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“In Europa si è visto un rinnovato interesse nell’attività di investimento nel settore retail fin dall’inizio dell’anno. Gli investitori sono stati favoriti dalla riuscita raccolta di fondi e da un miglioramento nella situazione del mercato del debito, rafforzato dalla stabilizzazione del mercato degli utilizzatori.
Il volume degli investimenti retail in Europa nel primo semestre 2010 ha raggiunto un valore superiore al doppio registrato nello stesso periodo del 2009: €10.6 miliardi sono stati transati nel primo semestre di quest’anno, contro i €5 miliardi dell’anno scorso. Nonostante i segni di ripresa in Europa, in Italia il volume totale degli investimenti nel settore retail ha raggiunto la cifra di €559mln nel primo semestre 2010, che significa un calo del 27% rispetto allo stesso periodo del 2009. Poche sono le transazioni registrate, ma di rilevanti dimensioni, come ad esempio il deal che ha riguardato il centro commerciale Porta di Roma, che da solo vale €440mln. Questa è la seconda transazione in termini di dimensioni avvenuta in Europa nel primo semestre 2010. Escludendo questa transazione, che non è particolarmente significativa per misurare lo stato di salute di un mercato, è evidente come il volume transato sia veramente limitato. Per trovare un volume d’investimento analogo bisognerebbe tornare agli albori del mercato degli investimenti commerciali e comunque prima del 2002.
L’interesse degli investitori internazionali per il mercato italiano sta crescendo, nonostante continui ad esserci una marcata selezione dei prodotti target che restringe sensibilmente la gamma delle opportunità di investimento, ad esempio, per i fondi. Dice Davide Dalmiglio, Head of Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia: “Numerosi prodotti secondari rimangono invenduti. Gli investitori cercano soprattutto prodotti core, e comunque principalmente centri commerciali esistenti, dominanti nel bacino di riferimento e con una storia supportata da dati economici e finanziari solidi. La sostenibilità dei canoni in particolare è uno di questi indicatori finanziari che maggiormente guida la strategia di investimento dei fondi. Alla luce di ciò, lo sviluppo ed in generale il centro di nuova realizzazione è considerato un prodotto di investimento a rischio e solo poche opportunità di investimento con questo profilo sono in grado di attrarre gli investitori internazionali.”
Permane, nella percezione degli investitori internazionali, una grande differenza tra il Nord e il Sud del paese: nonostante vi siano al Sud alcuni prodotti di investimento molto interessanti e con ottime performance, questi non riescono comunque ad avere un appeal sicuro sugli investitori. L’estrema attenzione a tutti gli elementi del processo di investimento allo scopo di minimizzare i rischi provoca e provocherà non solo un grande rallentamento nella chiusura di ogni operazione ma anche una sempre più complicata risoluzione di problemi negoziali, che il più delle volte vengono considerati insormontabili e non permettono la chiusura positiva delle transazioni.
Conclude Dalmiglio: “Rispetto ai valori, riteniamo che si riuscirà ad avere un quadro veritiero della situazione quando si chiarirà il destino dei fondi aperti tedeschi ma soprattutto quando si avrà la certezza di come verrà disciplinato l’intero sistema delle KAG. Considerato il volume immobiliare gestito da parte degli Open Ended Fund, sarebbe oltremodo superficiale non considerare la portata di una potenziale liquidazione in massa dei vari immobili su scala europea.”
Per quanto riguarda i nuovi progetti, gran parte delle aperture di nuovi centri che erano previste per il 2010 saranno rimandate all’anno prossimo. Ciò è dovuto ad una molteplicità di fattori: gli strascichi della crisi economica uniti alle difficoltà nell’ottenere finanziamenti dalle banche da parte di conduttori e sviluppatori fanno sì che molti progetti continuino a rimanere in “stand by”. Permangono le difficoltà che rallentano l’attività di sviluppo: innanzitutto la persistente incapacità di ottenere finanziamenti bancari adeguati e poi l’annoso problema legato alle lungaggini burocratiche per l’ottenimento degli iter urbanistici ed autorizzativi. Altro elemento che limita e deprime l’attuale pipeline degli sviluppi è collegato alla sostenibilità dei business plan. Questi ultimi sono penalizzati dal persistere degli elevati costi delle aree a cui si vanno ad aggiungere i forti ridimensionamenti dei canoni attesi e la diminuita valorizzazione delle “uscite” al termine dell’orizzonte temporale considerato.
Dice Simone Burasanis, Head of Retail Agency di Jones Lang LaSalle Italia: “In generale la domanda di nuovi spazi nel primo semestre dell’anno è cresciuta in maniera costante e rilevante, grazie anche all’arrivo nel nostro paese di grandi aziende internazionali che hanno introdotto nuovi marchi. Ciò ha costituito uno sprone per le aziende italiane a ricominciare lo sviluppo, allo scopo di non perdere le migliori location a vantaggio dei brand stranieri. Le nuove aperture si sono concentrate sui centri esistenti, in quanto in periodo di incertezza per ridurre i rischi si preferisce concentrare le aperture in location che abbiano una storia già consolidata. Molti retailer hanno però manifestato interesse per le nuove opportunità sul mercato, soprattutto in progetti primari, ma l’attività di sviluppo, rallentata negli ultimi due anni a causa della contingenza economica, ha difficoltà a rimettersi in moto alla loro stessa velocità.”
Nel primo semestre di quest’anno abbiamo registrato una generalizzata stabilità dei canoni, a livello europeo, sia per quanto riguarda la grande distribuzione che nelle principali vie commerciali dei centri storici. Conclude Burasanis: “Dopo l’estate abbiamo ancora osservato una situazione di stabilità, ma riteniamo che nel breve periodo i valori possano riprendere a salire, sia nei centri commerciali che nell’high street: per i centri commerciali la causa è da ritrovarsi nella differenza tra la dinamicità della domanda e dell’offerta, per i centri storici nell’aumento della richiesta di posizioni da parte di nuovi marchi internazionali che vogliono entrare nel mercato del nostro Paese.” (CS della Società)
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