|
"Il Real Estate Snapshot di Gabetti Property Solution Corporate “fotografa” l’andamento delle principali variabili del mercato immobiliare non residenziale, che la divisione Corporate di Gabetti rileva costantemente nella sua attività quotidiana.
Il report analizza nel dettaglio i diversi comparti immobiliari nei quali Gabetti Corporate opera: terziario/uffici, commerciale (piccole e grandi superfici di vendita), produttivo (industriale e logistica), con analisi che considerano le nuove tendenze dal lato di domanda e offerta, con particolare riferimento sia alle operazioni di sviluppo o riqualificazione immobiliare in atto, sia alle infrastrutture in fase di progettazione e/o realizzazione sul territorio.Lo scenario
A metà strada tra Milano e Roma, Bologna è sempre stata in competizione con le “sorelle” più grandi nell’aggiudicarsi il favore delle grandi corporate nazionali e internazionali: ha una tradizione di produttività, di vivacità di mercato, di dinamica anche nelle istituzioni pubbliche e di orientamento al business, con la qualità di conservare una qualità della vita degna di una città a misura d’uomo.
“Ci troviamo – dichiara Luca Blasi Toccacelli, Direttore Gabetti Corporate – davanti a una città in grande movimento, che potremmo definire ‘ad alta velocità’. Fino a qualche anno fa la distanza di Bologna dalla Milano della finanza, dalla Capitale e dai mercati europei era considerata sempre troppo elevata, ma oggi non è più così: l’Alta Velocità, come il potenziamento di molte altre infrastrutture – dall’aeroporto cittadino alla monorotaia people mover, dalle tre linee di metropolitana alla realizzazione del passante nord (variante autostradale della Milano – Roma – rende Bologna una città ancora più vicina all’Europa.”
Il comparto uffici propone soluzioni Grade A sia in città, a due passi dalla stazione e nel Fiera District, sia nei centri direzionali nella prima periferia, con prime rents del tutto competitivi rispetto alle più rinomate Milano e Roma, si passa infatti dai 210 euro/mq/anno per le soluzioni nel centro storico ai 135 dell’hinterland.
Il comparto industriale è in grande fermento, oltre alla presenza di un tessuto produttivo che si estende dalla prima periferia al primo hinterland senza soluzione di continuità, la Regione Emilia Romagna ha previsto la realizzazione di 14 “aree ecologicamente attrezzate” nel secondo hinterland con estensioni medie territoriali di circa 1,6 milioni di mq.
I canoni per i capannoni industriali sono ancora su livelli concorrenziali se si considera l’alta concentrazione di attività industriali, i prime rents si aggirano sui 60-65 Euro/mq/anno. Oltretutto sulla piazza bolognese è presente un’alta concentrazione di manodopera specializzata difficilmente reperibile su altre piazze.
“A Bologna si sta inoltre sviluppando un interessante mercato investment: sono già presenti sulla piazza alcuni investitori istituzionali (Istituti di Credito, Assicurazioni e Fondi Immobiliari) per ora solo nazionali che hanno scommesso su questo mercato, soprattutto nel comparto office e in quello commerciale. Per quanto riguarda i prime yields ci si attesta su livelli che a una prima analisi sembrano contenuti (ad esempio, nell’office si passa da un 5,9% del centro storico a un 6,9% dell’hinterland). Tali rendimenti sono da considerarsi adeguati a un mercato in cui il valore immobiliare è il primo driver per la valutazione di un investimento: in pratica, su altre piazze italiane un palazzo uffici sfitto è
maggiormente penalizzato in termini di valore rispetto a Bologna, dove ancora oggi è presente un mercato forte della compravendita.
Per quel che riguarda i livelli di vacancy, Bologna si attesta su valori accettabili, in considerazione allo stock presente nella provincia – office all’8,75% medio, retail al 7,75% e industriali con una media sulle macroaree dell’8% - livelli di mercato, anche considerando la crisi economica che ha colpito l’economia mondiale.”Office Market
Nel mercato della compravendita come in quello della locazione, domanda e offerta sono maggiormente concentrate nelle classi dimensionali fino a 2.000 mq che compongono congiuntamente l’80% del totale.
Rispetto all’anno precedente, si rileva un incremento della domanda per superfici inferiori a 500 mq a discapito della classe dimensionale compresa fra i 500 mq ed i 2.000 mq, fenomeno che risulta in controtendenza con quanto rilavato nel 2008 che vedeva invece una crescita proprio di questa classe.
La distribuzione territoriale della domanda non segnala variazioni rispetto a quanto rilevato l’anno precedente infatti, ancora oggi, il 70% delle richieste si concentra fra il semicentro e le zone emergenti della periferia.
