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I fondi immobiliari europei stanno superando la doppia crisi immobiliare e finanziaria e chiudono il 2011 con un incremento del patrimonio, a 326 miliardi di euro, con più 5,1 per cento sull’anno precedente.
Il rendimento medio dei fondi europei è del 2, 7 per cento per il corrente anno e lo strumento si conferma così anticiclico sia per i grandi investitori che per le famiglie.
Anche in Italia il settore chiude con un incremento del 5,2 per cento del Nav (patrimonio netto) che arriva a 35,8 miliardi di euro, con 310 fondi operativi.
Le previsioni per il 2012 sono positive per tutta Europa. In Italia grandi attese dal decollo dei fondi immobiliari pubblici, previsti dalla recente Legge di stabilità.
Questi alcuni dati contenuti nell’ aggiornamento del Rapporto “ I Fondi Immobiliari in Italia e all’ estero 2011”, presentato oggi a Roma da Mario Breglia e Paola Gianasso di Scenari Immobiliari, con Gottardo Casadei dello Studio Casadei per la parte finanziaria.
Dopo la presentazione del Rapporto si è tenuto un convegno dal titolo: “Risparmio, investimenti e fondi immobiliari: prospettive per il 2012”. Hanno partecipato al panel di discussione: Alberto Agazzi (Generali Immobiliare Italia), Domenico Bilotta (Investire Immobiliare), Daniel Buaron (IDeA Fimit), Marco Doglio (Fabrica Immobiliare), Ivano Ilardo (BNP Paribas Reim Italy), Massimo Lo Cicero (Università di Roma “La Sapienza”), Stefano Marchettini (Cdp Investimenti), Anna Pasquali (Beni Stabili Gestioni), Marco Plazzotta (Allianz), Silvia Rovere (Ream), Stefano Scalera (Agenzia del Demanio), Aldo Mazzocco (Assoimmobiliare), Sonia Maffei (Assogestioni) Dario Strano (Torre), Gualtiero Tamburini (Federimmobiliare), Dario Strano (Torre), Franco Torra (Fondamenta) e Luca Zucchelli (Banca d’Italia).
Dopo una conclusione 2010 con numerosi segnali di ottimismo, nei primi dieci mesi del 2011 l’economia mondiale ha rallentato bruscamente, nonostante un’espansione ancora consistente dei mercati emergenti, soprattutto Cina, India ed altri Paesi asiatici, ma anche Russia ed alcune nazioni dell’America Latina.
La ripresa economica è ostacolata soprattutto dal forte debito pubblico dei principali Paesi, dalla debolezza dei mercati finanziari e dalla difficoltà delle principali monete, che hanno gravi riflessi sul potere di spesa delle imprese e della popolazione, oppressi da una crescente pressione fiscale, dal perdurante difficile accesso al credito e dalla crescente disoccupazione.
L’andamento dei mercati immobiliari è strettamente legato alla performance economica nazionale e globale. Un trend positivo interessa le principali nazioni asiatiche e l’America Latina, che però devono ancora affrontare numerosi problemi strutturali. Il mercato statunitense è ancora in una situazione altamente critica, anche a causa dell’insolvibilità di una buona percentuale di mutuatari, mentre in Europa coesistono Paesi in difficoltà, concentrati nell’area meridionale e nazioni caratterizzate da una decisa ripresa e ottime prospettive a breve termine, come Germania, Regno Unito e Paesi scandinavi.
La difficile situazione economica ha comportato un rallentamento di tutte le forme di investimento, a causa sia della diffusa carenza di capitali che dell’atteggiamento sempre più prudente di banche e risparmiatori. La scarsa affidabilità dei mercati finanziari in tutto il mondo ha indotto gli investitori a privilegiare gli strumenti in grado di offrire maggiore sicurezza e stabilità. Ne hanno beneficiato gli strumenti di investimento che operano nel settore immobiliare attraverso le diverse forme di fondi (quotati, non quotati, Reit), il cui Nav sale da 1.430 miliardi di euro del dicembre 2010 a oltre 1.500 miliardi previsti per la fine del 2011, con un aumento di quasi il cinque per cento.
