DATEMI UN HOTEL!

Ritratto ( “serio, ma non troppo”, con intervista esclusiva) di Roberto Galano, Executive Vice President di Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Italia.

di Paola G. Lunghini.

 

Nato a Sorrento 51 anni fa, segno zodiacale Scorpione.
Coniugato con Darlene , nata a Toronto da genitori scozzesi, conosciuta a Sorrento  ( « Un colpo di fulmine, appena l’ho vista ho capito che era “quella giusta”. E siamo ancora qui»).
Due figli maschi (17 e 13 anni) che frequentano entrambi una scuola internazionale ( mi fa vedere le foto, e pure un breve video in cui il maggiore si esibisce alla chitarra, sua grande passione insieme alla matematica).
Una famiglia originale che lo “adora” (« Ogni volta che torno a casa , a Sorrento, mi chiedono subito quando ripartirò. E tirano un respiro di sollievo se dico …domani»).
Una mamma novantenne, piccina e bellissima, dai bei capelli bianchi ( mi fa vedere le foto).
No pets, per questioni  contingenti, ma i cani gli piacciono. I gatti no, non molto ( «Chiaramente non li conosci» gli obbietto io, che come noto sono di religione “gattolica”).
Supertifoso del Milan.
Gli alberghi li ha nel DNA : per tradizione familiare. Albergo a Sorrento, ovviamente.
Bella vita, sino alla laurea in economia all’ Università di Napoli : mare sole e leisure (mi fa vedere sue foto in braghette da bagno sullo sfondo di Capri e Positano,  snello e irriconoscibile data la massa di capelli scuri e lunghi). Ma la Costiera  gli sta stretta, molto stretta.
La sua “nuova vita”, allora, inizia il 2 agosto 1988, quando parte per gli Stati Uniti d’America. Destinazione, la Cornell University (Ithaca, Stato di New York) dove hanno accolto la sua application per frequentare il “Master in professional studies for hotel amministration”.
Al termine del Corso, nel 1990,  ritorna in Europa; ma non a casa. Va infatti a Lisbona e, per anni, lavora in una consultancy company dove, del real estate, impara un po’ di tutto : office, residential, etc. E alberghi: « Una grande esperienza!».
Nel 1996 si cambia : è a Londra, con Jones Lang LaSalle, settore hotels. Anni incredibili, in cui «fa di tutto» e in cui viaggia anche moltissimo, soprattutto in Far East.
Quando, nel novembre 2005, la Società decide di aprire la JLL Hotels anche in Italia beh, è ovvio che mandino a Milano lui, no? La sua ” presentation” ufficiale resta negli annali : mescola infatti insieme nelle slide, con spirito tutto campano, numeri e trend della lodging industry con immagini di tifo da stadio – nel senso letterale del termine – e, sotto il titolo «We have identified many opportunities…» alcune foto di italiche bellezze (Sofia Loren, Monica Bellucci e altre, con circonferenza toracica in bella evidenza).
Da quel momento si occupa sempre e solo di alberghi in Italia ( seguendo anche, se del caso, clienti italiani interessati a investire nel settore all’ estero), ed è in prima linea, come consulente, in molti tra i maggiori deal nel real estate alberghiero nel nostro mercato.
Il tuo ” francobollo”? gli chiedo, l’ affare che ti ha coinvolto di più ? Nessun dubbio : l'”ultima” vendita del Four Seasons di Milano (precedentemente l’ Hotel  era passato di mano ben tre volte in pochi anni , e l’ultima fece scalpore, credetemi). Il Gallia al Qatar. Il Danieli di Venezia. Il Lido di Venezia. E via via cantando sino ai giorni nostri, con un unico – si fa per dire – ” rammarico”: JLL H&H è ” regionalizzata” e lui non può occuparsi (anche se a quanto pare « tutto so») di trattative estero/estero.
«Sono il miglior consulente del real estate alberghiero» mi aveva detto tempo fa, senza specificare il perimetro geografico.
«Detesto il termine di “intermediatore” » mi ha detto oggi.« Io sono a fianco del “mio” cliente, e per lui faccio tutto; anche se ovviamente sono ben consapevole che un affare è tale se lo è per entrambe le parti».
What else ? Roberto è così: o è nero o è bianco ( anche se il suo filosofo prediletto è Epicuro, con tutta l’ “aurea mediocritas” che ne consegue).
