Cronache dal 28° Forum di Scenari Immobiliari, sesta puntata : la parola ai Panellist

di Francesco Tedesco (*)

L’odioso virus che negli ultimi mesi ha così profondamente stravolto le nostre vite non è riuscito a fermare il più prestigioso appuntamento del Real Estate italiano: la 28a edizione del Forum di Scenari Immobiliari non è andata “in quarantena” e si è svolta come da tradizione nella sempre luminosa cornice di Santa Margherita Ligure.

Certo questa “Covid Edition” del Forum è stata un po’ particolare: meno gente ha affollato le sale dell’Hotel Miramare, niente coffe break e niente tintinnio di spumeggianti calici a bordo dell’azzurra piscina, meno networking e più distanziamento -come ovviamente impone la situazione-  e con i giornalisti addirittura “ collegatamente allontanati” in una stanza del vicino Hotel Regina Elena.

Si è trattato per la prima volta di un Forum “in maschera”, o meglio “in mascherina”, ma il ballo meritava assolutamente di essere ballato, nonostante le giuste precauzioni. Complimenti dunque a Mario Breglia e a tutto il team di Scenari Immobiliari per aver saputo realizzare questa edizione nonostante le difficoltà dettate dal Covid.

E poi non tutte le difficoltà vengono per nuocere: molto bella e indovinata è stata la nuova formula del “dinner”, tenutosi quest’anno non più al Miramare -impossibile garantire il distanziamento sociale attorno ai tavoli di un buffet !- ma nella vicina dimora nobiliare di Villa Durazzo. Una serata davvero elegante e piacevole che sarà ricordata a lungo.

Il Forum insomma è il Forum. E non si può mancare. «Siamo qui oggi perché non potremmo essere da nessun’altra parte» ha dichiarato Mario Breglia in apertura dei lavori. «Dal 1993 siamo il punto di riferimento per tutto il settore e dopo 28 anni ci troviamo ancora qui per ragionare sul nostro futuro: di fronte a noi vediamo importanti cambiamenti e altri ancora li scopriremo nei prossimi mesi. Il Covid ci ha resi più preoccupati e più soli -cosa che mi dispiace- ma dobbiamo reagire insieme e pensare insieme a come ripartire e guardare oltre. Dobbiamo dunque partire dal confronto» ha continuato il Presidente di Scenari Immobiliari «e per trovare nuove idee è fondamentale incontrarsi di persona. Dopotutto se lo fanno i bambini che ritornano a scuola credo possiamo riuscirci anche noi stando attenti a rispettare le nuove regole».

Il dibattito del Forum si è incentrato quest’anno attorno a due aspetti chiave: l’impatto del Covid sul Real Estate e le previsioni per il 2021. Dagli interventi dei molti relatori che hanno partecipato alla due giorni di lavoro -circa una quarantina- è emersa sicuramente una generale preoccupazione dovuta all’incertezza del momento. Una preoccupazione che tuttavia non ha mai assunto le tinte fosche della paura o dello sconforto. Anzi, diverse voci hanno confermato che l’impatto della pandemia è stato meno negativo di quanto ci si sarebbe potuto aspettare inizialmente: lo spavento dei primi mesi ha lasciato ora spazio alla speranza di poter tornare a crescere già nel 2021.

La sensazione finale è dunque che il peggio della tempesta sia ormai alle spalle e che, nonostante alcune nuvole possano ancora riservare qualche sorpresa nel periodo invernale, si possa tornare a guardare con rinnovata e rosea fiducia al futuro.

In molti hanno concordato sul fatto che il pestilenziale virus abbia accelerato alcuni trend che erano già in atto e ben visibili prima della crisi, come ad esempio le difficoltà del comparto commerciale, il buon momento della logistica e la necessità di trovare nuove soluzioni innovative per il residenziale.