A livello mondiale, è in aumento la quota di patrimonio detenuta dai Reit, che hanno visto una crescita marginale della capitalizzazione, ma un aumento significativo del patrimonio grazie ai numerosi acquisti effettuati da un buon numero di società in tutto il mondo. Per quanto riguarda i fondi immobiliari, le difficoltà delle Borse comportano una progressiva riduzione della quota detenuta dai fondi quotati, che rappresentano il sei per cento del totale. Meglio i non quotati.
Il patrimonio europeo dei fondi è in aumento, passando da 605 a quasi 630 miliardi di euro, che rappresentano circa il 42 per cento del totale mondiale.
I problemi più diffusi continuano ad essere la carenza di liquidità e il difficile accesso al credito. Nella maggior parte dei Paesi sono state approvate o sono in fase di studio modifiche alle normative vigenti, finalizzate ad incentivare gli investitori attraverso agevolazioni fiscali e a tutelarli in caso di richiesta di restituzione anticipata delle quote, per evitare situazioni critiche come quelle tedesca o spagnola.
Le strategie sono fortemente differenziate tra un fondo e l’altro. Le società più deboli, con carenza di liquidità e di raccolta, tendono a realizzare processi di fusione o di assorbimento da parte di gruppi più importanti.
Per questa ragione in alcuni Paesi è in calo il numero di veicoli operativi, con la conseguente alienazione dei beni ritenuti meno strategici o derivanti dalla razionalizzazione del patrimonio strumentale. Le società più solide, invece, hanno realizzato numerosi investimenti e sono state tra i principali protagonisti nel corso dell’anno. I fondi, in tutte le forme più diverse, hanno concentrato oltre il quaranta per cento degli investimenti non residenziali realizzati in Europa nel primo semestre 2011, il doppio rispetto alle società quotate.
Si conferma il calo della quota di investimenti cross-border, in quanto la maggior parte dei fondi tende a concentrare la propria attività nel Paese d’origine, dove ha maggiori competenze e rapporti. Fanno eccezione le società tradizionalmente orientate verso la diversificazione all’estero, come quelle olandesi, lussemburghesi o australiane, le quali selezionano gli investimenti più convenienti in base ai cicli di mercato e al trend valutario. Nel complesso si assiste ad una sempre maggiore polarizzazione degli acquisti in un numero limitato di piazze.
Le società europee sono concentrate nell’ambito dell’Unione, mentre quelle extraeuropee tendono a ridurre gli acquisti negli Stati Uniti e a spostare l’attenzione verso località a maggiore potenziale di sviluppo, quali i principali mercati asiatici, soprattutto Cina, India e Singapore, o la Russia.
Dal punto di vista tipologico, sono in aumento gli investimenti nel settore residenziale, che presentano un rischio moderato e buone prospettive di rendimento a lungo termine. Gli uffici sono stabili, mentre è in calo il retail, in quanto i problemi legati alla disoccupazione, alla pressione fiscale e alla diminuzione del potere di spesa causano una flessione della domanda di spazi commerciali, che comunque rappresentano una quota ancora estremamente elevata nella composizione complessiva del patrimonio. In lieve aumento il comparto industriale: si tratta del settore che aveva subito l’impatto più pesante negli anni scorsi, ma che quest’anno ha mostrato segnali di ripresa. E’ in aumento la domanda, soprattutto di spazi logistici, e l’attività edilizia è in lenta ripresa nella maggior parte delle piazze. Infine si consolida la tendenza ad investire in immobili e progetti innovativi, legati agli aspetti di sostenibilità, risparmio energetico, alto contenuto tecnologico. A prescindere dalla destinazione d’uso i fondi investono esclusivamente in prodotti di alto livello qualitativo.