Roberto è irresistibile:
-Datemi un Hotel, anzi, 15 hotels.
-Che cosa ne vuoi far?
-Lo voglio dare in capo, a chi a me mi va…
Sound di antiche chitarre (anche se lui afferma  «stonatissimo sono»).
E mentre Roberto lo guardo ( la somiglianza con il “Commissario Montalbano” è tale – e lui nulla fa per mascherarla – che, se per caso l’attore Luca Zingaretti decidesse di dimettersi, il ruolo lo potrebbe interpretare lui senza alcun problema, ne ha anche la voce).
E mentre Elisabetta Terzariol (Corporate Marketing Manager di JLL , che all’ incontro assiste) e io intoniamo « Ma nun me lassà, nun darme stu turmiento! Torna a Surriento, famme campà !»
inizia l’Intervista  (seria, ma non troppo: perché con Roberto Galano non si può proprio fare diversamente).
——————–
D. Italia versus resto del mondo : quali sono i mercati competitor più “ pericolosi”, oggi, non per il turismo ma per il real estate alberghiero?
R. Nell’area EMEA il mercato più liquido resta il Regno Unito, seguito da Francia e Germania che storicamente registrano volumi di transazioni ben al di sopra di quelli registrati in Italia, che ha storicamente rappresentato il 6%-7% circa delle transazioni complessive dell’area EMEA.  In termini di singoli mercati sono le principali città europee e quindi Parigi, Londra, di recente anche Mosca, a rappresentare i competitor più pericolosi soprattutto per gli acquirenti di Trophy Hotel e quindi investitori mediorientali e asiatici.
D. Roberto, per piacere, non mi citare adesso i dati della vostra ultima Survey ( “Hotel Investor Sentiment Survey” , dicembre 2012): quelli li ho già! Voglio il “ tuo” sentiment”.
R.  In generale abbiamo riscontrato un sentiment positivo per gli investimenti alberghieri. Ovviamente l’interesse maggiore, soprattutto da parte degli investitori internazionali, resta focalizzato sulle principali città italiane e per prodotti di fascia-medio alta. Per quest’anno l’atteggiamento è positivo e prevediamo che vengano perfezionate alcune transazioni aventi a oggetto asset di pregio.
D. E di qui a cinque anni (guerre, terremoti, meteoriti e altri eventi non prevedibili a parte, si intende )? Dici che non te la senti? Ma vah, almeno provaci !
R. Non credo che il mercato degli investimenti alberghieri nel nostro Paese subirà mutamenti radicali nei prossimi cinque anni. Escludendo il 2007, in cui abbiamo registrato transazioni per oltre 1 miliardo di euro, credo che il settore – per le sue caratteristiche, strutture proprietarie e rendimenti – continuerà a rappresentare un mercato in un certo senso di “nicchia”.  L’unica incognita difficile da quantificare in questo momento è relativo alla nuova frontiera rappresentata dal mercato cinese, sia come investitore che come flussi turistici. La mia personale previsione è che entro i prossimi cinque anni i cinesi sostituiranno gli USA.
D. Alcuni sostengono che i parametri medi  nel nostro Paese ( TOC-Tasso Occupazione Camere , e RevPar- revenues per available rooms) sono al di sotto delle medie europee.  Altri affermano l’ inverso, almeno per certi segmenti. Tu cosa ne pensi?
R. Credo che in termini di performance alberghiere l’Italia possa vantare una posizione competitiva nel panorama europeo. Certo, Londra e Parigi hanno storicamente registrato tassi di occupazione al di sopra dell’80% , valori che non si registrano né a Roma né a Venezia; ma se confrontate con altre destinazioni, come Madrid, Barcellona, Berlino o Francoforte penso che le nostre città registrino risultati positivi, sebbene nel 2012 vi sia stata una nuova contrazione delle performance.
D. In fin dei conti, un albergo è una macchina , un’ impresa, non solo un immobile…
R. L’albergo non è assolutamente un immobile, è un’azienda. Sono i flussi di cassa dell’albergo è determinarne il valore.
