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Nel quarto trimestre del 2011 l’assorbimento di spazi ad uso ufficio a Milano è stato pari a 83.500 mq. Il dato totale registrato nel 2011 ammonta a 320.000 mq: si tratta del take up più alto dal 2001, al di sopra della media storica degli ultimi 5 anni (271.000 mq media 2006-2010).
A Roma negli ultimi tre mesi del 2011 gli spazi ad uso uffici presi in locazione sono stati pari a 16.250 mq. Dopo un primo semestre particolarmente brillante, caratterizzato da due grosse operazioni, il mercato romano delle locazioni ha rallentato nella seconda parte dell’anno. Il valore aggregato di fine 2011, pari a 175.000 mq, è comunque superiore alla media del periodo 2006-2010 che si è attestata attorno ai 150.000 mq.
La previsione per il 2012, sia per Milano che per Roma, è di un calo del livello di assorbimento, anche in virtù del peggioramento del quadro macroeconomico e finanziario registrato a partire dal secondo semestre del 2011.
Dice Camilla Bastoni, Head of Research di Jones Lang LaSalle Italia: “A Milano il settore manifatturiero è quello che ha contribuito maggiormente agli alti livelli di assorbimento di spazi uffici, sia nell’ultimo trimestre che nell’intero 2011. Il totale assorbito nell’anno da questo settore è infatti pari a oltre 100.000 mq, concentrati prevalentemente tra Hinterland e Periferia. Al contrario, le società bancarie e finanziarie e quelle dei servizi hanno privilegiato location centrali e semicentrali; rispetto al passato l’assorbimento di queste società nel CBD è stato più limitato (poco più di 4.000 mq, contro una media 2006-2010 di quasi 10.000 mq), mentre ha pesato maggiormente l’assorbimento in centro, soprattutto nella parte nord (in particolare via Turati e piazza Cavour). Il prime rent è stabile a €530 al mq; data la carenza di transazioni in Centro nell’ultimo trimestre bisognerà aspettare i prossimi mesi per analizzare la possibile evoluzione che avrà il canone prime per il 2012.”
In relazione alla qualità degli immobili locati, la richesta di spazi di grado A è stata pari al 70% del take-up complessivo, in linea con il dato del 2008 e del 2010; da segnalare la locazione del primo immobile certificato Leed Platinum in Italia, l’Energy Park di Vimercate da parte di Alcatel.
Le crescenti difficoltà nell’accesso al credito e la congiuntura economica sfavorevole continuano a condizionare negativamente la partenza di nuovi sviluppi, determinando un possibile gap futuro tra domanda e offerta di nuovi spazi.
Continua Bastoni sul mercato della capitale: “L’analisi dell’assorbimento per area nel 2011 evidenzia il peso predominante di Centro e CBD, che insieme arrivano a sommare il 43% del take-up complessivo. Anche nell’ultima parte dell’anno molte transazioni sono avvenute nella parte centrale della città, ma hanno riguardato prevalentemente spazi inferiori a 500 mq e spesso sono state portate a termine da società operanti nei servizi finanziari. Le locazioni più rilevanti dell’ultimo trimestre sono avvenute all’interno di due degli sviluppi più moderni della città, Europarco Business Park e Da Vinci Center. L’area EUR (sottomercati Core EUR, EUR Colombo, EUR Laurentina ed EUR Torrino) è stata la zona più vivace nel secondo semestre. Rispetto ai trimestri precedenti canone prime e incentivi sono rimasti tendenzialmente stabili, con un prime rent confermato a 420 €/mq. Nel corso del 2012 è prevedibile una lieve riduzione dei canoni, in tutte le aree della città.”
Nel corso dell’intero 2011 l’assorbimento di uffici di grado B è pari al 70% della superficie, mentre grado A e grado C pesano rispettivamente per il 28% e 2% del totale dei metri quadri transati.
Si conferma la scarsa attività del settore pubblico: dal secondo trimestre in poi l’assorbimento complessivo dell’amministrazione pubblica è stato inferiore ai 5.000 mq. È prevedibile che questa tendenza possa continuare anche nel 2012, anche in virtù dell’indirizzo di contenimento della spesa pubblica dato dal nuovo governo Monti..
Conclude Bastoni sul mercato degli investimenti nel settore uffici: “Il volume di investimenti nel settore uffici a Milano nel corso del 2011 è stato pari a 685 milioni di euro, in deciso calo rispetto ai circa 940 milioni del 2010. Sul dato pesa un secondo semestre molto negativo, con un volume attorno ai 160 milioni euro: il mercato milanese, più di
quello romano e dei mercati regionali, ha subito un forte rallentamento tra giugno e agosto, mesi in cui è cambiato il quadro macroeconomico. Le transazioni di tipo owner-occupied pesano per il 22% del totale del volume degli investimenti nel mercato meneghino. Per quanto riguarda il mercato romano, nell’ultimo trimestre dell’anno gli investimenti nel settore uffici a Roma sono stati pari a 186 milioni di euro, per un totale complessivo nel corso del 2011 di 653 milioni di euro, in linea con il volume del 2010. Due transazioni, quelle sugli immobili situati in Piazzale Ostiense e via dei Normanni, pesano per il 37% del volume complessivo.
Uno dei temi principali di quest’anno sarà verificare se ci saranno effettivamente operazioni di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, dal momento che nel 2011 questo tipo di transazione ha riguardato soprattutto città diverse da Roma e Milano.”
Fonte: CS della Società
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