Tirelli &Partners: uno Studio sull’ “ IMUbilismo” del mercato immobiliare e luoghi comuni sulla tassazione della casa

Newsletter n. 5 – IMUbilismo del mercato immobiliare e luoghi comuni sulla tassazione della casa

Dedichiamo questa newsletter all’IMU, imposta che continua a scatenare un’infinità di polemiche. Spesso si tratta di critiche fondate, ma in molti casi ciò che si legge sono null’altro che “pensieri poco pensati” e luoghi comuni. Vediamo perché.

“L’IMU ha bloccato il mercato immobiliare”

Tra i ritornelli che sentiamo ripetere con costanza questo è il più semplice e veloce da sfatare. È noto che l’Italia non è nuova a una tassazione sugli immobili. L’ICI infatti, è stata introdotta a partire dal 1992 e abolita sulla sola prima casa nel 2008, fatte alcune eccezioni non marginali, visto che nel triennio 2008-2011 l’ICI sugli immobili non esenti ha fruttato il 40% del gettito che aveva a pieno regime. Che cosa dice l’evidenza dei dati di questi due periodi, con e senza tassazione sulla proprietà immobiliare?
Vediamo l’andamento delle transazioni immobiliari dal 2000 al 2011:

2000 (690.478 transazioni); 2001 (681.264); 2002 (761.522); 2003 (762.086); 2004 (804.126); 2005 (833.350); 2006 (845.051); 2007 (806.225); 2008 (683.783); 2009 (609.145); 2010 (611.878); 2011 (598.224); 2012 (prev. circa 470.000).

Gli anni 2008-2011 sono quelli in cui l’Italia non ha avuto tassazione immobiliare sulla prima casa. Eppure il settore ha registrato una riduzione del numero di compravendite del 12,6%. D’altro canto, l’esistenza dell’ICI non ha ostacolato l’incremento del 22,4% delle transazioni dal 2000 al 2006.

Inoltre, è interessante notare come gli italiani siano protagonisti degli acquisti in alcuni importanti mercati esteri: New York, Miami, Parigi e Londra. Tutti mercati nei quali, come vedremo di seguito, la tassazione sugli immobili è più alta che in Italia.

L’osservazione empirica ci consente di rifiutare l’ipotesi che esista una correlazione diretta tra la tassazione immobiliare ed il numero di compravendite. I fattori che hanno avuto effetti depressivi sulla dinamica del mercato immobiliare sono ben noti e da ricercare altrove: il calo del potere di acquisto e la conseguente erosione del risparmio delle famiglie, la rigidità all’adeguamento dei prezzi da parte dei venditori, la stretta creditizia abnorme verso l’immobiliare; nel 2012 i mutui erogati sono stati inferiori del 42% rispetto al 2011.

“La tassazione degli immobili all’estero è più leggera”

Nei principali Paesi industrializzati esiste una tassazione sulla proprietà immobiliare. Per questo l’abolizione dell’ICI sulla prima casa rappresentava un caso unico nel panorama internazionale.

Comparare sistemi fiscali differenti è sempre impresa delicata, perché il confronto dovrebbe coinvolgere molte variabili. Tuttavia, per capire il peso delle imposte sugli immobili presenti nei vari Paesi, si può confrontare la quota di PIL che deriva proprio dalle imposte immobiliari.  Abbiamo considerato i cinque Paesi europei principali e gli Stati Uniti ed ecco i risultati:

Regno Unito: 3,3% – Stati Uniti: 3,1% – Francia: 2,5% – Italia: 1,7%

Spagna: 0,9% – Germania: 0,5%.

I numeri mostrano chiaramente come a parte la virtuosa Germania e la Spagna, difficile da considerare benchmark in tema di finanza pubblica, il peso della tassazione immobiliare negli altri Paesi sia più alto rispetto all’Italia.

Per confrontare il meccanismo delle imposte immobiliari, abbiamo realizzato una tabella riepilogativa che trovate nell’allegato.

“L’ICI era diversa dall’IMU”

Nonostante le tante differenze (aliquote, detrazioni familiari, esenzioni e molto altro), ICI e IMU hanno vari punti in comune. Il più importante è probabilmente la tassazione dell’abitazione principale che avviene quasi con lo stesso impatto economico.

Infatti confrontando i dati del 2007 (ultimo anno dell’ICI a pieno regime) con le previsioni relative al 2012 (primo anno dell’IMU) si giunge al seguente risultato:

• ICI 2007 – gettito € 3,779 miliardi
• IMU 2012 – (stima) gettito € 3,3 miliardi.

La differenza più evidente tra ICI e IMU si riscontra invece nell’ammontare totale della tassazione degli immobili diversi dalla prima casa, i cosiddetti immobili non principali (di seguito InP) costituiti da seconde case, immobili strumentali non residenziali e terreni. Infatti la tassazione ICI degli InP nel triennio 2008-2010 ha portato un gettito sempre superiore agli 8 miliardi di euro. Solo nel 2007 lo stesso ha sfiorato i 9 miliardi.
Con l’IMU invece il gettito derivante dagli InP è stimato 16,8 miliardi di euro, circa il doppio di quanto avveniva con l’ICI.

