“Il nuovo Italian Capital Markets Bulletin diffuso oggi da Jones Lang LaSalle esamina il mercato degli investimenti diretti di immobili commerciali in Italia nella prima metà del 2009 e analizza le prospettive per i prossimi mesi. Le transazioni immobiliari dirette di asset commerciali in Italia hanno totalizzato €1,4 miliardi nel primo semestre dell’anno, con una riduzione del 30% rispetto allo stesso periodo nel 2008, tornando ad un livello che si assesta sui volumi registrati nel 2004-2003.
Nel mese di giugno abbiamo finalmente visto una ripresa di fiducia da parte degli investitori che hanno deciso di tornare attivi sul mercato, con un numero di transazioni, nel secondo trimestre, in deciso aumento rispetto a quello registrato nei primi tre mesi dell’anno: 23 contro 13 del primo trimestre. Certo i volumi sono ancora bassi se paragonati ai livelli del 2006-2007, ma è positivo il ritorno di fiducia degli investitori. In Italia probabilmente dovremo aspettare qualche anno prima di vedere nuovamente dei grandi deals (€50 Bn) come nel 2006-2007, soprattutto nel settore office.
L’Italia rimane un mercato di limitate dimensioni, nonostante la sua quota sul totale europeo sia cresciuta dal 3% (H1 2008) al 6% (H1 2009). Nei prossimi mesi il mercato italiano continuerà ad essere dominato da investitori locali, mentre proseguirà la tendenza degli stranieri a vendere per uscire dal nostro mercato e rivolgersi verso mercati più liquidi, trasparenti e con rischi minori (Londra e Parigi). Riteniamo che, in Italia, i rendimenti abbiano toccato il picco più alto del ciclo di crescita, per tutti i settori immobiliari e che la tendenza nei prossimi mesi sia alla stabilizzazione. Ciò è soprattutto vero per gli uffici prime, dove le ulteriori diminuzione nei valori attese per i prossimi mesi, saranno imputabili soprattutto alla riduzione dei canoni.
Gianluca Sinisi, responsabile per il dipartimento Italian Capital Markets per la logistica, sostiene: “Il settore della logistica è stato quello a soffrire di più dalla crisi e nella prima metà dell’anno non abbiamo registrato transazioni significative per questo settore. Nell’ultimo anno i rendimenti prime sono cresciuti di 115 Bps, la crescita maggiore fra i diversi settori immobiliari e probabilmente proseguirà ancora. Per la seconda parte dell’anno però, abbiamo già registrato una ripresa nell’attività di investimento ed esistono delle buone opportunità per gli investitori”.
Davide Dalmiglio, responsabile per il dipartimento Italian Capital Markets per il retail, aggiunge: “"Il settore degli investimenti retail ha raggiunto, a metà settembre, un livello pari a circa 1 mld ed è da ritenersi considerevole rispetto alla situazione dei mercati attuali e sopratutto rispetto al volume transato nel 2008. Tale dato non deve tuttavia trarre in inganno rispetto all'interesse degli investitori internazionale per il retail in generale e sopratutto verso i grandi shopping centre, in quanto la maggior parte delle transazioni completate nei primi otto mesi del 2009 sono state frutto di negoziazioni avvenute nel 2008 ed in certi casi anche prima. Altro aspetto da sottolineare è il forte riallineamento in atto dei prezzi e dei tassi in linea con le dinamiche europee: ci attendiamo che tale
riallineamento non si arresterà fino alla metà del 2010".
Marco Daviddi, responsabile per il dipartimento Capital Markets Roma, continua: "Il mercato degli investimenti nella città di Roma nel primo semestre ha registrato una contrazione di circa il 15% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il settore uffici è stato quello maggiormente sotto pressione, con una riduzione del volume investito di circa il 40% rispetto al primo semestre 2008, associata ad una scarsa domanda da parte degli utilizzatori e con previsioni al ribasso per quel che concerne i canoni di locazione. Nonostante ciò i rendimenti uffici nelle location prime non hanno subito significativi incrementi, mentre nelle location semicentrali e secondarie si è assistito ad una crescita intorno a 50-75 bps. In un contesto ancora nebuloso, gli unici operatori attivi sul mercato sono stati italiani e locali, concentrando l'attenzione su operazione di dimensione contenuta (circa Euro 20 Milioni), eccezion fatta per il principale deal registrato nel semestre, ovvero la cessione della Galleria Alberto Sordi. Sia sul fronte delle vendite che delle acquisizioni gli operatori internazionali sono rimasti assenti, soprattutto quale conseguenza di una scarsa dinamicità e trasparenza del mercato. Nei prossimi mesi ci attendiamo il permanere di una situazione di attesa, con il permanere di grandi aspettative verso le Casse di Previdenza che potrebbero confermare il loro ruolo di protagoniste in questa fase di mercato."
Patrick Parkinson, CEO per Jones Lang LaSalle Italia conclude: “Gli indicatori rilevati a metà anno hanno evidenziato l’inizio di una possibile svolta del mercato a livello europeo. In particolare ciò è vero in quei mercati che stanno soffrendo da più tempo le conseguenze della crisi, come per esempio Londra, e dove il mercato stesso è caratterizzato da una dinamica tale per cui i prezzi si sono riallineati più velocemente con le attuali aspettative degli investitori. Il mercato Italiano è sicuramente meno velocea reagire, e ciò potrebbe risultare in una ripresa più lenta, tenendo i capitali, in particolare quelli internazionali, lontano dal nostro paese ancora per un po' di tempo".
