Gli uffici a Milano e Roma , secondo DTZ

Milano

Take-up uffici : Riduzione nel T4

I buoni risultati in termini di take-up (71.700 mq) registrati nel mercato degli uffici di Milano nel T3 2012 non sono stati confermati nel T4, in cui sono stati raggiunti 60,100 mq a Milano e Hinterland. Si tratta di un calo del 16% rispetto al terzo trimestre e del 21% su base annua.
Nonostante ciò, l’attività di mercato è risultata abbastanza forte nel T4 con 43 transazioni registrate, di cui 8 nell’ Hinterland. Numerose sono state le transazioni relative a spazi di metratura superiore ai 2.500 mq (32.800 mq) che rappresentano il 55% del volume trimestrale. Si tratta perlopiù di rilocazioni di spazi di classe A situati nella Periferia a canoni compresi tra €200 e €260/mq/annui. E’ il caso delle società HEINZ e TECNOMARE che hanno chiuso 2 delle transazioni più significative di questo trimestre.
Tuttavia, la variazioni più significative in termini di take-up nel T4 sono state per spazi di piccole dimensioni (inferiori a 1.000 mq). Il numero di questa tipologia di transazioni, dopo un calo registrato nel T3, ha subito un incremento raggiungendo un volume importante di 14.700 mq, rispetto ai 7.500 mq del T3.
La Periferia risulta essere l’unico mercato che ha mantenuto un elevato livello di take-up nel 2012 con 145.000 mq. Le transazioni registrate in quest’area rappresentano il 57% del volume annuale. Tali risultati sono stati raggiunti grazie alla disponibilità di spazi in questa zona, oltre alla flessibilità dei proprietari i quali si sono dimostrati disponibili ad offrire condizioni economiche vantaggiose ai conduttori. La necessità di ridurre i costi è sicuramente il motivo della riduzione del take-up di Milano con 60.100 mq transati rispetto allo stesso periodo del 2011.
La ricerca di spazi efficienti ad un prezzo competitivo ha indirizzato l’attenzione dei clienti corporate verso immobili di classe A che rappresentano il 57% del take-up registrato nel corso del T4. La maggior parte delle transazioni relative a spazi uffici di classe A al di sopra dei 1.000 mq è avvenuta nel sottomercato della periferia di Milano dove i conduttori possono permettersi immobili di elevata qualità.

Canoni :Stabilità dei canoni nel T4, dopo alcune variazioni avvenute nel T3

Il basso livello della domanda registrata nel T3 da parte dei conduttori ha portato i proprietari di immobili a rivedere gli asking rent nel T4. I canoni si stanno stabilizzando con un canone “prime” del CBD di Milano a €500/mq/annui. Il Semicentro continua ad offrire canoni più vantaggiosi rispetto al Centro arrivando a €320/mq/annui nel 2012. I valori raggiunti nella Periferia restano stabili e compresi €200 e €210/mq/annui.
Prevediamo un calo dei canoni nel CBD di Milano nel breve termine a causa della riduzione della domanda di spazi negli ultimi 6 mesi e un incremento dello sfitto.
Al contrario, nei sottomercati del Semicentro e della Periferia i canoni dovrebbero subire una variazione in base alle negoziazioni tra proprietari e conduttori. Tuttavia, non sono previste variazioni significative di questi due sottomercati dove i canoni resteranno stabili.
La media degli asking rent per sottomercato offre una varietà di canoni a seconda dell’area considerata. Su base annuale, si è registrata una riduzione dei canoni nella maggior parte dei sottomercati di Milano soprattutto nella Periferia dove sono scesi da €240/mq/annui alla fine del 2011 a €210/mq/annui nel T4 2012.

Roma

Take-up : Forte ripresa nel T4 dopo i bassi livelli raggiunti nei primi tre trimestri

Dopo tre trimestri caratterizzati da un basso livello di attività (in media 8.000 mq di spazi affittati per trimestre), il take-up degli uffici ha registrato una ripresa nel T4 con 43.300 mq, grazie anche alla transazione di ATAC S.p.A: 22.000 mq di spazi di classe A nel Greater EUR.
Il settore degli uffici ha registrato buoni risultati in termini di assorbimento nel corso del T4 in particolar modo per quanto riguarda le transazioni (4) di spazi superiori ai 2.500 mq per un totale di 33.900 mq. Di queste possiamo ricordare i 3 deals registrati nel sottomercato del Greater EUR che continua ad attrarre un gran numero di conduttori importanti quali McCann Erickson, Fastweb e ATAC S.p.A.
Le transazioni relative a spazi inferiori a 1.000 mq risultano meno numerose e più diversificate in termini di location: Centro, Fiumicino e Tiburtina.
Nonostante la ripresa registrata nel mercato di Roma nel corso dell’ultimo trimestre, il take-up annuale risulta di molto inferiore rispetto al 2011 (186.000 mq).
Nonostante i risultati deludenti registrati nel 2012, si prevede un livello più alto di take-up nel 2013 con indiscrezioni di nuove negoziazioni in corso per transazioni che dovranno essere completate su immobili che verranno consegnati. Il Centro e Greater EUR, che sono risultati come i sottomercati più attivi nel corso del 2012, dovrebbero continuare ad attrarre la domanda dei conduttori anche nei prossimi trimestri. Gli immobili di classe A (nuovi o ristrutturati) situati nelle zone centrali della città sono i “drivers” della domanda del mercato degli uffici di Roma

Canoni : Riduzione dei canoni nei sottomercati della Periferia e Tiburtina, stabilità altrove

I canoni “prime” hanno subito una variazione nel 2012; tale trend, che ha influito sulle transazioni registrate nel Centro/Semicentro all’inizio dell’anno, interessa ora anche i mercati di Fiumicino e Tiburtina, dove i canoni sono scesi rispettivamente di €20 e €10/mq/annui. Grazie a questo trend al ribasso i proprietari di immobili sperano di attrarre il maggior numero di conduttori possibile in particolar modo quelli orientati ad una riduzione dei costi.
Il mercato di Roma continua ad offrire una varietà di canoni che oscillano da €320-€420 mq/annui per le zone centrali e semicentrali a €100-€120/mq/annui per il sottomercato Tiburtina (zona est di Roma).
Il Greater EUR che risulta essere il sottomercato più dinamico del 2012 offre canoni compresi tra €240 a €320/mq/annui. Tali valori, uniti alla buona qualità degli immobili disponibili sul mercato, hanno attirato l’attenzione di alcune società una volta situate nel CBD.
Secondo le nostre previsioni, il canone “prime” del CBD resterà stabile fino al 2016 (€420/mq/annui). Il numero degli immobili di classe A è limitato, ma è altresì debole la domanda dei conduttori in un contesto caratterizzato da elevati costi di gestione. La transazione più significativa registrata nel T4 in questo sottomercato è stata chiusa a €333/mq/annui per un immobile ad uso uffici di classe B.
Fonte : Company