I rendimenti hanno registrato un andamento diversificato a seconda delle tipologie di prodotto e delle aree geografiche. Le differenze sono particolarmente evidenti tra i fondi immobiliari europei, in cui la performance media, in calo rispetto all’anno scorso, è costituita da punte estremamente elevate sia nei valori minimi che in quelli massimi. I Reit hanno visto performance più omogenee, che danno origine ad un rendimento medio in forte aumento rispetto all’anno precedente. Nel complesso, comunque, gli strumenti di investimento immobiliare si confermano competitivi rispetto agli investimenti immobiliari diretti o agli altri mercati finanziari.
In Europa
In Europa, le conseguenze della crisi economica globale continuano a farsi sentire in numerosi ambiti, con perdite in termini di attività economica, un notevole aumento della disoccupazione, un calo della produttività ed un grave indebolimento delle finanze pubbliche.
Secondo le previsioni, alla fine del 2012 undici Stati membri dovrebbero trovarsi ancora a livelli di produzione inferiori a quelli pre-crisi. Per quanto riguarda il Pil, la crescita a medio termine dovrebbe rimanere debole, a meno che non vengano intraprese azioni strutturali radicali.
Il comparto residenziale sta attraversando una fase di stabilizzazione nella maggior parte delle piazze, sebbene debbano essere ancora compiuti progressi importanti per raggiungere una situazione di reale equilibrio. Il gap tra aree geografiche e segmenti di mercato è sempre più ampio. I due elementi chiave per la ripresa dei mercati nazionali sono costituiti dall’accesso al credito, anche in considerazione dell’elevato livello di indebitamento delle famiglie e dal trend dei prezzi, condizionato dalla domanda e dai tassi di interesse.
Nell’ultimo anno il comparto terziario/uffici ha mostrato i primi segnali di miglioramento. La stretta correlazione con la situazione economica e con il mercato del lavoro è la causa principale di un andamento fortemente diversificato nelle diverse aree geografiche. I prossimi due anni saranno caratterizzati da una vistosa contrazione dell’attività edilizia per l’effetto combinato delle difficoltà di finanziamento e della scarsa disponibilità dei promotori ad affrontare un tasso di rischio piuttosto elevato. Fanno eccezione i pochi mercati in cui la ripresa ha creato le premesse per l’inizio di un nuovo ciclo di sviluppo, come quello di Londra.
Gli ultimi mesi sono stati positivi per la maggior parte dei mercati industriali europei e i segnali di ripresa dovrebbero trovare conferma nel corso del 2012. Tuttavia, ci vorranno parecchi anni prima che il volume di attività e le quotazioni ritornino ai livelli precedenti alla crisi, i cui effetti sono stati particolarmente pesanti nel comparto industriale negli ultimi tre anni. L’attività produttiva e distributiva associata alla logistica è il principale driver della domanda di spazi industriali.
La crescita più significativa è attesa dalle società operative nei settori di importazione ed esportazione. Nel 2012 l’attività edilizia speculativa riprenderà, ma solo nei mercati più dinamici e comunque in presenza di una domanda preesistente. Si assisterà ad una stabilizzazione dei canoni per gli immobili di seconda mano a fronte di un aumento degli spazi nuovi realizzati su misura.
La crisi del mercato del lavoro, l’elevato indebitamento ed il ridotto potere di spesa esercitano una forte pressione anche sul settore commerciale, caratterizzato da forti differenze tra le diverse aree geografiche ma anche tra le diverse società. Il gap, invece, tende a ridursi per quanto riguarda il livello degli spazi.
Fatta eccezione per un ristretto numero di immobili di lusso toccati solo marginalmente dalla crisi, le quotazioni estremamente elevate raggiunte dagli spazi primari spinge una fetta consistente della domanda a rivolgersi verso immobili di seconda fascia. L’attività edilizia relativa alla grande distribuzione è in crescita.
Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento.
Nonostante la situazione ancora complessa di molti mercati, i fondi negli otto Paesi europei presi in considerazione dovrebbero chiudere il 2011 con un patrimonio di 326 miliardi di euro, che indicano un aumento di circa il 5,1 per cento rispetto all’anno precedente. Il 2012 dovrebbe registrare un ulteriore aumento intorno al 4,5 per cento.
