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“Secondo il Q2 2010 European Property Clock di Jones Lang LaSalle, nel corso del secondo trimestre 2010 sono aumentati i segnali positivi nel mercato degli uffici, nonostante le misure di austerity e la preoccupazione per il debito nelle economie europee abbiano innescato una nuova ondata di incertezza economica e di volatilità nei mercati finanziari. L’assorbimento di uffici in Europa è aumentato di 2.6 mln di mq nel Q2 2010, il 6% in più rispetto al trimestre precedente e il 34% in più rispetto al Q2 2009. L’assorbimento relativo alla prima metà dell’anno (H1 2010) è ora maggiore del 38% rispetto allo stesso periodo del 2009, avendo registrato un aumento sia in Europa Occidentale (32%) che nell’area CEE – Central and Eastern Europe (73%) nello stesso periodo. Nel Q2 i livelli dei prime rent si sono stabilizzati nella maggior parte dei mercati e l’Office Index, che si basa sulla performance ponderata di 24 mercati, è aumentato del 2.6% su base trimestrale, un valore che si fonda sulla crescita registrata nel corso del Q1 e che mostra la prima crescita positiva (+2.1%) a livello annuale dal Q3 2008. Il maggiore aumento delle locazioni è stato registrato a Londra West End (13.3%), Parigi (7.1%), City di Londra (5.3%) e Dusseldorf (2.3%). Una diminuzione nelle locazioni a livello trimestrale è stata comunque registrata a Dublino (-5.3%), Francoforte (-2.9%), Madrid (-2.6%), Barcellona (-2.4%) e Amburgo (-2.2%). Anche gli incentivi offerti dai proprietari si sono stabilizzati, mentre in alcuni mercati si sono ridotti, come nella City di Londra, Londra West End, Bucarest ed Amburgo.
Chris Staveley, a capo del dipartimento Pan-European Office and Industrial Capital Markets di Jones Lang LaSalle, ha commentato: “Segni di ripresa economica stanno iniziando ad alimentare la domanda di uffici, ma gli utilizzatori rimangono ancora cauti e ci aspettiamo che i volumi annuali risultino leggermente al di sotto della media quinquennale di 11 mln di mq.” Nel Q2 si sono aggiunti all’incirca 1.4 mln di mq di nuovo stock, un aumento del 25% rispetto al primo trimestre. Ciò nonostante, la limitata disponibilità di spazi di qualità sta condizionando la stabilità e persino la crescita delle locazioni; esistono tuttavia significative differenze nell’attuale livello di offerta e di sentiment a seconda delle aree geografiche che ci obbligano ad adottare differenti prospettive.
Il tasso medio di vacancy in Europa è rimasto stabile al 10.2% nel Q2, lo stesso livello registrato nel Q1 2010 e nel Q4 2009, nonostante le nuove realizzazioni. In Europa Occidentale il tasso di vacancy è lievemente aumentato al 9.8% ma nell’area CEE è sceso in modo evidente dal 16.4% al 14.6%. Questo declino è stato prevalentemente condizionato dalle diminuzioniregistrate a Mosca e a Budapest, mentre sono stati riscontrati aumenti sia a Praga che a Varsavia. Chris Staveley aggiunge: “Nonostante la metà dei mercati analizzati abbia osservato un incremento nei tassi di vacancy, il ritmo generale sta rallentando e crediamo che la maggior parte dei mercati abbia raggiunto o passato il proprio picco. Alti tassi di vacancy, superiori al 15%, si sono comunque registrati ad Amsterdam, Dublino, Budapest e Mosca e in Europa rimangono differenze significative, con Parigi che attualmente mostra il tasso di vacancy più basso (6.8%).
“Dato l’ampio numero di progetti che sono stati rimandati durante il periodo del credit crunch, in alcuni mercati possiamo anticipare la carenza di nuove disponibilità già dal 2011. Viceversa, la disponibilità di spazi di bassa qualità probabilmente aumenterà in alcuni mercati nel corso del 2010, mentre gli utilizzatori cercheranno di razionalizzare o anche di migliorare i propri spazi. Di conseguenza, la disponibilità di spazi di Grado A continuerà probabilmente a diminuire ma il tasso di vacancy complessivo rimarrà al di sopra della media fino al 2014 ed oltre. Crediamo che nel breve-medio periodo aumenterà la differenza tra i canoni nelle location prime e quelle nelle location secondarie”.
Il volume degli investimenti immobiliari in Europa è aumentato del 19% nel Q2 rispetto al Q1. Dopo una fase di compressione dei rendimenti, i prime office yield sono rimasti largamente stabili in tutta Europa nel Q2 e solo 8 dei 24 mercati analizzati nel Prime Capital Value Index hanno osservato una compressione, guidati da Mosca (-50bps). Il capital value degli uffici prime in Europa è aumentato su una media ponderata del 4.3% nel trimestre, mentre i mercati di Parigi e Londra West End hanno registrato di gran lunga la crescita più forte, rispettivamente del 12% e 13%. Mentre la crescita del capital value a Londra West End è interamente basato sull’aumento delle locazioni, i valori di Parigi sono emersi da una combinazione di fattori: una diminuzione di 25bps nei rendimenti e un aumento del 7% nei prime rent. Ad ogni modo, il capital value in questi mercati rimane significativamente al di sotto dei livelli registrati nell’estate 2007 (Parigi 40% e Londra 36% al di sotto del picco). Chris Staveley conclude: “Ulteriori movimenti nel capital value saranno guidati prevalentemente dalla ripresa delle locazioni di uffici, evidenziando l’importanza di capire le condizioni del mercato locale e quindi identificare i mercati con i migliori rendimenti. Le nostre previsioni per la crescita del capitale fino al 2014 attualmente non prevedono la parità con i valori del 2007 a livello regionale, anche se alcuni mercati potrebbero sorprendere positivamente.” (CS della Società)
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