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«Gli investimenti diretti di immobili retail in Europa durante i primi tre trimestri del 2010 hanno raggiunto i €15.2 mld, oltre il 90% in più rispetto allo stesso periodo del 2009 (€7.8 mld). Nel Q3, il periodo più tranquillo dell’anno, i volumi di investimento si sono mantenuti stabili rispetto a quelli registrati nel Q2, raggiungendo i €5.0 mld. Nel Q3 sono state completate dieci transazioni di almeno €100 mln, in particolare registriamo l’acquisizione da parte di Unibail-Rodamco di sette centri commerciali Simon Ivanhoe in Polonia e Francia per €715 mln.
Complessivamente, i mercati di Gran Bretagna, Germania e soprattutto Polonia hanno registrato nel Q3 l’80% dei volumi totali di investimento (€4 mld). Mentre la Polonia ha osservato nel 2010 una buona domanda di investimenti immobiliari retail, svariate transazioni non si sono concluse nella prima metà dell’anno; ad ogni modo, con il completamento delle transazioni Unibail-Rodamco a Varsavia, nel Q3 la Polonia è balzata al terzo posto dopo la Germania.
Agata Sekula, Head of CEE Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle, commenta: “In Polonia, grazie alla situazione macro-economica favorevole e ai dati di vendita positivi (+6.6% in agosto 2010 a livello annuale), l’interesse degli investitori per i centri commerciali prime a Varsavia e nei capoluoghi polacchi è decisamente aumentato. Ad ogni modo, anche il tempo necessario per completare una transazione è molto aumentato, con gli investitori che, durante il processo di due diligence, intraprendono analisi estremamente approfondite di ogni aspetto della proprietà. Anche se solo alcuni investimenti nel settore retail si sono conclusi fino ad ora nel 2010, inclusa l’importante acquisizione da parte di Unibail–Rodamco del centro commerciale Arkadia a Varsavia e del centro commerciale Warszawa Wilenska da Simon Ivanhoe, ancora molti importanti deal sono in avanzata fase di negoziazione e dovrebbero finalizzarsi prima della fine dell’anno o nel primo trimestre 2011.”
La Germania continua ad osservare un crescente interesse da parte dei player internazionali che si aggiungono al forte mercato interno, che nel corso del Q3 2010 ha registrato un’ulteriore compressione dei rendimenti. La crescente disponibilità di finanziamenti e il miglioramento dell’economia continuano a spingere la domanda di investimenti, con oltre €700 mln registrati nel Q3, inclusi due portafogli sale & leaseback di Aldi, che hanno fruttato all’operatore dei supermercati più di €260 mln dalla vendita ad Allianz Real Estate e MGPA.
Il significativo incremento dei volume transati nel Q3 in Gran Bretagna si deve all’operazione di sale & leaseback di Tesco per €1.15 mld; per il resto, il mercato britannico si èmantenuto costante durante tutto l’anno, con circa €1.4 mld transati in ogni trimestre. Sette centri commerciali sono stati venduti in Gran Bretagna nel Q3, tra cui lo Stratford Centre a Londra venduto da Land Securities al Catalyst European Property Fund per poco più di €100 mln.
David Raven, Head of UK Shopping Centre Investment di Jones Lang LaSalle, commenta: “La maggior parte dello stock di centri commerciali inglesi venduti nel 2010 è di qualità inferiore rispetto al 2009, anno caratterizzato da un alto volume di transazioni prime. Il fatto che sia stato transato stock di qualità relativamente inferiore rappresenta un’ulteriore prova del miglioramento del sentiment tra gli investitori. Questo tema è destinato a continuare nel breve periodo, dato che la disponibilità di nuovo stock prime è limitata, il che suggerisce che i rendimenti prime dovrebbero restare al loro attuale livello o addirittura rafforzarsi.”
Continua Raven: “Gli investitori dotati di leva finanziaria e, particolarmente, i ritrovati Opportunity Fund, sono stati protagonisti durante tutto l’anno e probabilmente domineranno gli investimenti sia nell’ultimo trimestre del 2010 che nel 2011, finché saranno in grado di assicurarsi finanziamenti dagli istituti bancari. Questa tipologia di investitore sarà di cruciale importanza per la maggior parte dello
stock secondario che arriverà sul mercato.”
Davide Dalmiglio, Head of Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle, commenta così la situazione italiana: "Il settore degli investimenti retail nel nostro paese è totalmente dominato da soggetti internazionali. Permane la difficoltà data dall'allungamento del periodo necessario alla chiusura delle operazioni, come conseguenza della maggiore prudenza da parte degli investitori maggiormente avversi al rischio rispetto al passato. La grande attenzione e maggior selezione poste durante il processo di identificazione del prodotto di investimento e nelle fasi successive (due diligence) provocano una carenza di transazioni portando il volume degli investimenti attuale ai minimi storici da 8 anni a questa parte. Rispetto ad altre realtà in paesi con mercati più maturi, in Italia non si è infatti assistito ancora a transazioni di prodotti secondari quali Retail Park o centri commerciali secondari. Ci aspettiamo per i prossimi mesi una leggera compressione dei prezzi dei prodotti prime come conseguenza della mancanza di asset in linea con il profilo dei fondi internazionali attualmente attivi."
Questo studio prende in considerazione tutti gli investimenti di centri commerciali, retail warehouse e factory outlet centre in Europa. Non include le high street e ogni transazione dal valore inferiore agli US$5 mln». (CS della Società)
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