Pertanto anche se il trattamento delle prime case non abitate, aspetto sottovalutato dal Legislatore, sarebbe potuto essere gestito in maniera migliore, sembra possibile indurre dai dati evidenziati che l’IMU abbia rafforzato la progressività dell’imposizione all’aumentare del patrimonio immobiliare delle persone. E questo è avvenuto nonostante la mancata riforma del Catasto, circostanza che è  innegabilmente fonte di ulteriori distorsioni, come insegnano tre lustri di storia dell’ICI.

Un’ulteriore importante differenza tra ICI e IMU – e potremmo anche dire tra IMU e “resto del mondo” – risiede nella distribuzione degli introiti. Si stima infatti, che il 35-40% del gettito complessivo generato dalla nuova imposta sarà indirizzato allo Stato. Si tratta certamente di una anomalia introdotta dal Governo per contribuire al risanamento del debito pubblico.

Conclusioni

Uno sguardo ai dati sembra dunque smentire molte delle “inconfutabili verità” sull’IMU che ogni giorno troviamo scritte sui giornali. Come interpretare dunque il forte scontento che l’introduzione dell’IMU ha portato con sé?

Se da un lato è innegabile la poca propensione di noi italiani a considerare il prelievo fiscale una necessità di convivenza civile, dall’altro non crediamo che l’enorme mole di critiche piovute sull’IMU possa trovare spiegazione solo in questa caratteristica italica.

Per comprendere il malcontento ci sembra necessario considerare lo scenario generale italiano nel quale l’IMU viene ad insediarsi. Uno scenario caratterizzato da:

1.    una situazione di difficoltà dell’economia cui corrisponde una sofferenza diffusa di una fascia di popolazione molto ampia;
2.   un prelievo fiscale sul reddito da lavoro e sui profitti d’impresa più alto che negli altri Paesi concorrenti;
3.   una classe politica la cui credibilità è minata da continui scandali per sprechi e ladrocini vari nei quali di volta in volta sono coinvolti politici di qualunque colore e posizione;
4.    un governo tecnico “a scadenza” che, rendendo certa la prossimità temporale di elezioni democratiche per il rinnovo del Parlamento, ha involontariamente generato un clima da “campagna elettorale lunga” nella quale forze politiche, indebolite nella credibilità, possono sperare di cavalcare argomenti scottanti con l’IMU per ottenere consensi.

L’allargamento dell’orizzonte, ci pare illumini di senso le critiche piovute sull’IMU, mostrandone  la reale portata. È possibile a nostro parere, suddividere le posizioni contrarie all’IMU nelle seguenti categorie:

-   posizioni egoistiche di chi preferiva pagare di meno o non pagare affatto, guidato in ciò da considerazioni legate semplicemente al proprio tornaconto personale;
-    posizioni pregiudizialmente negative in quanto finalizzate all’ottenimento di consenso politico e voti alle prossime elezioni;
-    posizioni di ribellione a uno Stato sprecone, quando non corrotto;
-    posizioni di sofferenza a fronte di una oggettiva difficoltà a fare fronte a un ulteriore impegno finanziario in un momento di forte crisi economica.

Ci sembra opportuno notare che nessuna delle posizioni elencate implica automaticamente un giudizio negativo sulla necessità che uno Stato moderno introduca una tassazione immobiliare. Nei primi due casi si tratta di critiche strumentali che rivelano solamente la levatura morale di chi le propone. Ma anche le critiche al quarto punto, pienamente legittime, non comportano un giudizio negativo sull’imposta in sé, ma solamente sulla sua modalità applicativa che necessita di interventi correttivi a favore delle fasce economicamente più deboli del popolo italiano.

Di seguito offriamo dunque il nostro contributo di proposte finalizzate a migliorare un’imposta comunque “necessaria”.

Il primo correttivo dovrebbe riguardare la base imponibile, considerando che si continuano a usare i valori ancorati ad un Catasto vetusto nelle procedure ed inefficace nell’identificarli.

Una seconda correzione da prevedere sarebbe quella relativa alle abitazioni che il proprietario è impossibilitato ad occupare, avendo trasferito altrove il suo domicilio per lavoro o salute, a condizione che si tratti dell’unica casa posseduta sul territorio nazionale. Tali beni oggi sono considerati seconde case, mentre la logica esige che vengano parificate alle prime case.

Il terzo possibile miglioramento dell’IMU è un sistema di esenzioni e agevolazioni più progressivo e moderno, che avvantaggi le fasce di contribuenti con reddito minimo o, ad esempio, che premi chi apporta miglioramenti al proprio immobile con lavori di ristrutturazione o adozioni di tecnologie ecosostenibili.

Resta infine aperta la questione della distribuzione dei proventi dell’imposta, questione tecnica di non facile gestione. Ci sembra però di poter affermare che un’IMU il cui introito resti maggiormente a beneficio del territorio nel quale sono localizzati gli immobili tassati, verrebbe considerata con maggiore favore dai contribuenti.

Per approfondire il confronto tra la tassazione degli immobili nei vari Paesi e il confronto tra ICI e IMU si rimanda all’allegato contenente le tabelle e i grafici.

Fonte : Redazione TirelliAndPartners.com

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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