Residenze di pregio, Milano al centro dell’interesse per tutta l’Europa, dice Tirelli & Partners

E’ stato presentato oggi l’Osservatorio delle Residenze Esclusive  di Tirelli & Partners  analisi del segmento più alto del mercato immobiliare per la città di Milano, giunto al suo quattordicesimo anno.

Nella seconda parte del 2017 il mercato milanese delle residenze esclusive consolida in  positivo molti tra gli indicatori chiave” - esordisce Marco Tirelli. La domanda continua a  essere sostenuta in tutte le fasce del segmento e l’indice di assorbimento si assesta al 15% solo  a causa del persistente gap qualitativo tra le attese dei potenziali acquirenti e la qualità non  sempre adeguata dell’offerta. “Milano è oggi straordinariamente attrattiva - continua  Tirelli – nella fascia top (sopra i 3 milioni) la percentuale di acquirenti provenienti  dall’estero (stranieri o italiani in rientro) si avvicina al 50%. Sono numeri semplicemente  inimmaginabili rispetto al passato”.

I prezzi medi richiesti calano dell’1% nel semestre, attestandosi su base annua allo stesso  livello del 2016, ma la dinamica è molto polarizzata tra prezzi medi massimi (le case più  costose, nel primo quartile) che segnano un +1,4% e prezzi medi minimi (i valori delle case  dell’ultimo quartile) che scendono del 2,5%. In un solo semestre la forbice relativa tra i prezzi  medi del nuovo e quelli dell’usato è cresciuta addirittura del 20%. La qualità fa la differenza!

La corretta valutazione del prezzo diventa la discriminante per il successo del  processo di vendita e per la sua rapidità – dice Gabriele Torchiani,   di Tirelli& Partners.  La qualità è premiata dal  mercato con prezzi di vendita considerevolmente superiori agli anni passati e con tempi  molto brevi e i proprietari tornano ad avere un potere contrattuale, dopo anni di buyer’s  market. Di converso la scelta di un prezzo incoerente con la qualità della casa genererà nella  domanda un iniziale scetticismo a fronte del quale i prevedibili ribassi di prezzo successivi  saranno interpretati come segnali di potenziali ulteriori correzioni al ribasso, creando in  questo modo indecisione e ritardi da parte degli interessati”.

“Per il terzo anno consecutivo – continua Torchiani - registriamo un incremento dei prezzi  effettivi di vendita (+1,1%) grazie soprattutto a un’ulteriore diminuzione degli sconti  medi, che si fissano nel semestre all’8,1%. Le punte massime sfiorano ancora il 25% per  quegli immobili che vengono “smaltiti” dai proprietari dopo una lunga permanenza sul  mercato, ma sempre più frequenti sono le transazioni chiuse con semplici arrotondamenti,  non di rado inferiori al 3%, e in alcuni casi anche favoriti dalla presenza di offerte  concorrenti contemporanee”.

Il dato più positivo riguarda certamente i tempi medi di vendita, ora scesi sotto i 16 mesi,  un valore pari alla metà di quello registrato nel 2015! “I trend molto incoraggianti relativi ai  tempi di vendita e agli sconti – dice Torchiani, testimoniano di una spinta poderosa della  domanda, che è pronta a chiudere in tempi brevi e con negoziazioni “leggere” quando si  trova di fronte a case che reputa valide”.

Anche i tempi medi di giacenza dell’invenduto mostrano un notevole miglioramento attestandosi sotto i due anni (21,9 mesi). “Il trend evidenzia che l’offerta si sta  progressivamente “svuotando” dalle case che per qualità e/o prezzo richiedono ancora un  tempo superiore ai 2 anni per essere assorbite – riprende Tirelli - mentre aumenta la quota  degli immobili che si sono venduti nell’arco del semestre o in tempi ancor più brevi”.

Le transazioni più importanti del periodo sono avvenute in Quadrilatero, Magenta e Venezia-Duse. Il valore complessivo delle 3 transazioni più importanti è di oltre 19 milioni. “Come nel  periodo precedente – conclude Tirelli – si tratta di un valore in parte pagato da investitori  stranieri, che potranno moltiplicarsi nei prossimi anni per effetto dei benefici fiscali  della ”Flat tax” varata dal Governo”.

Nel periodo osservato il segmento della locazione prosegue in un trend molto positivo,  anche a causa dell’effetto sostitutivo rispetto alla componente di acquisto, frenata come  abbiamo visto da una certa inadeguatezza dell’offerta e della componente straniera, che ha  vivacizzato anche questo mercato. Lo stock di abitazioni immediatamente abitabili aumenta,  anche se meno del necessario per il deflusso di alcune abitazioni “pronte” verso il mercato  delle locazioni brevi e brevissime. Complessivamente l’indice di assorbimento del  semestre cresce ancora, fissandosi al 23,9%.

Diminuiscono ancora sia i tempi medi di locazione (9,7 mesi), sia i tempi medi di giacenza degli immobili non locati (12,5). Si tratta però di riduzioni rispetto a valori  ancora prossimi o superiori all’anno, valori molto alti se comparati a quelli di mercati più  moderni e dinamici. Lo sconto medio scende dello 0,3% rispetto al semestre precedente  raggiungendo il 7,2%, il valore più basso da oltre 5 anni.

Fonte  : Company

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