E' lo scenario emblematico di un settore ingessato, nel quale si osserva contemporaneamente una contrazione del prezzo medio complessivo pari al 12% (2,477 mln di euro I sem. 09 vs 2,186 mln di euro II sem 09) – continua Tirelli – Il dato è assolutamente rappresentativo di un’offerta che risponde alla dilatazione dei tempi di vendita, non abbassando i prezzi, né aumentando gli sconti, bensì ritirando dal mercato, in attesa di tempi più propizi, gli immobili più costosi. Cambia dunque il paniere degli immobili in vendita nella città; non c’è un’effettiva diminuzione dei prezzi, bensì una variazione nella distribuzione per fasce delle case presenti sul mercato (fascia minima, media, top). La riduzione numerica è particolarmente evidente nella fascia top del mercato: Infatti a fronte di prezzi medi nell'intera nicchia delle residenze esclusive che dal II semestre 2007 sono cresciuti da 9.348 a 10.413 euro al mq (+11,4%), il prezzo medio della fascia top è passato da 16.317 a 13.545 euro al mq (-17%).” Nel corso del secondo semestre del 2009 sono anche mutate profondamente le motivazioni che spingono gli acquirenti a comprare una residenza di pregio a Milano. La percentuale di chi vedeva l’acquisto di un’abitazione di lusso come un investimento è raddoppiata (dall’8% al 16%) a scapito di chi operava sul mercato al fine di sostituire la propria abitazione principale (dal 38% al 19%). “Il cambiamento nella motivazione d’acquistoè da ricondurre sia all'influsso del rientro di capitali derivante dallo scudo fiscale, sia al fatto che, rispetto a chi vuole sostituire la propria abitazione, chi acquista per investimento è: i) meno concentrato sulla qualità dell’offerta; ii) ha un procedura di acquisto più semplice (non dovendo contemporaneamente acquistare e vendere.”Il Quadrilatero rimane la zona più prestigiosa e costosa con un prezzo medio pari a 15.541 €/mq. Seguono le zone Venezia-Duse con circa 12.000 €/mq e Magenta con 10.200 €/mq. Tra le zone quella del Quadrilatero mantiene il primato delle quotazioni “top” con un valore massimo pari a 20.000 €/mq. L’abitazione di maggior valore complessivo oggetto di compravendita nel corso del secondo semestre del 2009 è stata venduta in zona Magenta per 5,25 milioni di euro. La quota di investitori stranieri è pari al 2%. Sembra si sia esaurita la domanda proveniente dalla Russia che aveva animato tutto il 2008 e la prima parte del 2009 mentre aumenta l’interesse di italiani residenti all'estero. Le zone più ricercate rimangono il Quadrilatero e Magenta, si aggiunge inoltre il Centro storico. Il secondo semestre ha mostrato una nuova forte contrazione della domanda di abitazioni di pregio in locazione. “Si tratta certamente di un fenomeno correlato con l'incremento della domanda nel segmento dell'acquisto – spiega Tirelli - L'offerta del semestre è offerta non assorbita dai semestri precedenti oltre offerta proveniente dal mercato dell'acquisto che non trovando domanda è stata dirottata sul mercato della locazione. Il livello dei canoni di locazione sono considerati dalla domanda troppo alti.” I top rents confermano il trend ribassista inaugurato nel semestre precedente, quando per la prima volta venne rotta la barriera dei 400 euro/mq annui con una diminuzione del 17,1%. il Quadrilatero è la zona più sotto pressione con una diminuzione da 550 a 455 euro/mq annui. Previsioni? “ Per la prima parte del 2010, per il comparto della compravendita, ci aspettiamo una ripresa del numero di contratti stipulati ed una sostanziale tenuta dei valori. Sulla previsione influisce soprattutto la destinazione al segmento immobiliare di fascia alta dei capitali rientrati con il cosiddetto “scudo fiscale”. Il mercato della locazione soffrirà per un’offerta non all’altezza della domanda e per i canoni troppo alti – conclude Tirelli - Le zone Isola-Garibaldi e Fiera rimangono localizzazioni con un forte appeal grazie all’avviamento dei grandi cantieri di Porta Nuova e City Life, nonché di progetti minori che certamente seguiranno la scia dei primi. Tirelli & Partners incomincierà nel semestre la commercializzazione del progetto MP01 in zona Quadrilatero e del progetto V33 in zona Garibaldi-Isola”. (CS della Società)
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