A ben vedere non si è verificato un drastico calo dei prezzi nei vari segmenti, ma più che altro una contrazione nei volumi. I grandi investitori -come era prevedibile- hanno momentaneamente rallentato i “giri del motore”, rimanendo in attesa di capire l’evolvere della situazione. Nessuno pensa tuttavia di abbandonare l’Italia che continua a essere un Paese di grande interesse per la diversificazione degli investimenti con rendimenti alti e interessanti, soprattutto ora che UK, Francia e Spagna vivono un periodo di difficoltà. Un momento di stallo, insomma, a cui si spera potrà seguire una sostenuta ripartenza nel 2021.

A crederci è anche Simonetta Cenci, Assessore all’Urbanistica del Comune di Genova, che ha accolto i partecipanti del Forum con queste parole:  «Grazie per esser tornati a Santa Margherita, la nostra Regione è riuscita a rialzarsi e a riconnettersi al resto d’Italia. Ora guardiamo nuovamente al futuro desiderosi che Genova possa presto tornare ad attirare nuovi investimenti per i quali sono allo studio nuove agevolazioni».

LA PREMIAZIONE. Tre i premi consegnati da Scenari Immobiliari ad altrettante società che si sono distinte nell’ultimo anno per particolari risultati e meriti raggiunti sul campo.

Il premio alla “Impresa d’eccellenza nel real estate” è stato consegnato a Fabrica Immobiliare SGR, «che è diventata una realtà immobiliare caratterizzata dall’innovazione dei prodotti con una presenza importante nella Capitale, dove opera in importanti progetti di riqualificazione urbana» come ha spiegato Mario Breglia consegnando il premio nelle mani di Giovanni Maria Benucci, AD di Fabrica Immobiliare SGR.

«Questo riconoscimento sarà uno stimolo a fare sempre meglio puntando a nuove iniziative sul nostro mercato per diventare un punto di riferimento anche per investitori internazionali» ha spiegato Benucci. «Fabrica gestisce oggi asset per un valore di 4 miliardi di euro, si tratta di un portafoglio di qualità in grado di superare le fasi cicliche più dure. Abbiamo investito circa un miliardo di euro in università, ospedali, iniziative di “social housing” e “student housing”; oggi guardiamo con interesse anche a nuove iniziative di “senior housing”. Crediamo che anche Roma possa essere terreno per operazioni di rigenerazione urbana e proprio questo sarà al centro della nostra agenda dei prossimi anni» ha continuato Benucci.

«Crediamo che Roma sia determinante per la ripartenza. Non vogliamo togliere nulla a Milano, che rimane la locomotiva del Paese, tuttavia bisogna fare attenzione a un eccesso di polarizzazione: la crescita dell’Italia non può dipendere solo da una città. Anche il resto del Paese deve fare la sua parte affinchè la crescita sia più stabile».

Il premio per il “Deal Value Added 2020” è stato assegnato alla società americana Hines che, già protagonista nella riqualificazione di Porta Nuova a Milano, ha continuato a investire nel miglioramento delle città italiane.

«Il premio viene assegnato per la riqualificazione di Cordusio 2.0, un importante operazione nel cuore di Milano che rappresenta un progetto di rilevanza mondiale, mai tentato prima, per il rilancio in funzione commerciale di un edificio ad uso uffici in un centro storico. Cordusio 2.0 è sicuramente uno dei progetti più importanti in Europa, con un valore degli asset coinvolti nell’iniziativa tra i 7 e i 10 miliardi di euro» ha spiegato Mario Breglia consegnando il premio nelle mani di un emozionato Mario Abbadessa, Senior Managing Director & Country Head di Hines Italy.

«Pochi credevano in questa scommessa e oggi siamo molto orgogliosi di un premio che testimonia e valorizza la nostra attività nel mercato italiano con progetti focalizzati su innovazione, sostenibilità, social impact e mobilità» ha affermato Abbadessa.

