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«Nel secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare italiano ha registrato un’ulteriore contrazione delle quotazioni. Tuttavia, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori a partire dal 2007. Molti operatori immobiliari interpellati hanno registrato una diminuzione delle perplessità e dei dubbi relativi alla crisi economica che nei mesi precedenti avevano rallentato le decisioni d’acquisto degli immobili, per lasciare spazio ad una crescente fiducia.
Dall’estate 2009 ad oggi si è registrato un aumento della domanda abitativa a dimostrazione del fatto che l’ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato. Tra l’altro i primi segnali, in questo senso, erano stati già colti nel secondo trimestre del 2009. La ripresa della fiducia nell’acquisto della casa è stata indotta anche dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. E’ sempre più diffusa tra i venditori la consapevolezza che il prezzo dell’immobile debba riflettere le sue reali caratteristiche qualitative, pena l’aumento dei tempi di vendita. Da qui la decisione dei venditori di abbassare i prezzi stimolando nuovamente gli acquisti.
E’ ancora in crescita la domanda di immobili ad uso investimento che, nei prossimi mesi, potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale. Il mattone quindi è ancora considerato un impiego vincente per il capitale risparmiato negli anni.
Così come nei mesi precedenti continua l’atteggiamento selettivo e prudenziale degli istituti di credito rispetto all’erogazione dei mutui sia dal punto di vista dell’importo erogato sia da quello della solvibilità della clientela, con un allungamento delle tempistiche di erogazione del mutuo stesso e del perfezionamento delle compravendite. Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita sono attualmente intorno a 156 gg. Anche nella seconda parte del 2009, si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione per finanziare l’acquisto dell’immobile e ha stipulato il mutuo solo ad integrazione del valore. Si sono confermate le difficoltà per tutti coloro che invece, non avendo risparmi da destinare all’acquisto dell’immobile, hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento. Difficoltà acuite soprattutto per i monoreddito, immigrati e lavoratori precari.
L’analisi dei prezzi evidenzia una diminuzione dell’1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l’hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli hanno dunque realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse la diminuzione dei prezzi nel secondo semestre del 2009 è stata inferiore rispetto a quella registrata nella prima parte dell’anno. Ha fatto eccezione solo Bologna, con un lieve peggioramento nella seconda parte del 2009. Milano e Roma sono state le metropoli che hanno registrato la diminuzione dei prezzi più contenuta rispettivamente con -0,4% e -0,8%. Nelle grandi città, ancora una volta, sono state le posizioni centrali a comportarsi meglio rispetto alle location semicentrali e periferiche. Nell’hinterland delle grandi città il ribasso dei valori più sensibile si è registrato nei comuni della provincia di Palermo (-3,3%), seguiti da quelli della provincia di Roma e Bari (-3,1%). L’analisi per aree geografiche evidenzia una diminuzione dei prezzi più elevata per i capoluoghi di provincia del Nord Italia e del Sud Italia (-2,3%); quelli del Centro Italia hanno segnalato una diminuzione dell’1,7%.
Nel secondo semestre del 2009 è stata la qualità abitativa a fare la differenza, soprattutto per coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi. Infatti hanno sofferto maggiormente le zone ad alta concentrazione di immobili di bassa qualità che interessano principalmente un target con bassa capacità di spesa. Ancora una volta gli immobili di particolare prestigio o con caratteristiche qualitative superiori a quelli dell’offerta immobiliare circostante sono stati premiati dal mercato. Si sono così registrati leggeri ritocchi di prezzo verso l’alto non solo nelle zone centrali ma talvolta anche in quartieri semicentrali e periferici. Le tipologie usate ed in buone condizioni sono state quelle più apprezzate soprattutto se l’offerta immobiliare limitrofa è particolarmente vetusta, se c’è poca offerta di nuove costruzioni o queste ultime sono collocate a prezzi superiori alla capacità di spesa espressa in zona. Gli acquirenti esprimono preferenze per le soluzioni poste ai piani alti, luminose e possibilmente con spazi esterni, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate. Lo stato di conservazione del condominio o del palazzo in cui l’immobile è ubicato è un elemento che viene apprezzato sempre più.
Nel corso del secondo semestre del 2009 il 77% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l’abitazione principale, quindi prima casa e casa di sostituzione. Il 23% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa/ investimento (con un aumento di un punto percentuale rispetto al semestre precedente). Per quanto riguarda la fascia di età degli acquirenti il 68% ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. In aumento la percentuale di chi acquista tra i 45 e 54 anni.
Nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni la maggioranza degli acquisti sono destinati all’abitazione principale e, solo in parte minore, all’acquisto per investimento/seconda casa. Nella fascia di età compresa tra 35 e 54 anni si registra un incremento di acquisto di seconda casa/investimento rispetto al primo semestre del 2009. La percentuale tra chi acquista la prima casa e chi acquista la seconda casa/investimento si assottiglia nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni (aumenta la percentuale di chi compra la seconda casa/investimento). Si evidenzia quindi una maggiore propensione all’acquisto della casa per investimento nelle fasce di età più elevate. L’analisi della domanda a Gennaio 2010 evidenzia che nelle grandi città la tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% ed il cinque locali con l’8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda del trilocale è più elevata ed è del 49,3% , seguita dal bilocale con il 27,3% ed infine dal quattro locali con il 18,2%. Nelle grandi città ci sono delle eccezioni. Milano, Roma e Napoli segnalano come sempre una maggiore richiesta per il bilocale. Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 nelle grandi città si registra un aumento della concentrazione sui bilocali (+0,8%).
L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città evidenzia che la maggioranza delle richieste su concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € (24,4%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila € (21.5%) e quella tra 120 e 169 mila € (21.0%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € si cercano soprattutto trilocali e a seguire bilocali.
L’offerta immobiliare nelle grandi città vede una maggiore concentrazione sul trilocale (33%), in diminuzione rispetto a Luglio 2009 (33,7%), a seguire i bilocali (24%) anche essi in diminuzione (26,5%). Aumenta invece la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato.
Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni di locazione a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. Identica la percentuale di variazione nelle grandi città. La domanda di immobili in affitto è in aumento, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito, ma non crea ancora tensione sui valori essendo compensata da adeguata offerta. I rendimenti immobiliari lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%.
Previsioni
Per i prossimi mesi non prevediamo cambiamenti sostanziali nello scenario sopra indicato. Per quanto riguarda il numero delle compravendite riteniamo che esse potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità. Sul versante dei prezzi pensiamo che nel corso del 2010 l’oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe chiudersi in un intervallo compreso tra -3% e -1%. Molto di quello che accadrà nei prossimi mesi dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà l’Italia, soprattutto sul versante dell’occupazione. Infatti in un generalizzato clima di ripresa di fiducia nel mattone gli unici dubbi non fugati dei potenziali acquirenti sono proprio legati all’andamento del mercato del lavoro. Se quest’ultimo dovesse ancora peggiorare, con un ulteriore aumento della disoccupazione si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere ad un finanziamento per acquistare l’abitazione. Coloro che potranno contare su un capitale iniziale a disposizione per finanziare totalmente l’acquisto della casa o che avranno le caratteristiche reddituali per poter ottenere un mutuo, si orienteranno verso le soluzioni che offrono il miglior rapporto prezzo/qualità.
MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA
Nella seconda parte del 2009 i capoluoghi di provincia lombardi hanno registrato una contrazione dei prezzi, ad eccezione della città di Como che chiude con un leggero rialzo dello 0,7%.
Il capoluogo lombardo ha registrato un ribasso dello 0,4%, performance migliore tra le grandi città italiane. Lecco e Cremona chiudono in stabilità. Il ribasso maggiore dei prezzi si è registrato nella città di Varese (-12%), a seguire Bergamo con -4,1%. Monza chiude con -3,1%, Mantova chiude con -2,4%, Pavia con -1%. A Brescia e Lodi la diminuzione dei prezzi è stata dell’1,8%.
MERCATO IMMOBILIARE LODI E PROVINCIA
LODI
A Lodi, nel secondo semestre del 2009, i prezzi sono scesi dell’1,8%.