D. OK, che mi dici delle percentuali di “ capital expenditure” qui da noi? Sufficiente, in crescita, o cosa?
R. Uno dei problemi delle nostre strutture alberghiere è spesso rappresentato dallo stato manutentivo degli immobili. Di recente tuttavia abbiamo assistito a un processo di riqualificazione di alcune strutture (es. il Gallia a Milano, il Gritti a Venezia, anche a Roma si parla di riqualificazione di alcune strutture)
D. E , se anzicchè di cap-ex, cominciassimo a parlare di “ rottamazione”?
R. Un passo alla volta! Per il momento accontentiamoci di una ristrutturazione!
D. Torniamo ai nostri alberghi, nel senso di italiani. Che futuro per i 4 stelle business?
R. Sono gli alberghi con le performance meno volatili ma hanno risentito della riduzione dei viaggi d’affari e del MICE (meeting incentive conference and exhibition).
D. E per la fascia “ Luxury” ?
R. In crescita nei mercati leisure.
D. Il low cost ?
R. Deve ancora decollare in Italia.
D. Facciamo “ sparire” i 3 stelle ? ( e, per favore, non pensiamo solo a Milano e Roma…)
R. Le catene alberghiere nel nostro Paese si sono fino a oggi concentrate sulle fasce di mercato elevate e più redditizie, i prodotti di fascia inferiore sono ancora nelle mani dei tradizionali albergatori. In questa fascia esiste una reale opportunità per operatori che intendono entrare massicciamente in Italia in quanto non esistono catene o operatori individuali che offrono un prodotto rispondente alle esigenze della clientela budget.
D. Segmentiamo in senso geografico:  che prospettive per il nostro mezzogiorno ( Sardegna a parte)?
R. Vedo buone prospettive per la Sicilia. Di location attrattive ne ha tante e i prodotti di qualità con un management forte sono in crescita (Orient Express, Rocco Forte e ci sono nuovi sviluppi in cantiere).
D: Cambiamo argomento. Quanto incidono oggi le facilities nelle transazioni alberghiere internazionali  ?  E quali facilities, eventualmente  , “pesano meglio “ ?
R. Direi che un must in un albergo di 5 stelle è la SPA / centro benessere
D. Quanto costa , oggi, costruire un albergo ? Mi basterebbero tre esempi…a tua scelta.
R. E’ una domanda un po’ generica… Un 5 stelle 500.000 – 600.000 euro a camera, fino ad un normale budget hotel che si attesta tra gli 80.000 e i 100.000 a camera.
D. In una transazione alberghiera internazionale, qual è il fee corrente di intermediazione?
R. Dipende dall’importo della transazione (non mi chiedere altro) se no la concorrenza mi ammazza ( sogghigna, con accento molto napoletano).
D. Allarghiamo il tiro: rivoluzione digitale e tecnologie  sociali. Nella lodging industry, opportunità fantastiche , o armi a doppio taglio?
R. Credo stiano entrando nel settore come in tutti gli altri, un processo fisiologico.  In sintesi i motori di ricerca hanno sostituito i classici Tour Operator e agenti di viaggio per cui oggi, per un operatore, vi è la necessità di essere presente in tutti questi nuovi canali di distribuzione : pena l’estinzione.
D. Beh, mi pare che  per oggi sia abbastanza. Ultima domanda : se ti chiamassero a “ fare il Ministro del Turismo”  cosa cercheresti di fare per prima cosa ?
R. Una cosa molto semplice toglierei la competenza alle Regioni e accentrerei le strategie di marketing “politico” allo Stato centrale : « quanne c’è vo c’è vo!!!!» ( sogghigna pericolosamente ). Ma tu, che faresti?
D. Cosa farei io, mi dici.  Giusta domanda. Se avessi poteri assoluti, sdemanializzerei il Quirinale, darei un percorso preferenziale per il cambio di destinazione, e lo metterei sul mercato . Potrebbe diventare – in assoluto – l’ albergo più bello del mondo, nella più bella città del mondo. Ma il Presidente della Repubblica dove lo mettiamo, dici ? Scusa, ma il Presidente della Repubblica che bisogno ha di abitare in 110 mila metri quadrati? Una casa non l’ aveva già? Un bell’ ufficio nel centro di Roma e –  per le attività di rappresentanza  e i  ricevimenti  importanti – di location adatte Roma è piena…Se ne sceglie  una e , per i servizi, tutto in outsourcing a costi variabili…corazzieri compresi. Secondo te, con circa 110 mila metri quadrati, e i celeberrimi giardini, quanto potrebbe valere il Quirinale?
R. Quanto un investitore innamorato dell’asset sarebbe disposto a pagare!