Il giovane manager, affiancato dal team di collaboratori che ha reso possibile questo successo, ha poi voluto dedicare il premio alla memoria di Gerald D. Hines (scomparso lo scorso 23 agosto, ndr) ricordando anche la celebre frase con cui il fondatore e CEO del colosso americano diede la sua approvazione all’avvio di tutta l’operazione: «Puoi anche perdere un po’ dei miei soldi, ma non dovrai mai perdere la mia reputazione».

Il premio per “L’innovazione nel real estate” è stato consegnato, per la prima volta a Santa Margherita, alla società Abitare Co. «Da molto tempo parliamo di innovazione nel Real Estate ed è giunto il momento di premiare anche chi sa innovare» ha detto Mario Breglia. «Abitare Co. è una realtà affermata nel mercato italiano e milanese in particolare che ha saputo fare innovazione dei servizi dedicati alle nuove costruzioni residenziali. È sicuramente un esempio da seguire ora che il settore residenziale sta per avere una fase di importante crescita».

«Ringrazio Scenari Immobiliari e condivido questo riconoscimento con tutto il mio team e con tutti coloro che ci seguono e credono nel percorso che abbiamo intrapreso verso l’innovazione e l’eccellenza» ha commentato Giuseppe Crupi, AD di Abitare Co.

LA PAROLA AI PROTAGONISTI. Sono stati circa una quarantina i relatori che si sono alternati sul palco del Forum di Santa Margherita. Di seguito vengono riportati alcuni degli interventi.

MARIO ABBADESSA – HINES ITALY

Nel 2020 abbiamo investito 3 miliardi di euro, ed entro Natale investiremo un altro miliardo confermandoci uno dei gruppi più attivi in Italia. Il Covid è stato un evento singolo, più che una crisi di sistema è paragonabile all’evento dell’11 settembre: sembrava che quella tragedia potesse cambiare tutto a New York, oggi sappiamo invece che i volumi di immobili ad uso ufficio a New York sono molto più alti di 20 anni fa.

Lo stesso succederà con questa crisi. Il Covid ha tuttavia accelerato alcuni trend che erano già in atto, tra questi rientrano gli investimenti sostenibili, l’inserimento di spazi di socialità all’interno degli uffici per “ricaricarsi” e fare gruppo, la domanda crescente di fabbricati più flessibili per rispondere a diverse richieste.

Nel 2021 ci concentreremo su nuove iniziative di “student housing” e “social housing” con particolare attenzione alla sostenibilità ambientale. Non facciamo questo perché ci sentiamo improvvisamente dei benefattori o delle crocerossine, ma perché l’analisi della domanda immobiliare ci dice che in questi ambiti esistono opportunità di business interessanti.

DAVIDE ALBERTINI PETRONI – RISANAMENTO

In questa situazione di incertezza il reddito delle famiglie e delle imprese è sicuramente un fattore importante di cui tener conto. Tuttavia siamo dunque noi che dobbiamo capire quali sono le nuove attività industriali su cui puntare e che dobbiamo saper capire come cambia la domanda di nuovo prodotto. Questo momento di difficoltà dovrebbe essere utile per dettare le regole dello sviluppo immobiliare dei prossimi anni: utilizziamo questo tempo per costruire nuove competenze e per allargare la nostra capacità di “vedere” il mercato. Ci sono tante cose da fare nelle nostre città e per le imprese di costruzione la ripartenza dipenderà anche dalle regole che oggi possono essere modificate e migliorate. Nessuno oggi può dire come sarà il mondo tra cinque anni. Di certo è che nel 2026 abbiamo l’appuntamento con le Olimpiadi Invernali. Non possiamo permetterci di arrivare in ritardo e stiamo quindi procedendo spediti come da crono-programma con 80 milioni di euro di bonifiche da completare.

MANFREDI CATELLA – COIMA

Grazie a Mario Breglia che ha saputo riunirci in questo periodo storico di particolare incertezza e difficoltà. Siamo consapevoli che si tratta di una crisi di breve termine, partita da un incidente specifico, e che non si tratta di una crisi strutturale che avrebbe avuto ripercussioni ben più profonde e spaventose. Tutti ora ci chiediamo cosa accadrà e se abbiamo già superato la tempesta. 