Il numero di fondi è aumentato in quasi tutti i Paesi e le aspettative di crescita sono interessanti. L’espansione maggiore riguarda la Svizzera e la Francia, seguite dal settore dei fondi riservati tedeschi. In Italia crescita moderata per i fondi privati, mentre c’è attesa per i fondi con patrimoni pubblici, che potrebbero avere dimensioni cospicue.
Il trend positivo dei fondi immobiliari inglesi ha subito un lieve rallentamento, con l’uscita dal mercato di due società e il conseguente calo, seppure modesto, del patrimonio
complessivo. Tuttavia le prospettive sono positive per il 2012, anche perché l’ultimo periodo ha registrato un sensibile aumento della raccolta che, seppure ancora lontana dalle punte del 2006, conferma l’interesse degli investitori per questi veicoli. Nettamente superiore rispetto all’anno precedente è il rendimento medio.
I fondi svizzeri registrano un andamento estremamente brillante, grazie sia al trend positivo del mercato immobiliare che alla forza del franco svizzero rispetto all’euro e al dollaro. Il 2011 si dovrebbe chiudere con sette fondi operativi in più rispetto all’anno precedente ed un patrimonio superiore di oltre il venti per cento. Dei sette fondi che hanno fatto ingresso recentemente sul mercato uno è stato lanciato da Ubs e due da Crédit Suisse, che sta aumentando il suo coinvolgimento soprattutto nell’ambito degli immobili sostenibili. Il rendimento medio è tra i più alti a livello europeo, sebbene sia in aumento la disomogeneità tra le diverse società.
Gli effetti della legislazione fiscale introdotta in Lussemburgo nel 2007 continuano ad esercitare un’influenza positiva sul mercato dei fondi immobiliari, che sono ulteriormente aumentati per numero, passando da 171 a 212, e patrimonio complessivo, cresciuto di circa il sedici per cento in un anno. Il 2012 dovrebbe registrare un ulteriore potenziamento del comparto, anche se la provenienza degli investitori è soggetta ad una costante evoluzione a seconda della situazione economica delle diverse aree geografiche. Si modificano anche le strategie di investimento dei fondi sia dal punto di vista tipologico, con una maggiore concentrazione nei comparti residenziale ed infrastrutturale, che geografico, con una diminuzione degli acquisti negli Stati Uniti.
Prosegue l’ottimo andamento dei veicoli di investimento non quotati francesi. Il 2011 segna un nuovo record nella raccolta delle Scpi, che si confermano uno strumento vincente in un’ottica di lungo periodo. Il numero di società operative è stabile, mentre numerose società hanno realizzato un aumento di capitale ed è cresciuto il patrimonio complessivo. Anche le Opci si sono rivelate uno strumento efficace, dal momento che a pochi anni dalla loro creazione si contano oltre cento società e l’anno si dovrebbe concludere con un patrimonio vicino a 13 miliardi di euro. Un ulteriore sviluppo è atteso per il 2012, anche perché è in aumento il numero di “Opci grand public”, passate da quattro a sette negli ultimi mesi.
I fondi aperti tedeschi non hanno registrato variazioni significative nel corso del 2011, dal momento che il numero di società ed il patrimonio sono stabili. Tuttavia la situazione continua ad essere complessa, visto che il 30 per cento del patrimonio è congelato a causa del processo di liquidazione di cinque fondi e della sospensione della restituzione delle quote per altri sette. Nel mese di aprile 2011 è entrata in vigore una nuova normativa che persegue una maggiore tutela degli investitori privati, attraverso meccanismi che garantiscono un livello di liquidità sufficiente a soddisfare una eventuale richiesta di restituzione delle quote. Questo, però, rende lo strumento meno attrattivo per i grandi investitori, che si rivolgono maggiormente ai fondi riservati. Questi ultimi, infatti, hanno registrato un aumento sia nel numero che nel patrimonio totale.
