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“Gli italiani saranno anche pronti a cambiare idea sui partiti, sull’allenatore della Nazionale o addirittura sulla religione. Ma c’è una convinzione che non abbandonerebbero per niente al mondo: «Il mattone non tradisce mai». La casa bisogna comprarla, hanno ribadito i lettori interrogati dal sondaggio di VoceArancio (di ING Direct, ndr): ne è convinto il 91,1% dei 1.810 che hanno risposto, anche se c’è stato un 8,9% (abbastanza sorprendente, considerando l’opinione diffusa in materia di mercato immobiliare) favorevole all’affitto. La maggioranza ha sempre ragione? Ha più di una ragione, in questo caso, ma anche qualche torto.
Vive in una casa di proprietà il 72,6% della popolazione italiana.
Il 14,8% sta pagando un mutuo sull’abitazione, mentre il 57,8% ha già finito di pagare le rate o non ha avuto bisogno di un prestito per comprare. Il 27,4% degli italiani, invece, vive in affitto. Gli affittuari autentici, però, sono di meno: il 13,1%, perché gli altri (il 14,2%) hanno condizioni privilegiate come i canoni ridotti o la casa in comodato d’uso gratuito (magari perché gliela ha concessa un parente), e quindi non pagano affatto.
Le abitudini immobiliari degli italiani sono in linea con la media europea. I dati Eurostat dicono che abita una casa di proprietà il 72,1% dei cittadini europei. I più affezionati tifosi del mattone sono nell’Est del Vecchio continente: in Romania è proprietario il 96,5% della popolazione e sono sopra quota 85% anche Bulgaria, Ungheria, Slovacchia, Lituania e Norvegia. Colpisce però che le principali economie del continente abbiano meno interesse nel comprarsi casa: vive in una casa di proprietà il 50,5% dei tedeschi e il 62% dei francesi.
In Spagna ha comprato la casa in cui vivere l’82% della popolazione.
Difficile dire chi abbia fatto (o stia facendo) la scelta giusta tra acquisto e affitto. Troppe le variabili in gioco: dalle esigenze che cambiano da famiglia a famiglia, ai diversi prezzi del mercato immobiliare nella città di provincia e nella metropoli, dalla disponibilità di capitale all’immobile ereditato dai genitori, dal tipo di lavoro alla mobilità sociale e geografica (chi pensa alla casa della vita, chi cambia tre o quattro volte città nel corso della propria carriera professionale).
Se la bilancia della convenienza alla fine, quando si lascia un appartamento in affitto o quando si vende la casa comprata, pende in genere dalla parte dell’abitazione di proprietà, almeno in un caso – gli analisti del mercato immobiliare sono d’accordo – è vero il contrario: sul brevissimo periodo l’affitto conviene. «Le tradizionali spese iniziali per l’acquisto di una casa hanno bisogno di tempo per essere ammortizzate – conferma Luca Dondi, di Nomisma –. Anche per chi non dovesse ricorrere a un mutuo, è molto improbabile riuscire a guadagnare comprando e rivendendo una casa nel giro di 24 o 36 mesi».
Secondo gli ultimi dati della Banca d’Italia sulla distribuzione delle famiglie per classi di reddito le famiglie attualmente in affitto hanno redditi bassi e medio bassi: più del 60% di tali famiglie dispone di redditi medi annui inferiori a 20 mila euro, il 30% sta nella fascia di reddito compresa tra 20 e 40 mila euro, soltanto una percentuale del 7,5% di quelle in affitto dispone di un reddito superiore a 40 mila euro all’anno.
L’estate scorsa Bono e gli U2 hanno rifiutato l’affitto di una magione nel verde delle colline torinesi che gli volevano affittare a 280 mila euro per otto giorni. Cioè 35 mila euro al giorno, probabilmente sarebbe stato l’affitto più caro di sempre. La casa è in strada San Vito
Revigliasco, al civico 486. Ha tre piani, otto camere da letto, un salone da pranzo che domina Torino, una piscina coperta, il parco. I vicini sono gli Agnelli. Prima ci abitava Fabio Cannavaro, che pagava 600 mila euro all’anno.
Sia l’affitto che l’acquisto hanno qualche vantaggio fiscale. Le spese per l’affitto sono parzialmente detraibili (fino a 300 euro) se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, o 150 euro nel caso quella soglia sia superata ma non si arrivi a 30.987,41 euro complessivi.
I giovani con meno di 30 anni possono avere detrazioni per i primi 3 anni (fino a 991 euro) sempre se il reddito complessivo non supera i 15.493 euro annui. Per gli studenti fuori sede si può detrarre il 19% dei canoni di affitto fino a un massimo di 500 euro all’anno.
Anche i mutui, se legati all’acquisto della prima casa, hanno i loro vantaggi fiscali. Si possono detrarre i costi di perizia, l’imposta sul mutuo, i costi dell’atto notarile e le quote di interessi delle rate. Tutti questi costi sono detraibili se il valore del mutuo è inferiore o uguale a quello della casa, fissato con il rogito. Comunque gli imponibili massimi ammessi alla detrazione sono di 4 mila euro all’anno.
Da qualche settimana in piazza Sant’Ignazio, a Roma, è apparso un cartello che dice: «Pantheon – mini-garconniere 5 mq 50.000 euro». La casa, forse la più piccola al mondo, ex guardiola di portinaio, locale-ripostiglio per il catasto, si trova in via Santo Stefano del Cacco, all’ingresso di un palazzoconfinante con il convento dei padri Silvestrini. Cinque metri quadrati dichiarati, uno e mezzo calpestabile al pian terreno: un passo dalla porta al muro, un altro da destra a sinistra, un paravento altezza uomo per coprire un wc, un lavandino con doccetta rialzato da uno zoccoletto. A destra, metà passo, una scaletta che porta al materasso. I proprietari hanno già ricevuto parecchie telefonate: «Possiamo venire a vedere la casa piccolissima? – dicono al telefono – Con cinquantamila euro qui non si compra nemmeno un garage».
In Italia nel 1997 si è avviato un ciclo di crescita del mercato immobiliare che ha portato in un decennio più o meno a un raddoppio del valore degli immobili. La crisi internazionale, che proprio dall’immobiliare ha avuto origine, ha interrotto la salita. Nomisma – spiega Dondi – stima un calo dei prezzi del 6% tra il 2007 e il 2009 e una stabilizzazione con un calo leggero per quest’anno. Anche Tecnocasa si aspetta una stabilizzazione e per il primo semestre 2010 ha indicato un -0,5%. «Il momento più difficile è alle spalle, se non siamo già arrivati alla fine della curva di decrescita ci arriveremo l’anno prossimo». Nessuno, però, si sente di fare previsioni a lungo termine sul mercato del mattone anche se per gli analisti non è in vista né un crollo delle quotazioni ma nemmeno una loro impennata.
Tra il 2001 e il 2009 i prezzi delle case sono saliti del 58%, secondo le stime di Tecnocasa, quelli delle locazioni invece si sono gonfiati del 34%, mantenendosi più o meno in linea con l’inflazione. I principali uffici studi aggiungono però che almeno da due anni per vendere casa in molti sono costretti a sconti sostanziosi rispetto al valore atteso, con tagli nell’ordine del 10-15%.
In Italia il 19,2% degli edifici (2,15 milioni) è stato costruito prima del 1919, il 12,3% tra il 1919 e il 1945, il 50% tra il 1946 e il 1981, l’11,5% tra il 1982 e il 1991 e il 7% dopo il 1991. L’11,5% della popolazione italiana abita in edifici costruiti prima del 1919; l’8,7% in
edifici costruiti tra il 1919 e il 1945; il 15,5% in edifici del secondo dopoguerra (1946-1961); il 21,7% in quelli costruiti tra il ‘62 e il ‘71; il 20,1% in edifici dei decenni successivi (dati dall’ultimo censimento Istat).
Tra quanti comprano c’è anche chi conta comunque di dare la casa in affitto se per qualche motivo poi si dovrà trasferire. Il mettere a reddito un appartamento, nelle principali città italiane, rende tra il 3 e il 4% lordo all’anno. Tolte le spese e le tasse il guadagno si dimezza.
Bisogna poi considerare i possibili mesi morti in cui si rimane senza un affittuario. Sul fronte fiscale, comunque, chi volesse affittare può trovare un aiuto nella cedolare secca in arrivo.
La nuova norma sulla cedolare secca semplifica la tassazione sui canoni d’affitto: i proprietari non dovranno più cumulare i redditi della casa con il resto delle proprie entrate, ma su quello che incassano dall’affittuario pagheranno solo il 20%. L’affitto in nero dovrebbe
diventare un’assoluta rarità: l’inquilino che non ha un regolare contratto potrà denunciare il suo proprietario ottenendo in cambio il diritto a rimanere nella casa per 8 anni a un canone calibrato sul valore catastale.
In pratica l’affitto si riduce dell’80%.
Marco Liera, esperto di investimenti per il Sole 24 Ore: «Fatti i dovuti conti, e pagate tutte le tasse, investire in case per poi affittarle può rivelarsi un pessimo investimento. E allora perché la percezione è sovente diversa? Molto semplice: perché in pochi fanno i dovuti conti
(che devono includere i costi di sfitto, il rischio morosità, la manutenzione straordinaria). Certo, chi possiede immobili è convinto che, pur tenendo presente costi e tasse, la rivalutazione del mattone riesca a coprire almeno l’inflazione. E questo è quanto è accaduto fino a oggi, nella stragrande maggioranza dei casi, per quanto riguarda gli acquisti fatti nei decenni passati. Ma il grande vantaggio degli immobili posseduti è quello di non avere un prezzo pubblicato tutti i giorni sui quotidiani. E torniamo alle distorsioni cognitive: se le case fossero quotate in tempo reale, il loro prezzo evidenzierebbe una grande volatilità, che allontanerebbe non pochi estimatori. L’opacità del valore delle case induce poi gli investitori privati a detenerle con il corretto orizzonte temporale (lustri o decenni). Su mercati stranieri dotati di sistemi di valutazioni più puntuali dei nostri, il prezzo delle case ha già denunciato perdite significative».
Che fare, allora? Di risposte definitive, come sempre, non ce ne sono. Sicuramente bisogna fare i dovuti calcoli prima di comprare o affittare, considerando le ragioni finanziarie dell’operazione e chiedendosi anche quanta importanza si vuole dare a quei fattori immateriali che entrano in gioco quando si parla dell’abitazione in cui vivere. La sicurezza di una casa propria o la voglia di comprare comunque magari per lasciare l’abitazione ai figli, così come la sensazione di “buttare via i soldi” che hanno molti affittuari, non si misurano con la calcolatrice”. (CS di ING Direct)
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