Prima del Covid tutti abitavamo in città, mentre ora a causa della digitalizzazione e dello smart-working alcuni pensano di potersi allontanare dai grandi centri. Capire cosa succederà è complesso, ma certamente la richiesta di avere città più vivibili e più connesse rimarrà la sfida del futuro.

Credo che abbiamo di fronte una grande opportunità per far tornare le nostre città più forti di prima. La sfida per il Real Estate rimane quella di passare da uno sviluppo visto come semplice concentrazione di volumi edificati, a uno sviluppo inteso come trasformazione del vivere e dell’abitare urbano. In questo senso, il piano terra delle città è quello più importante, perchè è proprio lì che si costruisce la vera vivibilità e l’interazione tra i cittadini. È a questo livello che dobbiamo quindi concentrare i nostri sforzi per progettare le città del futuro con particolare attenzione alla conversione ecologica.

Il Covid ha sicuramente accelerato alcuni trend già esistenti e oggi abbiamo la grande opportunità di rispondere a questi cambiamenti. Una classe dirigente avveduta ha il compito, appunto, di saper “dirigere” le scelte. La missione che ci troviamo ad affrontare è quindi guidare il processo di trasformazione delle città sapendo coniugare gli interessi privati delle nostre attività con la ricerca del bene comune per le persone che andranno a vivere i nuovi spazi urbani.

ALEXEI DAL PASTRO – COVIVIO

Anche Covivio come Hines è molto impegnata sul fronte uffici, che consideriamo un elemento qualificante delle performance aziendali. Stiamo vivendo una fase critica che porterà sicuramente a una recessione, ma che rappresenta un’evoluzione del mercato che dobbiamo affrontare. Abbiamo grande fiducia su Milano, dove c’è ancora tanto da fare per rigenerare uffici, per nuovi immobili per la logistica, e per nuove residenze. L’Italia è rimasta indietro rispetto all’Europa e ora questo gap rappresenta una opportunità. Milano è l’unica città “europea” in Italia e l’augurio è che per il futuro si possa aumentare la potenza di fuoco dei nostri investimenti con nuovi interventi di rigenerazione urbana che migliorano la qualità della vita dei cittadini.

Per Covivio l’Italia rimane strategica: abbiamo aperto poche settimane fa il primo spazio “Wellio” in via Dante, il nostro innovativo format di spazi di lavoro, coworking, sale riunioni, e spazi per eventi. In Wellio si possono avere mini-contratti di affitto, anche della durata di un mese. Come il residenziale, rileviamo che anche il mondo degli uffici va sempre più verso nuove esperienze di affitti brevi “plug-and-play”. Sempre a Milano entro la fine dell’anno inaugureremo una scuola di 10 mila metri quadrati all’interno del nostro progetto Symbiosis. Sarà una scuola internazionale di eccellenza, dotata  anche di una piscina. Oltre a questo abbiamo appena concluso l’acquisto di quattro hotel in Italia, è questa la prima pietra di un percorso che intendiamo portare avanti nei prossimi anni.

ALESSANDRA FAGGIAN – GRAN SASSO SCIENCE INSTITUTE L’AQUILA

Molti si chiedono se con lo smart-working le persone andranno a vivere sempre più in periferia. Prima di tutto bisogna chiarire il concetto di periferia: si intendono le zone cittadine periferiche o si intendono vecchi borghi sperduti in aree remote lontane da scuole, ospedali, servizi essenziali, e senza connessione digitale? Sinceramente non credo sia possibile che persone abituate a vivere in grandi città si sposteranno in aree interne e remote del Paese: le persone non si staccano così facilmente dai luoghi dove sono abituate a vivere. È più probabile, invece, che potrà verificarsi un passaggio a città di medie dimensioni, città di seconda fascia in zone facilmente raggiungibili e connesse.

