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“L’ufficio studi UBH ha fornito oggi un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.
Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 rileviamo prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e forbice fra prezzo d’offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali.
“La fase di aggiustamento dei prezzi continua anche nel primo semestre, l’incidenza di perdita di valore degli immobili in questa prima parte del 2009 è stata però attutita da un tasso di inflazione vicino allo zero. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%) prima della chiusura delle transazioni. In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5,0% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10,0%, soprattutto all’interno dei comuni dell’hinterland metropolitano dove è presente in maniera più accentuata l’attività edilizia delle nuove costruzioni.”, commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH.
Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10,0% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.
Il 2009 è il terzo anno consecutivo di calo delle compravendite, un fenomeno che non si era registrato negli ultimi 25 anni. Un calo molto consistente dei prezzi lo si era invece registrato per 3 anni di seguito a inizio anni 90.
“L’andamento ciclico del mercato immobiliare residenziale italiano sta conoscendo una fase, che negli ultimi 25 anni non si era mai verificata. La frenata del mercato, attribuibile, da una parte alla crisi congiunturale e, dall’altra ad una crescita continua degli scambi durata 9 anni, sta riportando i volumi generali ai livelli di metà anni 90. La differenza principale rispetto all’ultimo ciclo negativo iniziato nel ‘92 è che nell’attuale fase i prezzi stanno mostrando una maggiore resistenza rispetto ai cali traumatici di quegli anni e l’offerta di abitazioni nelle aree di maggior qualità non dà segnali di forte aumento”, continua Ghisolfi di UBH.
Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie cittàma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14,0% e il -16,0% rispetto al primo semestre 2008. La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all’80% del valore dell’abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13,0%.
A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un’abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009), confermando così il clima di incertezza della domanda, consapevole che il clima economico, pur leggermente migliorato, resta ancora in recessione.
La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Su questo indicatore pesa molto il divario di prezzo che si sconta ancora nel Nord Italia, mentre al Centro e nel Sud del Paese il venditore si dimostra meno rigido rispetto a sei mesi fa.
Le previsioni di medio periodo per il mercato residenziale italiano
Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell’anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell’anno. La previsione per fine anno è che il mercato segnerà una nuova flessione, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l’11% e il 13% tendenziale annuo.
I prezzi delle abitazioni si stanno lentamente adattando ai nuovi andamenti del mercato e il processo di revisione al ribasso dei valori potrebbe continuare nella prima parte del prossimo anno, con ulteriori aggiustamenti nell’ordine dei 4 - 5 punti percentuali. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10,0% su base nazionale.
A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita.
UBH, guidata da Umberto Botti, è la holding di partecipazioni attiva nel settore immobiliare e della mediazione creditizia. Fondata nel 2004, UBH, grazie a una Joint Venture paritetica con il Gruppo Gabetti, ha dato vita a Tree Real Estate (Gabetti Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi Immobiliare) e Tree Finance (Rexfin e Gabetti Finance)” (CS della Società).
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