Stabili lequotazioni nell’area centrale della città, dove il livello delle richieste è sempre molto elevato. Le difficoltà di accesso al credito limitano le potenzialità di acquisto di molte famiglie che si spostano così sul mercato delle locazioni, alimentato in passato prevalentemente da lavoratori trasfertisti. Attualmente il canone di locazione di bilocali e di trilocali è compreso tra 500 e 700 € al mese. Nel Centro di Lodi ad acquistare sono in genere famiglie alla ricerca della prima casa. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, possibilmente dotato di box auto, anche se l’offerta di questi ultimi è molto bassa. Il prezzo di un box singolo è compreso tra 35 e 50 mila €. Si conferma un buon interesse per le soluzioni più signorili, presenti soprattutto nella parte alta del Centro, nell’area limitrofa a piazza della Vittoria. Si tratta della zona più commerciale di Lodi, comoda perché vicina alla stazione e ben servita. In questa area si possono acquistare soluzioni d’epoca ma anche appartamenti in edifici degli anni ’60 oppure soluzioni ristrutturate a nuovo. L’usato si vende tra i 2500 e i 2800 € al mq, mentre il nuovo ha un valore compreso tra 3400 e 3800 € al mq. Nel 2009 sono stati completati i lavori di riqualificazione dei “Giardini del Passeggio”, migliorando così la situazione del verde pubblico rendendolo fruibile. Le quotazioni scendono nell’area della Città Bassa, dove l’edilizia è caratterizzata da case di ringhiera, alcune delle quali riqualificate. Acquistare un appartamento ristrutturato in questa zona costa tra 1600 e 2100 € al mq. Da segnalare il completamento dei nuovi argini del fiume Adda che garantiranno una maggiore sicurezza per tutta l’area della Città Bassa. Chi desidera acquistare soluzioni indipendenti si sposta spesso nei paesi limitrofi, come ad esempio Secugnago, comune in espansione e servito dalla ferrovia, dove si trovano ville bifamiliari e a schiera di nuova costruzione ad un prezzo medio di 200mila €. Un lieve ribasso ha interessato le abitazioni situate nell’area che si sviluppa intorno a corso Mazzini. In questa zona nel secondo semestre del 2009 gli acquisti si sono concentrati su soluzioni ampie e di qualità, ricercate prevalentemente da acquirenti con una buona disponibilità economica. Le tipologie maggiormente vendute sono state i trilocali inseriti in contesti di qualità. Ad acquistare in questa area di Lodi sono in genere single e giovani coppie, spesso provenienti anche da Milano ed hinterland. Si registra un aumento di acquisti per investimento, ed infatti la domanda di immobili in locazione è di pari passo incrementata, soprattutto da parte di single e coppie che non riescono ad accedere al credito. Per un bilocale si spendono 500 € al mese e per un trilocale 700 € al mese. A ridosso del Centro storico si sviluppa l’area compresa tra via Mazzini e viale delle Rimembranze, sempre molto apprezzata dagli acquirenti anche per la vicinanza alla stazione ferroviaria. Qui si possono acquistare soluzioni in palazzine degli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 1900 € al mq (medio usato). In zona Robadello-Coop ed Albarola si trovano appartamenti degli anni’80- ’90 ad un prezzo medio di 1700 € al mq (usato) con box auto a € 20.000. Nell’adiacente via Maestri del Lavoro e in via Buozzi, sono stati completati alcuni appartamenti venduti ad un prezzo compreso tra 2000 e 2300 € al mq. Molto apprezzata l’area del quartiere San Bernardo, che si trova all’ingresso della tangenziale e quindi ben collegata. L’edilizia è composta da palazzine e villette ed i prezzi vanno da 1600 € al mq per un medio usato a 2200 € al mq per il nuovo. Nell’area che si sviluppa intorno alla Stazione, nella seconda parte del 2009, i prezzi sono rimasti stabili, anche se negli ultimi mesi si segnala una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. In questa area della città acquistano famiglie e giovani coppie ma, nei primi mesi del 2010, si registra anche qualche acquisto per investimento. Si tratta di piccoli risparmiatori privati che investono in genere su bilocali da mettere a reddito per una spesa complessiva compresa tra 120 e 140 mila €. La domanda di immobili in locazione proviene quasi esclusivamente da lavoratori trasfertisti che, dovendo raggiungere quotidianamente Milano, ricercano bilocali in affitto nei pressi della stazione. Il canone di un bilocale è di 500-550 € al mese.
Il Pratello è un quartiere nato negli anni ’70, composto prevalentemente da palazzine dove si possono acquistare soluzioni in buone condizioni a 1700-1800 € al mq. Da segnalare che in via Bocconi sono state appena completate 20 nuove unità abitative, la cui valutazione si attesta sui 2350 € al mq. Si tratta di un’area in fase di espansione dove, nei prossimi anni, si prevede la realizzazione di soluzioni residenziali. Nell’area compresa tra via Pace di Lodi, via Cavezzali e via Agostino Da Lodi sono state completate alcune palazzine ed altre sono in fase di completamento per un totale di circa 80 nuovi appartamenti. L’area compresa tra via Trento e Trieste, via Biancardi e via Dall’Oro, nei pressi della stazione ferroviaria, è sorta tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70, anche se non mancano soluzioni indipendenti dei primi anni ’50. La valutazione di un buon usato è di 2000-2100 € al mq. Le aree maggiormente richieste sono quelle nei pressi della Stazione ed in zona Fanfani apprezzate perché ben collegate e per la presenza di negozi e servizi in genere. In questa zona si possono acquistare soluzioni in condomini oppure in ex palazzine popolari degli anni ’50 ad un prezzo di 1800 € al mq (ristrutturato). Sempre molto richiesta anche l’area di via San Bassiano, importante arteria che collega la zona Fanfani con il Centro storico, sviluppatasi a partire dagli anni ’70. Un appartamento in buone condizioni costa 2000-2100 € al mq. In espansione la zona di San Fereolo dove sono in fase di realizzazione nuove palazzine. Gran parte dell’area è caratterizzata da villette singole, bifamiliari ed a schiera ed i prezzi delle soluzioni singole sono compresi tra 400 e 500 mila €, mentre per soluzioni a schiera e bifamiliari si spendono rispettivamente 250 e 350 mila €.
