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Il primo semestre di quest’anno si è chiuso con un totale di investimenti in tutti i settori di €850 mln, di cui però circa €200 mln sono stati destinati ad acquisti con fine di riqualificazione o ristrutturazione degli immobili.
Il calo rispetto allo stesso periodo del 2011 è del 50%.
Gli indicatori macroeconomici per l’Italia sono peggiorati nel secondo trimestre mentre l’incertezza circa le politiche economiche messe in atto a livello nazionale ed europeo, e circa la loro efficacia, influenzano consumatori ed imprese. Il risultato atteso è un ulteriore ritardo nella potenziale ripresa dei consumi, che a sua volta riduce l’attrattività del retail organizzato agli occhi degli investitori internazionali.
La produzione si è ulteriormente contratta e le stime a fine anno prevedono una contrazione del 4%, più intensa rispetto all’Eurozona, indebolendo ulteriormente la domanda di investimento in asset nel settore logistico.
Gli uffici di tipo core sono ancora considerati una riserva di valore, il che aiuta a proteggere il settore dal repricing che ci si attende (ed in parte è già cominciato) per retail e logistica.
Uffici - I volumi di investimento nel settore uffici hanno raggiunto quota €243 milioni. Da segnalare il fatto che nei primi sei mesi dall'inizio dell'anno Roma ha attratto oltre il 70% dei capitali investiti nel settore.
Commenta Camilla Bastoni, Head of Development and Regeneration Advisory and Research di
Jones Lang LaSalle: “Il mercato uffici ha visto come tutto il real estate non residenziale una significativa riduzione dell'attività. Si conferma l'attenzione degli investitori verso immobili core, ben affittati ed in location prime. L'interesse in asset core si riflette in prime yield netti stabili nel Centro Storico, CBD, Centro e Semicentro, mentre i mercati periferici hanno visto gli yield crescere.
Si osserva anche un buon livello di interesse in opportunità di riqualificazione e trasformazione in residenziale per immobili ad uso ufficio in posizione centrale, sfruttando la buona performance del segmento del residenziale di lusso. Gli investitori italiani hanno dominato il settore, con il 93% di share per volume di investimenti.”
Retail – Se nel primo trimestre si sono chiuse transazioni per circa €100mln, nel Q2 2012 non si sono conclusi deal nel settore Retail, nonostante le negoziazioni in corso. Tra le ragioni alla base dell'assenza di attività in Italia gli investitori citano lo scarso interesse nel settore retail ed una più generica cautela nei confronti del paese. Notano tuttavia anche la scarsa disponibilità di asset che soddisfino i loro criteri di investimento, in termini di dimensione, qualità o location, o di una combinazione di questi fattori.
Continua Bastoni: “L'assenza di prodotto prime tra gli immobili attualmente in vendita che desti l'interesse di investitori internazionali è un dato di fatto. Le aspettative sui prezzi rimangono inoltre alte tra i potenziali venditori, portando così gli investitori a esplorare altri paesi nell'area EMEA che offrano, a parità di altre condizioni, rendimenti più interessanti.
Per il 2012 ci si attende dunque un volume di investimenti retail significativamente ridotto rispetto al 2011, e non si esclude che la debole domanda di investimento si rifletta anche in un rialzo dei rendimenti prime netti entro la fine del 2012.”
Anche il settore logistico sta risentendo sensibilmente del clima di continua incertezza che caratterizza l'economia italiana. Un'offerta molto limitata di prodotto di grado A in location prime e la debole domanda degli investitori hanno portato a risultati molto modesti, con un totale di circa €40 milioni nella prima metà dell'anno. Tutte le transazioni hanno visto utilizzatori finali acquistare gli immobili in cui svolgere la propria attività. Anche in questo caso la necessità di un repricing è impellente. Di fronte a prezzi che i potenziali acquirenti ritengono eccessivi, rimangono invenduti
anche immobili che risultano altrimenti appetibili per location, contratto di locazione, e qualità del tenant e dell'immobile. I rendimenti netti prime riflettono le condizioni di mercato, con un peggioramento del sentiment tradotto in un aumento tra i 10 ed i 15 punti base.
Conclude Bastoni: “L'outlook per il resto del 2012 non è confortante. La prima metà dell'anno ha visto attività solo da parte degli utilizzatori finali. A causa della stretta creditizia i potenziali acquirenti non trovano supporto finanziario alle transazioni. Nei prossimi mesi il contesto economico continuerà molto probabilmente a condizionare negativamente l'attività di investimento, con volumi complessivi attesi inferiori rispetto al 2011. A ciò potrebbe aggiungersi un repricing in tutti i settori, con alcuni asset che potrebbero però restare fuori dal mercato anche a yield più elevati di quelli attuali.”
Fonte: CS della Società
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