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“Secondo quanto riportato nell’ultimo report di Jones Lang LaSalle che monitora gli investimenti immobiliari in Italia, nel 2009 il volume degli investimenti diretti nel settore immobiliare ammonta a circa 3,5 miliardi di Euro, con una contrazione del 10% rispetto al 2008. Nello stesso periodo in Europa la contrazione ha quasi raggiunto il 40%, con un volume totale che ha sfiorato 70 miliardi di Euro. Il settore degli uffici ha rappresentato ancora una volta il target preferito dagli investitori con il 43% del totale degli investimenti, seguito dal settore retail che, con il 39% del totale, ha mostrato una decisa ripresa rispetto al 2008. I settori che hanno sofferto maggiormente gli effetti negativi della crisi sono stati i settori della logistica e degli hotel, che hanno intercettato rispettivamente il 6% e il 7% del volume totale investito.
Roma e Milano hanno attratto il 54% del volume totale degli investimenti effettuati in Italia nel corso del 2009. Tale quota, includendo l’area di Monza, raggiunge il 58% e si mantiene quasi in linea con il 61% fatto registrare nel 2008.
A Milano è stato investito quasi un miliardo di Euro e quasi interamente nel settore degli uffici. Tale dato equivale in percentuale al 60% del volume totale investito negli uffici in Italia nel 2009. Sempre relativamente agli uffici, Roma, con il 32% del totale degli investimenti, ha rappresentato il secondo mercato italiano.
I mercati secondari degli uffici hanno sofferto maggiormente nel 2009, in quanto agli occhi degli investitori presentano un grado di rischio maggiore e, storicamente, nei momenti di crisi gli investitori si rifugiano in settori e mercati meno rischiosi.
Douglas Babington Smith, responsabile del dipartimento Office Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia, ha dichiarato: “Nella seconda metà del 2009 in Italia abbiamo visto ritornare la fiducia tra gli investitori, soprattutto italiani, che hanno contribuito a riportare il livello degli investimenti quasi in linea con quello del 2008. Solo nell’ultimo trimestre dell’anno abbiamo registrato un flusso di investimenti pari a 1,4 miliardi di Euro, equivalente al volume investito nei primi sei mesi. Alcuni investitori stranieri stanno cercando delle opportunità in Italia ma tra essi permane un senso di incertezza legato alla reale ripresa dell’economia nazionale. Inoltre, per gli standard a cui sono abituati gli investitori stranieri,in Italia continua ad esserci in tutti i settori poca offerta di immobili di qualità. Questa scarsità di prodotto contribuirà, soprattutto nel settore degli uffici, a far ripartire la compressione dei rendimenti prime, che nel 2009 hanno toccato il punto più alto del ciclo.”
Nel corso del 2009, in Italia, è diminuita la quota di investimenti “domestici” (effettuati da investitori italiani che comprano e/o vendono ad investitori italiani), che è passata dal 58% del 2008 al 48% del 2009, mentre è aumentata la quota di investimenti cross border (in cui una delle due parti è italiana e l’altra straniera). Nonostante ciò gli investitori italiani sono stati comunque i più attivi sul mercato, poiché sono stati coinvolti in quasi tutte le transazioni realizzate.
Prevediamo che anche nel 2010 gli investimenti immobiliari in Italia saranno dominati da investitori locali e di conseguenza la dimensione media degli asset transati si manterrà contenuta, intorno a €30 milioni, nonostante nel 2009 ci sia stato un leggero aumento rispetto all’anno precedente. Infatti, la dimensione media degli investimenti1 è passata dai 35 milioni di Euro del 2008 ai 40 milioni di Euro del 2009, spinta soprattutto da poche grandi transazioni nel settore retail e dall’investimento di circa 300 milioni di Euro fatto da Generali, che ha rappresentato un’eccezione nel nostro mercato del 2009.
Conclude Babington Smith: “Per il 2010 prevediamo che rimarranno alcuni elementi di preoccupazione legati alla ripresa dell’economia e quindi del mercato del lavoro, che avranno un impatto diretto sull’assorbimento. Ciò si tradurrà, per gli investitori, nella mancata possibilità di far crescere nuove opportunità di asset prime di investimento, soprattutto nel settore degli uffici, e ciò contribuirà a far diminuire i rendimenti per questi prodotti. Contemporaneamente, però, si sta già creando un mercato secondario, con prodotti non prime con un valore più interessante, un rendimento netto di circa 6-6,5% (almeno 100 bps maggiore rispetto al prime), su cui potrebbe concentrarsi il mercato nei prossimi mesi”.
1 Il calcolo della dimensione media degli investimenti include tutti i settori: uffici, retail, logistica e hotel”. (CS della Società)
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