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Secondo l’ultimo aggiornamento del “Monitor Europeo delle Valutazioni” realizzato da CB Richard Ellis (CBRE), i valori del mercato immobiliare europeo sono tornati a crescere nel 2010. Dopo il crollo significativo che ha interessato il mercato nel periodo 2008/09 in tutta l’area europea (rispettivamente -11.7% e -9.6%), la crescita annuale registrata dall’indice è stata pari al +2.6%. Al risultato, però, hanno contribuito in modo differente i diversi Paesi europei, riflettendo lo spostamento d’interesse crescente degli investitori verso i mercati occidentali dove l’economia è più robusta e i principali indicatori hanno ripreso a crescere.
Il Regno Unito, che aveva anticipato gli altri mercati nell’inizio della ripresa a metà 2009, ha fatto registrare la crescita annua maggiore nel 2010 (+8.9%), seguito dalla Francia (+4.4%), dai paesi del Nord Europa (+3.4%), e dalla Germania (+1.4%). Insieme, questi mercati hanno rappresentato la maggioranza degli investimenti europei, sia nel quarto trimestre 2010 sia nell’anno nel suo complesso.
Anche i Paesi nella CEE hanno contribuito positivamente alla crescita dei valori nel 2010 (+0,8%), pur se principalmente realizzata grazie alla performance della Polonia, il quarto mercato con la performance individuale migliore fra tutti i mercati monitorati.
Entrando nel dettaglio, il settore retail ha mostrato la crescita maggiore nei valori (+3,5%), mentre gli uffici hanno fatto registrare una crescita più contenuta (+3,2%). Il settore industriale è stato quello con la performance più debole: l’evoluzione negativa sia dei rendimenti sia dei canoni di locazione evidenziata nel Monitor dei canoni e dei rendimenti realizzato da CBRE, si è riflessa in un andamento stabile dei valori nel corso dell’intero 2010 (0,0%).
Mentre i risultati per settore, relativi al quarto trimestre 2010 per l’indice relativo all’Europa e per l’Europa escluso il Regno Unito, erano identici, il risultato annuale per il settore degli uffici (indice relativo all’Europa escluso Regno Unito) è stato molto inferiore (0.9% vs. 3.2% pan-Europe) poiché l’influenza della forte crescita del mercato centrale di Londra per uffici (central London Offices) è stata esclusa dai risultati.
Richard Holberton, Direttore EMEA del dipartimento Research di CB Richard Ellis, ha dichiarato:
"Dopo due anni di calo nei valori, le cifre positive per il 2010 indicano chiaramente un miglioramento del mercato, riflettendo in parte il cambiamento favorevole nel volume degli investimenti registrato nel corso del 2010. In realtà la scelta di allocare i capitali è stata molto selettiva, sia in termini geografici sia per tipologia dell’asset su cui investire. Ora abbiamo raggiunto un punto in cui gli investitori stanno valutando quale potrà essere l'impattocombinato sui rendimenti futuri che l’aggiustamento, già realizzato nei valori, e gli effetti delle misure di austerità dei governi avranno sull’evoluzione dei canoni.
"Stiamo ancora vedendo alcuni aggiustamenti nel livello dei rendimenti prime in tutti i mercati europei, ma l’entità sarà modesta. Nei prossimi mesi, pur non essendoci problemi di liquidità per il mercato immobiliare Europeo, gli investitori continueranno ad avere un’attitudine prevalentemente avversa al rischio e saranno ancora focalizzati sul prodotto core, di qualità, nei mercati più liquidi. Ci aspettiamo comunque che una delle caratteristiche principali che dominerà il mercato nel 2011, si confermerà la dualità tra prodotto prime e secondario, sia in termini di interesse da parte degli investitori sia in termini di evoluzione dei valori.”
Il risultato dell’indice per il gruppo dei Paesi del Sud Europa e dell’Irlanda in cui è rappresentata l’Italia non è incoraggiante, con una diminuzione annua pari al 3,4% nel 2010. Nonostante ciò Paolo Bellacosa, Responsabile per l’Italia del dipartimento di Capital Markets per CBRE, precisa: “Il mercato italiano, per le sue caratteristiche strutturali – basso indebitamento famigliare, elevato tasso di risparmio e di proprietà della prima casa – ha reagito e sta reagendo in modo meno volatile agli effetti della crisi e della successiva ripresa. Questo significa che mentre nel periodo più acuto della crisi, l’Italia ha sofferto meno di altri paesi, anche in termini di capital value, oggi sta risentendo meno del cosiddetto rebound. Ciò è ulteriormente confermato dal fatto che anche il volume delle transazioni è stato sostanzialmente stabile in Italia tra 2009 e 2010, mentre in Europa ha subito in significativo incremento.
Stesso discorso” – prosegue Bellacosa – “vale in linea di principio per i valori immobiliari. Certo l’Italia soffre il minore livello di liquidità del mercato e questo si ripercuote sicuramente sui volumi transati, ma probabilmente ha un effetto lenitivo sulla volatilità dei prezzi. Sicuramente il retail rappresenta un asset class molto interessante in Italia e a conferma di ciò possiamo affermare che due dei principali fondi aperti tedeschi considerano rispettivamente due centri commerciali di proprietà in Italia come i best performer del loro portafoglio europeo”.
Conclude Bellacosa: “Sicuramente il capitale internazionale istituzionale si conferma interessato al prodotto core ma cominciamo a ravvisare l’interesse anche da parte del capitale opportunistico nei confronti di operazioni su mercati secondari, maggiormente yielding e con un rischio implicito più elevato.”
(Fonte: CS della Società)
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