Prosegue il processo di liquidazione dei fondi spagnoli, sebbene i tempi di vendita siano lunghi in considerazione della difficile situazione del mercato immobiliare. Nel 2011 un fondo è stato chiuso, mentre la diminuzione del patrimonio gestito dalle altre società non arriva al dieci per cento. Il rendimento continua ad essere negativo per tutti i fondi, fatta eccezione per Sabadell, che mantiene una performance superiore a zero.
L’anno in corso sembra confermare la ripresa dei fondi olandesi, anche se la crescita del patrimonio è stata inferiore rispetto alle aspettative, a fronte di un numero di società operative stabile. Nonostante le difficoltà dei fondi tedeschi, l’Olanda sembra ancora lontana dalla riconquista del primato europeo.
Il rendimento medio a livello europeo è in calo rispetto all’anno precedente, a causa della performance negativa dei fondi spagnoli e del calo di quella dei fondi francesi, che comunque rimane la più elevata a livello europeo. Negli altri Paesi emergono lievi variazioni verso l’alto, come nel Regno Unito, in Svizzera e in Lussemburgo o verso il basso, come in Germania. In Italia il rendimento si mantiene stabile al 3,3 per cento.
Per quanto riguarda l’asset allocation, la distribuzione percentuale non ha registrato variazioni particolarmente vistose. Il comparto residenziale è in aumento, grazie all’ingresso sul mercato di nuovi veicoli specializzati e al crescente interesse per segmenti quali social housing, case per anziani e, soprattutto, immobili sostenibili.
Gli uffici e il retail sono in lieve calo, ma continuano a concentrare complessivamente quasi tre quarti del patrimonio. In lieve crescita la quota di logistica e gli altri usi, anche in questo caso sostenuti da un forte interesse per gli immobili innovativi, con particolare riferimento agli aspetti legati al risparmio energetico.
Ad eccezione di alcuni fondi con una forte propensione alla diversificazione geografica, quali quelli lussemburghesi ed alcune società olandesi, si assiste ad una contrazione dei cespiti situati all’estero, soprattutto al di fuori dell’Unione europea.
Si conferma l’interesse per la Spagna, che presenta un’offerta diversificata e quotazioni convenienti rispetto al passato, mentre è in crescita l’attenzione verso i Paesi del nord Europa, caratterizzati da un trend di mercato positivo e da uno stock di qualità elevata.
In Italia, nel complesso
Il 2011 si sta chiudendo in un clima di grande incertezza sul fronte economico e finanziario per l'Italia. Anche i mercati immobiliari, dopo un primo semestre caratterizzato da un lieve miglioramento rispetto allo scorso anno, sono in una fase di stagnazione causata dal clima generale a cui si accompagna la stretta creditizia.
In questo quadro il settore dei fondi immobiliari ha mostrato le sue caratteristiche anticicliche.
Nell'insieme la raccolta è leggermente aumentata e così anche il Nav complessivo (stima a più 5,2 per cento).
Le preoccupazioni, che avevano rallentato e depresso il mercato per un anno, legate al D.L. n. 78/2010, sono state ridotte con il ritiro della bozza di regolamento apparso particolarmente punitivo. Le nuove norme sono più realistiche e tendono a migliorare l'efficienza e la trasparenza del comparto.
Il numero di fondi operativi è aumentato meno delle attese e anche per il 2012 si attende un modesto incremento, sia per le difficoltà di molte Sgr che per una "stretta" sulle autorizzazioni.
E' aumentato il Nav e per il 2012 le previsioni sono di una ulteriore leggera crescita. Ma le previsioni potrebbero essere disattese, in positivo, con la nascita di uno o più fondi per gli immobili pubblici, come previsto dalla Legge di stabilità recentemente approvata.
Nel corso del 2011 si segnala un primo semestre con una ripresa delle attività immobiliari dei fondi e un finale di anno con un forzato rallentamento delle operazioni. La performance media (Roe del sistema) è prevista in linea con lo scorso anno.
Pochissime modifiche, rispetto alla fine del 2010, nella composizione dell'asset allocation: lieve calo dello sviluppo a vantaggio degli immobili "core".
Fonte: CS della Società
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