Tra ULI e "Piano Casa"

di Guido Inzaghi, Presidente di ULI Italy
ULI è una associazione internazionale che non rappresenta interessi di categoria, che ha quale missione la condivisione e lo stimolo delle migliori pratiche per la trasformazione e conservazione del territorio e, in genere, per la più efficiente gestione delle operazioni immobiliari.
In una parola, ULI crede nel confronto tra le esperienze dei diversi Paesi quale strumento di crescita dell’industria immobiliare nel suo complesso.
In questo contesto, vorrei brevemente richiamare l’esperienza del Piano Casa, non quello per il SH, ma il Piano varato il 1′ aprile 2009 (a volte anche le date hanno un senso) attraverso l’accordo Stato Regioni, che impegnava queste ultime ad agevolare con legge le operazioni di recupero del patrimonio edilizio esistente, mediante il riconoscimento di premi volumetrici e possibili cambi d’uso, per rilanciare il comparto delle costruzioni e l’economia italiana.
Come tutti sappiamo il Piano Casa non è stato certo un successo: ostacolato da leggi regionali tutte diverse tra loro e impegnate non tanto a differenziarsi per le peculiarità del proprio territorio, bensì a caratterizzarsi rispetto alla loro continuità o discontinuità politica con il Governo nazionale.
Gli incentivi “sopravvissuti” al filtro regionale sono poi stati sovente cancellati dalle previsioni dei Comuni, anche qui più che altro impegnati a distinguersi dalle rispettive Regioni.
Ebbene tutto il mondo è Paese. Lo stesso tema del rilancio economico attraverso le agevolazioni edilizie si è recentemente posto nel Regno Unito.
Senza spiegare la relativa disciplina (già è difficile la nostra) vi leggo (nella sua traduzione italiana) una breve lettera del responsabile della pianificazione territoriale del Governo UK a singoli responsabili dell’urbanistica degli enti locali, datata 24 gennaio 2013:
«Dipartimento per le Comunità e le amministrazioni locali
Ai Responsabili della Pianificazione Urbanistica in sede locale (Inghilterra)
Londra 24 Gennaio 2013
Oggetto: Diritti edificatori inerenti il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale
Caro Responsabile della pianificazione urbanistica,
Le scrivo per avvisarla che nella primavera del 2013 saranno introdotti i nuovi diritti edificatori per cambiare la destinazione d’uso da uffici a residenza.
Il 6 settembre 2012 il Governo ha annunciato che i diritti per agevolare il cambio d’uso da commerciale ad abitativo fanno parte di un pacchetto di misure volte a sostenere la crescita economica. Ciò a seguito di un attento esame prodotto dalla consultazione svolta nell’aprile 2011 in attuazione delle previsioni di cui al paragrafo 51 del quadro nazionale di pianificazione.
Ai nuovi diritti sarà inizialmente posto il limite temporale di tre anni. Verso la fine del periodo considereremo la possibilità di estendere gli stessi indefinitamente. L’esercizio dei diritti sarà preceduto dall’attenta valutazione dell’impatto sul trasporto, sulla viabilità, sulle possibili esondazioni, sulla contaminazione del suolo e sule zone a rischio rilevante.
Maggiori dettagli sono riportati nell’allegato A.
In relazione ai nuovi diritti di inerenti il cambio d’uso, alle autorità locali viene data l’opportunità di chiedere una deroga per specifiche aree. Se ritiene che una parte particolare del suo territorio debba essere esentata dall’esercizio dei diritti, ai sensi dei criteri di seguito indicati, lei ha la possibilità di chiedere una deroga. Va chiarito, tuttavia, che questa misura è vista come un importante contributo per favorire il benessere economico del Paese, in quanto prevediamo che la perdita di spazi commerciali sia accompagnata dal beneficio di nuove unità abitative, di nuova attività edilizia e di nuovi posti di lavoro.
Questi benefici sono potenzialmente molto considerevoli e destinati a farsi sentire a livello locale e generale.
Pertanto, le esenzioni saranno concesse solo in casi eccezionali, in cui le autorità locali possano dimostrare chiaramente che l’introduzione dei nuovi diritti in una zona particolare portino:
A. alla perdita di uno spazio significativo a livello nazionale di attività economica, o
B. a notevoli conseguenze economiche negative a livello locale che non siano compensate dai benefici positivi che i nuovi diritti porterebbero.
Se ritiene di chiedere un’esenzione, questa deve riguardare solo la zona geografica giustificabile alla luce dei criteri di cui sopra.
Prescrizioni più dettagliate e una spiegazione del processo di valutazione sono elencati nell’allegato B.
Se ritiene che una richiesta di esenzione possa essere giustificata, è invitata a farne domanda a Sam Pigden all’indirizzo indicato in fondo a questa lettera. L’invio deve avvenire entro le 17:00 di venerdì 22 febbraio 2013.
Stabiliremo quali aree saranno dispensate nella primavera».
Come vedete si tratta di una comunicazione molto semplice che non mette in dubbio che il “Piano Casa UK” si applichi in tutto il territorio nazionale, in termini certi, senza possibilità di esenzioni se non quelle tassative decise caso per caso (quasi building per building) dall’amministrazione centrale.
Non voglio fare qui facili allusioni alla necessità che l’Italia abbandoni l’attuale modello di regionalismo spinto: troppo diversi sono il territorio nazionale, la storia e la cultura di Italia e Regno Unito; voglio solo evidenziare che un po’ di sano pragmatismo inglese forse andrebbe importato anche da noi, alla luce di alcuni dati evidenziati dal rapporto Q4 di BNP Paribas, pubblicato la settimana scorsa, per cui a Milano ci sono 1.332.000 mq. di uffici sfitti e a Roma 634 mila.
Sono dati preoccupanti, di cui discuteremo il 25 marzo all’Urban Centre in Galleria, a Milano,  con BNP Paribas RE  (Michele Cibrario e Cesare Ferreo) che ha predisposto il Report e l’Assessore De Cesaris, Vice Sindaco di Milano.
Siete tutti invitati.
Vi chiederete, cosa c’entra tutto questo con gli ET e il sentiment degli investitori internazionali. C’entra eccome, visto che come illustrato al convegno annuale ULI che si è tenuto a inizio mese a Parigi, l’interesse verso i Paesi del Sud Europa (ormai l’Italia è in tutto accomunata a Spagna, Grecia e Portogallo) è molto influenzato dal senso di affidabilità istituzionale, di reliability, di cultura nel rapporto pubblico/privato di ciascun Paese …