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L’ufficio studi UBH ha fornito un aggiornamento sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.
Dall’analisi effettuata dall’ Ufficio Studi UBH in riferimento all’andamento del mercato immobiliare del 3° trimestre 2010 e per la prima volta anche del mercato della mediazione creditizia, nello stesso periodo, i dati sembrano confermare una ripresa dei due settori di riferimento.
Nel dettaglio:
- Alla fine del terzo trimestre 2010 il mercato residenziale italiano prova a dare un nuovo segnale di inversione di ciclo. Nelle principali città gli scambi crescono del 5,0% -10,0%.
- Sul fronte dei volumi, i primi dati positivi rilevati nel primo trimestre, si sono riconfermati durante l’estate; l’anno si dovrebbe dunque chiudere con una crescita delle compravendite a livello nazionale di almeno 4,5 punti percentuali.
- Il ritorno degli scambi su un territorio positivo non è casuale, dopo due anni di forti discese delle compravendite chi deve o chi vuole vendere casa è meno rigido sull’eventualità di dover scontare almeno 10 - 15 punti percentuali dal suo prezzo iniziale di offerta.
- Il calo medio dei prezzi rispetto a settembre 2009 è del 9,0%. In particolare, Torino registra un -11,9%, seguita da Catania (-11,4%) e Napoli (-10,5%). Per la fine dell’anno si prevede una limatura ulteriore di almeno altri 2 punti percentuali.
L’indagine sull’andamento del mercato residenziale italiano ha coinvolto le principali aree metropolitane basandosi su rilevazioni effettuate tramite le agenzie dei franchising network Professionecasa e Grimaldi Immobiliare.
Ecco il commento di UBH:
“Un mercato ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia e dalla fase di discesa dei valori. Dopo un primo trimestre in cui per la prima volta dopo due anni gli scambi di abitazioni sono cresciuti del 3,4% in tutta Italia, la lenta ripresa delle compravendite si è andata a confermare anche durante i mesi successivi, con un aumento degli scambi concentrati soprattutto nei mesi di maggio e giugno. Rispetto all’anno scorso, nei mesi di primavera - estate, sono aumentati gli scambi nelle grandi città, faticano ancora i comuni medio piccoli, anche se in quelli del centro -nord Italia si registrano importanti segnali di cambiamento.
A livello nazionale e su base annua, l’aumento delle compravendite registrato a fine terzo trimestre, è stato superiore del 5,5%; la risalita degli scambi è fondamentalmente motivata dalla discesa dei prezzi. Nelle periferie la discesa tocca punte del 20%, soprattutto nelle aree dallo sviluppo urbanistico più accentuato ai confini delle grandi città capoluogo di Regione.
“Se non si può definire questa terza rilevazione come un vero “turning point”, le stime per la fine dell’anno si mantengono positive - commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell’Ufficio Studi UBH - immaginando un numero totale di compravendite compreso fra le 620 e le 640 mila unità residenziali scambiate, contro le circa 609.000 del 2009.” Offerta: l’allungamento dei tempi di vendita (oltre i 6 mesi in media) ha fatto crescere l’offerta del 25% per cento durante il 2010, in particolare nelle cittadine della Provincia del Nord Italia (Lombardia, Piemonte e Veneto), causa il crollo della domanda di prima casa da parte di giovani e immigrati. Soffrono in particolare i cantieri partiti tre anni fa in fase di fine boom (fine 2007).
Nei capoluoghi l’offerta è più stabile solo nelle aree centrali, mentre cresce nelle aree semicentrali (una volta appannaggio della classe media che oggi fatica di più ad acquistare) ed in periferia.
Prezzi: da gennaio 2010 la discesa media si attesta intorno al -5,0% per quanto riguarda le grandi città. Nei comuni della provincia i prezzi sono invece diminuiti del 7,8%.
Le punte massime di riduzione hanno toccato il 20,0% relativamente alle abitazioni vendute dopo oltre 12 mesi di presenza sul mercato. Nell’ambito delle nuove costruzioni gli sconti applicati variano fra il 5,0% ed il 15,0% medio a seconda della tipologia e posizione delle aree su cui si è costruito.
Le Previsioni:“I mesi del periodo primavera – estate sono tradizionalmente i mesi in cui il mercato entra nella sua fase più “calda” dell’anno - sottolinea Ghisolfi - e, secondo gli operatori, quest’anno si sono avuti finalmente dei segnali concreti di maggiore dinamicità con una crescita degli scambi”. Il 2010 si chiuderà con il segno “+” , dopo 3 anni di segno “meno”. Si stimano circa 630.000 abitazioni compravendute con una crescita del 3,0%-4,0%. I prezzi ed i venditori stanno reagendo solo ora alla caduta della domanda (che ha fatto recedere del 30,0% il mercato in tre anni). Nel 2011 dovremmo aspettarci una conferma in merito alla crescita dei volumi di scambio, ma sicuramente non dei prezzi di vendita. La riconferma di questi primi abbozzi di ciclo positivo sarà tuttavia legata proprio al ridimensionamento delle aspettative sui valori più che su di una fisiologica crescita della domanda, a causa delle ancora molto deboli condizioni di ripresa della nostra congiuntura.
La mancanza di una robusta e concreta spinta congiunturale rischia di far ingessare il mercato per tutto il prossimo anno - conclude Ghisolfi”.
IL MERCATO DEI MUTUI
L‘andamento del mercato dei mutui alla fine del 3° trimestre 2010, attraverso l’ analisi dei dati estrapolati dall’attività delle reti di mediazione creditizia di Tree Finance (le oltre 200 agenzie Rexfin e Gabetti Finance) , ci danno un quadro interessante dell’evoluzione della domanda e dei prodotti durante l’ultimo anno. Dal punto di vista geografico, l’81% dei mutui sono stati erogati al Nord e nel Sud Italia (rispettivamente con il 46% e il 35% sul totale), mentre le regioni del Centro hanno coperto circa il 20% del mercato.
Rispetto alla finalità per la quale si richiede un finanziamento in ambito immobiliare, il 77% risulta per l’acquisto; il 15,0% sono mutui per “sostituzione” e l’8,0% per “surroga”.
Il dato è interessante se rapportato all’età media del richiedente ovvero 37 anni; un target giovane con una maggior predisposizione all’acquisto se pensiamo anche al tipo di contratto di lavoro dei richiedenti che in molti casi non è determinante. Comunque, i dati evidenziano una forte presenza di richiedenti aventi un contratto di lavoro a tempo indeterminato (il 75,0% del totale). Il lavoro fisso determina sempre un punto di maggior incontro tra richiedente e istituto bancario. La prudenza degli istituti di credito è testimoniata dal fatto che il 12,0 % dei richiedenti ha un contratto di lavoro autonomo, e solo il 7,0% a tempo determinato.
Sempre dai dati presentati da Tree Finance per i primi nove mesi del 2010, l’importo medio erogato è pari a 134.000 euro.
Il 77,0% dei mutui sono a tasso variabile tradizionale o con CAP.; il 17,0% dei richiedenti ha invece scelto i prodotti a rata costante, mentre l’opzione del tasso fisso non ha ancora fatto breccia, interessando solo il 6% del totale. “Soprattutto queste ultime indicazioni dimostrano come non esiste in termini assoluti il miglior prodotto, così come non esiste la miglior formula di investimento. Per la stipula di un mutuo, bisogna considerare il momento in cui effettuare la scelta e avere una visione a medio e lungo termine della propria capacità di rimborso, proiettata all’andamento dei mercati finanziari” ha commentato Enrico Quadri COO Tree Finance.
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