Altre aspettative per il 2009
• Gli investitori domestici domineranno il mercato degli investimenti immobiliari in Italia nei prossimi mesi; c’è ancora grande attesa per il potenziale di investimento degli istituzionali, soprattutto casse di previdenza, poco presenti nella prima parte dell’anno a causa delle difficoltà sia nel trovare un prodotto adeguato alle loro richieste sia a gestire in maniera efficace processi decisionali articolati;
• Chi potrà comprare nei prossimi mesi, continuerà a scegliere asset prime, con un basso rischio, localizzati in zone prime e con la garanzia di un flusso di cassa costante, un nquilino sicuro e, di conseguenza, con un basso rischio di vacancy;
• Rimane la preoccupazione legata alle previsioni negative sulla disoccupazione che lasciano prevedere per i prossimi mesi ulteriori difficoltà per il mercato locativo soprattutto per il settore degli uffici. Ciò contribuirà ad un’ulteriore pressione sui canoni di locazione;
• I prime yields si stanno stabilizzando per tutti i settori e prevediamo che nei prossimi mesi la diminuzione nei valori degli immobili sarà legata soprattutto alla diminuzione dei canoni di locazione;
• Molte società sono in difficoltà finanziarie e la tendenza diffusa tra le banche è di prevenire il ricorso alla bancarotta in modo da evitare perdite ingenti legate ai tempi lunghi che in Italia caratterizzano generalmente queste procedure; inoltre oggi, rispetto a 6 mesi fa, le banche hanno più chiara la strategia da seguire e riteniamo che diverranno più attive nei prossimi mesi, nonostante rimarranno comunque caute nella concessione del credito;
• In genere, a metà anno, possiamo dichiarare che esiste un ottimismo, pur se cauto, tra gli investitori ed esistono delle buone opportunità in tutti i settori (uffici, logistica e retail) che gli investitori più accorti cercheranno di assicurarsi nei prossimi mesi.
H1 2009: Elementi chiave
Nel secondo trimestre del 2009, l’attività di investimenti immobiliari in Italia ha fatto registrare una crescita significativa sia nel volume investito sia nel numero di transazioni. Gli investimenti registrati sono stati pari a circa €870 mln, un incremento del 51% rispetto al volume del primo trimestre dell’anno. I settori più dinamici negli ultimi mesi della prima metà dell’anno sono stati quello degli uffici e retail, mentre hotel e logistica hanno mostrato maggiori difficoltà, soprattutto la logistica.
Investimenti Cross-Border
Le transazioni cross-border hanno rappresentato il 45% sul volume totale investito, eguagliando la quota del 2006, in crescita rispetto al 30% della prima metà del 2008, mentre la quota degli investitori domestici è passata dal 70% del H1 2008 al 55% del primo semestre dell’anno. Gli italiani rimangono comunque gli attori principali nel settore e la quota di transazioni cross-border nasconde una grande percentuale di stranieri che ha venduto ad italiani (cross-border out) per accelerare l’uscita dall’Italia in questa fase di difficoltà dei mercati. La tendenza al disinvestimento da parte di stranieri proseguirà nei prossimi mesi.
Mercati
Le provincie di Roma e Milano, includendo anche Monza (non più nella provincia di Milano) hanno attratto il 65% del volume totale investito nella prima metà del 2009, confermando l’attitudine degli investitori a rivolgersi a mercati core nei momenti negativi del ciclo immobiliare. A Milano l’attività ha interessato quasi esclusivamente il settore degli uffici mentre a Roma, oltre agli uffici, sono state registrate transazioni aventi come oggetto importanti unità commerciali (Galleria Alberto Sordi ed il Centro Commerciale Tiburtino a Guidonia).
Settori
Il settore retail ha rappresentato il 54% del volume investito nei primi sei mesi dell’anno, in crescita dal 23% del primo semestre 2008. In realtà questo dato nasconde una parte importante di deals preliminari firmati negli anni di maggiore euforia del settore e siglato in via definitiva oggi, ma non è sintomatico di una ripresa del settore. Il settore degli uffici, pur mantenendosi su volumi totali più bassi rispetto ai periodi precedenti, ha fatto registrare a giugno una maggiore attività dal lato del numero di transazioni, pur se di piccole dimensioni (ca. €20 mln);
Investitori
Gli Italiani si sono confermati gli investitori principali anche nei primi sei mesi del 2009, partecipando a 32 transazioni per un totale di 36 registrate. La vendita del portafoglio Crescita da parte di BNP Paribas ha pesato per il 26% sul totale transato nel secondo trimestre dell’anno e, su un totale di 9 asset venduti, 8 hanno trovato un acquirente italiano. Il settore pubblico e gli investitori istituzionali, soprattutto gli enti di previdenza, rimangono soggetti potenzialmente interessanti, liquidi e con interesse per la gestione più consapevole dei propri asset immobiliari” (CS della Società)