Il lockdown ha sicuramente fatto capire a molte persone che si può scegliere se lavorare in ufficio o da casa. Se molti preferiranno stare a casa anche una volta tornati alla normalità, questo favorirà probabilmente una nuova ondata di ristrutturazioni o la scelta di case più grandi dove prevedere una camera in più per uno studio da cui lavorare da remoto. Tutto questo si scontra ovviamente con le normali dinamiche di reddito.

BENEDETTO GIUSTINIANI – GENERALI REAL ESTATE

Gestiamo Asset per circa 30 miliardi di euro in Europa, e il nostro focus sono le principali città europee. Operiamo con dieci Fondi di vario tipo, tra cui anche un Fondo di Fondi che investe in Asia. Oggi il livello di incertezza è senz’altro molto alto, e il Covid ci ha fatto entrare in un periodo di recessione di cui non conosciamo la portata. Tuttavia non dobbiamo cadere nel catastrofismo: gli uffici non spariranno e i manager non andranno a vivere in aree remote.

Come Generali RE abbiamo deciso di focalizzare gli investimenti su residenziale e logistica, qui in particolare lo sviluppo dell’e-commerce favorisce la crescita e c’è tanto potenziale: nelle città italiane è ancora tutto da fare per creare immobili “last mile”. Per quanto riguarda gli uffici, la tendenza attuale a ridurre i costi porterà alcune tipologie di aziende verso una riduzione degli spazi. Gli uffici nei CBD saranno più resilienti, mentre gli uffici periferici potranno avere più difficoltà. La regola giusta per investire bene è sempre puntare su prodotto di qualità e sulla sostenibilità energetica e ambientale.

GIOVANNA MANZI – BWH HOTEL GROUP ITALIA

Come rappresentanti del settore alberghiero, ci auguriamo di chiudere il 2020 con una perdita di fatturato in media del 50%. Questo vuol dire che ci saranno aziende che chiuderanno con -80% e aziende che riusciranno anche a chiudere in positivo rispetto al 2019. Gli alberghi a 5 stelle sono quelli che hanno sofferto maggiormente di questa crisi perché è venuta a mancare tutta la clientela straniera.

Nel complesso il comparto è andato tuttavia meno peggio di come si pensava inizialmente, ma ha pesato molto il segmento del “business travel” che rappresenta quasi la metà del fatturato degli alberghi nelle grandi città. Gli asset alberghieri torneranno ad avere un momento positivo, anche se ora viviamo una situazione di “resistenza”. L’aspetto positivo è che l’Italia ha il grande vantaggio di avere molte location diverse: mare, monti, grandi città d’arte, eccetera. Questo è molto meglio che dipendere da una sola grande città come ad esempio succede in Francia, con Parigi che conta per il 60% di tutto il settore alberghiero francese.

ALESSANDRO MAZZANTI – CBRE

Il Real Estate ha una sua velocità di crociera e questa prima del Covid era molto elevata: circa 320 miliardi di euro sono stati investiti a livello europeo nel 2019. Oggi questa velocità si è più che dimezzata. in Italia nel 2019 avevamo toccato il tetto record di 12 miliardi di euro investiti. Oggi non abbiamo un risultato disastroso: i primi trimestri del 2020 hanno perso rispetto al 2019, ma sono leggermente meglio dei primi due trimestri del 2018. Eccetto che per il settore alberghiero, che ha avuto una battuta di arresto brutale, non c’è stato un grave cambiamento. Questo probabilmente anche a causa dell’inerzia del sistema, con molti investimenti che erano stati pianificati già prima del Covid.

