"Braccio di ferro" a Manhattan, ma i venditori sono molto in forma. Di Guido Pompilj (MD di Vivaldi Real Estate, New York)

25/05/2008

 
A Manhattan, il mercato dei condomini e’ ancora un seller’s market con qualche segno di crisi in aree limite. In sintesi non e’ il momento di aspettare a comprare, ma di comprare e aspettare!
Le zone limite sono la ultra West Side del Midtown dalla 23 ma alla 65ma ; Financial District ;super East Side, dalla 14ma alla 96ma molto a east ; Harlem, specialmente East Harlem; Central Park sopra la 100ma strada.

La vivacita’ degli acquirenti internazionali non compensa pienamente il gelo degli acquirenti locali, cosi’ si registrano meno vendite nelle grandi agenzie, ma si tratta di un dato aggregato di cooperative e condomini. Se guardiamo ai soli condomini (ed e’ il mio mercato di riferimento) le vendite procedono bene salvo appunto che in alcuni nuovi sviluppi nelle aree critiche indicate sopra.

In conseguenza ai licenziamenti a Wall Street si rileva a volte una propensione pessimista di alcuni proprietari che vogliono vendere rapidamente e tagliano il prezzo piu’ aggressivamente di prima (fino al 10% di sconto invece del 3% che e’ ancora predominante).. non si vedono prezzi da ‘depressione’ – Anche durante i peggiori momenti della depressione economica dei primi anni 30, i prezzi a Manhattan non diminuirono mai piu’ del 30% del loro valore originale.

Alcuni capitali americani comprano appartamenti a Manhattan come ‘hedge’ di posizioni nei mercati finanziari.

I fatti da ricordare sono vari:

A) i condomini rappresentano solo il 10% dell’offerta residenziale ma sono il principale prodotto immobiliare a disposizione dei piccoli capitali (internazionali e non), ai quali sono precluse le cooperative (30% del mercato) o gli investimenti in rental buildings(60% dell’offerta residenziale) che in quanto multimilionari sono alla portata di pochi

B) molti americani oggi vogliono comprare in condominio invece che in cooperativa; questo trend sostiene il prezzo e le vendite dei condomini e ha l’effetto opposto su quello delle coop

C) per gli acquirenti dell’area euro (specialmente per noi italiani il cui cordone ombelicale con l’euro e’ meno saldo) il momento sembra irripetibile e molti vengono a guardare; la meta’ almeno conclude qualcosa

D) l’inflazione delle materie prime portera’ a un sensibile aumento inflazionistico dei valori immobiliari specialmente qualora il finanziamento a bassi tassi torni disponibile, e questo e’ un fattore di sostegno

E) la crescita demografica della citta’ è tra le maggiori tra le citta’ occidentali

La copiosa informazione esistente sul mercato di Manhattan crea a volta, se interpretata superficialmente impressioni erronee e a volte contrastanti: ad esempio si sa che il prezzo medio delle vendite nel primo trimestre 2008 e’ schizzato del 40% rispetto alle vendite dello stesso periodo di un anno fa, mentre il numero delle transazioni si e’ contratto del 10% e non per mancanza di prodotto... Alcune situazioni si possono spiegare ricordando che nel primo trimestre 08 sono venute a maturazione molte vendite al Plaza e al 15 Central Park West, entrambe condomini di superlusso con prezzi altissimi delle unita’ vendute, ma in numeri piccoli per il mercato. Mercato che invece registra una diminuzione nel numero delle vendite mentre gli acquirenti si attardano di piu’ a scegliere, trattano di piu’ e giocano a braccio di ferro con i venditori che pero’ a Manhattan sono molto in forma