In generale, il centro storico rimane la soluzione migliore prevalentemente per gli studi professionali e per le attività legatealla moda. La periferia è invece chiaramente considerata la location preferenziale per il direzionale legato alle attività industriali ma anche al settore dell’information technology e le locations maggiormente apprezzate rimangono sempre quelle di Bologna Business Park e di Borgo Panigale, mentre nel primo hinterland, le aree più interessanti sono quelle di Casalecchio di Reno e di Castel Maggiore.
Nel centro si registra oggi la quasi esclusiva presenza di studi professionali che necessitano di superfici ridotte. Come in altre piazze italiane, in passato, l’Amministrazione Comunale ha concesso in molti casi la possibilità di riconvertire le superfici, un tempo a destinazione d’uso uffici, in residenziale. Il fenomeno è ancora in atto oggi anche per la tendenza di molti studi professionali, soprattutto di commercialisti, ad associarsi, aumentando quindi le dimensioni medie degli spazi richiesti e, di conseguenza, rivolgendo la propria attenzione verso locations meno centrali, ma comunque facilmente raggiungibili da ogni parte della città.Retail Market
Il mercato della compravendita risulta concentrato in prevalenza nelle classi dimensionali fino a 250 mq con una maggiore attenzione, da parte della domanda, verso superfici dai 50 ai 250 mq. Una quota consistente del mercato, sia dal lato della domanda che da quello dell’offerta è rappresentata dalla classe dimensionale dai 250 mq fino a 2.500 mq.
Per quanto riguarda la sola distribuzione alimentare, domanda ed offerta trovano sulla piazza bolognese un sostanziale equilibrio per le piccole strutture (fino a 400 mq), mentre per le superfici dai 1.500 mq in su, si rileva una domanda più consistente rispetto all’offerta presente. Chiaramente la domanda rilevata per strutture di vendita dai 2.500 mq in su trova riscontro solo in prodotti di nuova realizzazione concepiti ad hoc per la singola esigenza insediativa.
Per il comparto non food, le locations più richieste risultano sempre le principali vie commerciali del centro storico e l’hinterland in corrispondenza dei centri commerciali e dei retail park. Appena fuori dal centro, l’interesse diminuisce per poi incrementarsi ai margini del tessuto urbano dove sorgono i centri commerciali destinati alla Grande Distribuzione e le altre medio - grandi superfici di vendita.Industrial Market
Il mercato industriale è ancora in fase di forte trasformazione soprattutto relativamente alla domanda: negli ultimi anni, l’orientamento si sta focalizzando sempre di più verso la locazione piuttosto che sulla compravendita e su superfici fino ad un massimo di 1.000 mq a discapito della classe dimensionale dai 3.000 ai 10.000 mq. La tendenza risulta accentuata a causa anche di una maggiore sfiducia in una possibile ripresa economica almeno nel breve periodo.
I piccoli e medi imprenditori rimangono comunque maggiormente legati alla proprietà degli spazi dedicati alla loro attività e continuano quindi a rivolgersi al mercato della compravendita. In tale contesto, le classi dimensionali fino ai 3.000 mq sono di maggiore interesse; le richieste, però, si accentuano in particolar modo, sui tagli fra i 500 ed i 1.000 mq. Nel mercato della locazione, rispetto all’anno precedente, si nota una contrazione della domanda per le superfici dai 3.000 ai 5.000 mq ed un incremento invece delle richieste per superfici fino ai 1.000 mq. Partendo dal semicentro e spostandosi verso l’esterno, soprattutto in corrispondenza dei principali assi viari, la maggior parte dei complessi a destinazione industriale è stata nel tempo riconvertita in altre destinazioni d’uso: oggi la parte preponderante della domanda e dell’offerta si concentra in corrispondenza della tangenziale e dei nodi autostradali e sfuma progressivamente allontanandosi da tali aree. Una zona che negli ultimi tempi si sta sviluppando particolarmente è quella dell’Interporto e delle altre aree a stretto contatto con i nuovi progetti di sviluppo. Nella periferia si è assistito spesso alla riconversione delle aree ex industriali in commerciale mentre, più verso il centro le riconversioni hanno previsto mix funzionali più complessi con la presenza ad esempio di terziario e residenziale.
Un altro elemento che potrebbe favorire il decentramento dei siti industriali è il progetto del Passante Nord che, una volta realizzato, vedrà la nascita di nuove zone industriali di significativa dimensione, in particolare, le Aree Produttive Ecologicamente Attrezzate: un nuovo format di “Industrial Park” che, oltre alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e delle superfici, ha come attività principale quella di gestire in modo unitario tutti i servizi alle imprese insediate compresi quelli di facilità management.
L’innovazione di tale concept deriva sia dalle caratteristiche inerenti il modello gestionale sia dalla volontà del legislatore di vedere realizzato all’interno del parco industriale un mix funzionale con la presenza di più destinazioni d’uso quali ad esempio uffici, commerciale e servizi alberghieri" ( CS della Società).
|