CASALPUSTERLENGO
Nel secondo semestre del 2009 a Casalpusterlengo i prezzi immobiliari sono scesi del 4,6%.
Negli scorsi anni buona parte delle richieste proveniva da stranieri che acquistando tipologie popolari da sistemare permettevano ai proprietari di riacquistare tipologie migliori. Il netto calo di questa richiesta, la difficoltà di accesso al credito e il calo di occupazione hanno determinato una diminuzione delle richieste ed un aumento dell’offerta di immobili sul mercato. La diminuzione dei prezzi di vendita e la maggior disponibilità dei venditori di accettare proposte al ribasso incentivano l'acquisto da parte degli investitori e delle famiglie con disponibilità economica.
Nel secondo semestre ad acquistare sono state soprattutto famiglie alla ricerca di soluzioni indipendenti o semindipendenti, come ad esempio appartamenti in villa o ville a schiera. Queste soluzioni si trovano prevalentemente in zona Ducatona, area residenziale sviluppatasi fuori dal centro e composta da ville e villette a schiera. Il prezzo di una villetta a schiera in casale è compreso tra 190 e 250 mila €. Nuove soluzioni indipendenti sono in fase di realizzazione in zona Zorlesco, frazione di Casalpusterlengo, dove si costruiscono ville singole e a schiera, valutate rispettivamente tra 280 e 330 mila € e tra 180 e 230 mila €. L’area centrale di Casalpusterlengo è caratterizzata da palazzi degli anni ’60 e da corti anche da ristrutturare. Un appartamento medio usato si vende a 1100-1200 € al mq, mentre quelli nuovi 1400-1700. In direzione Pavia è in fase di sviluppo un’area peep dove si possono acquistare appartamenti nuovi in edilizia convenzionata a 1300 € al mq. Una nuova lottizzazione è partita anche nell’area dell’istituto Itis, dove alcuni condomini sono già stati completati. Sono stati approvati e dovrebbero partire i lavori per la realizzazione della nuova tangenziale che circonderà Casalpusterlengo, eliminando il traffico di passaggio sulla via Emilia che attraversa la città.
La richiesta di immobili in locazione è stabile, soprattutto da parte di single e giovani coppie che non riescono ad acquistare. Il canone di locazione di un bilocale è compreso tra 300 e 400 € al mese, mentre quello di un trilocale è compreso tra 400 e 500 € al mese.
CODOGNO
Stabili le quotazioni delle abitazioni di Codogno nel corso del secondo semestre del 2009. Si registrano difficoltà sulla vendita delle tipologie di tipo economico-popolare, acquistate da coloro che necessitano di un mutuo importante e che ora hanno difficoltà di accesso al credito. Tutto questo ha determinato una diminuzione del numero delle transazioni che, di conseguenza, ha interessato anche le abitazioni di tipo usato. Si sono realizzate principalmente compravendite con abitazioni di tipologia medio-signorile i cui acquirenti avevano già parte del capitale a disposizione. Il taglio più richiesto è il trilocale fino ad una spesa di 200 mila; se si devono spendere più di 200 mila € ci si orienta su tipologie come ville a schiera, quindi semindipendenti o indipendenti.
Tra le zone più richieste c’è il centro della città, dove si concentrano soprattutto soluzioni degli anni ’60 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 1200-1300 € al mq.
In piazza Cairoli ed in via Roma, cuore della città, le quotazioni possono arrivare a 1500 € al mq per un buon usato con punte di 2000 € al mq per le abitazioni ricavate con interventi di ristrutturazione su case di corte. Nelle zone periferiche della città ci sono soluzioni costruite negli anni ’80-’90 e i prezzi sono di 1200-1300 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si muovono soprattutto coloro che non riescono ad acquistare ed i canoni medi di locazione sono di 300-400 € al mese per un bilocale e 400-500 € al mese per un trilocale. Nelle aree periferiche della città sono in corso diversi interventi di nuova costruzione». ( Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa)
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