La nostra previsione è che non si ripartirà prima della metà del 2021. Certamente il settore retail è in difficoltà sia a causa dell’e-commerce che per l’effetto del Covid: nei primi mesi del 2019 abbiamo rinegoziato oltre duemila contratti con una riduzione dei canoni del 30/40% corrispondente alla perdita media di fatturato dei nostri tenants. Al contrario la logistica vive un periodo positivo con vendite in crescita e rendimenti in calo. Gli uffici sono la grande incognita del 2021 perché lo smart-working può cambiare tutto e oggi molta gente dichiara di non voler tornare in ufficio.

MARCO SANGIORGIO – GRUPPO CDP

Il Paese ha bisogno di far ripartire l’economia e l’immobiliare può fare molto, ma abbiamo bisogno di un contesto diverso per far muovere l’industria più velocemente. Va bene avere delle regole, sono fondamentali, tuttavia le regole attuali sono troppo complesse e i tempi si allungano. Occorre metter mano alla normativa per una semplificazione che faccia diventare gli investimenti da potenziali a reali. Il nostro programma di investimenti per circa 3 miliardi di euro complessivi è ormai arrivato al termine. Ora pensiamo a come espandere nuovamente questa iniziativa, il focus sarà ancora sul “social housing” dove abbiamo bisogno di creare nuovo prodotto. Dalla nostra esperienza vediamo inoltre che mediamente le famiglie tendono a essere migliori pagatori rispetto ad altri soggetti nel terziario.

DONATO SAPONARA – ALLIANZ REAL ESTATE

Abbiamo appena investito 350 milioni di euro in Italia in due edifici a uso uffici, uno a Milano e uno a Roma. Si è trattato di una operazione lanciata prima del Covid, ma Allianz continua a rilevare in Italia la mancanza di prodotto di qualità e siamo dunque interessati a continuare a investire su questa tipologia. Lo scenario non è così tragico, l’Italia ha saputo reagire bene all’evento Covid. Abbiamo fiducia nel futuro e riteniamo che gli uffici continueranno a essere fondamentali per le aziende impegnate nella formazione dei talenti, e per la coesione del gruppo di lavoro: due cose che non si possono fare via web. Bene concedere un giorno in più di smart-working da casa alla settimana, bene una maggiore flessibilità. Tuttavia riteniamo che la vita di gruppo in sede rimanga centrale.

Anche Roma inizia a essere un mercato importante per creare uffici moderni e di qualità, proprio come quelli realizzati in Piazza San Silvestro, la nostra ultima operazione su Roma.

DARIO VALENTINO – INVESTIRE SGR

A oggi abbiamo ancora un 30% di dipendenti della pubblica amministrazione a casa e c’è ancora il blocco dei licenziamenti e il blocco degli sfratti. Quando finirà tutto questo cosa succederà? Personalmente credo che la tempesta non sia ancora finita e che siamo ancora in una bolla di sapone. Il valore aziendale è nelle persone e le persone per lavorare devono stare insieme. Lo smart-working è sicuramente un enorme risparmio di costi, come hanno sperimentato molte società importanti, a Roma mi vengono in mente ad esempio Eni ed Enel. Ora però tutto questo deve finire perchè l’assenza dei lavoratori impoverisce il contesto urbano che è fatto di piccole/medie imprese. Nella mia zona, quando entro nel bar ormai i proprietari mi fanno la “ola” perchè siamo tra i pochi ad andare in ufficio. Occorre che molte società importanti riaprano progressivamente gli uffici altrimenti gli impatti per il tessuto economico delle città sarà insostenibile. Qualcuno sa dirmi quanto è piena la Torre Allianz a Milano? E la Torre di Unicredit?

Hanno partecipato in qualità di relatori al Forum di Santa Margherita anche Luigi Donato (Banca d’Italia), Massimiliano Morrone (Gruppo Unipol), Alberto Oliveti (Enpam), Stefano Pierini (Ferrovie dello Stato Italiane), Emanuele Caniggia (DeA Capital Real Estate Sgr), Regina De Albertis (Borio Mangiarotti), Giampiero Schiavo (Castello Sgr), e Riccardo Serrini (Prelios).

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista