Le mie ricette per la real estate community
Secondo una nuova ricerca pubblicata da Cushman & Wakefield, i volumi del mercato globale degli investimenti immobiliari hanno registrato un aumento del 4% rispetto all’anno precedente, toccando quota 1,5 trilioni di dollari nel corso dell’anno fino a giugno.
“Winning in Growth Cities”, rapporto annuale che analizza le attività degli investimenti nel settore immobiliare commerciale, classifica le città in base alla capacità di attrarre capitali.
Nei 12 mesi precedenti giugno 2017, le prime 25 città classificate hanno rappresentato a livello globale quasi la metà del mercato, nonostante alcune di esse abbiano subito forti cali. New York si è confermata il mercato più ricercato per il sesto anno consecutivo, nonostante gli investimenti siano diminuiti del 37%. Londra ha registrato un calo del 25% che l’ha portata fuori dalle prime tre posizioni e Parigi del 21%. La limitata disponibilità di immobili è stato uno dei fattori alla base di queste flessioni.
Tra le città emergenti troviamo San Francisco, che è entrata tra le prime tre posizioni, grazie a una crescita del 4,5%, e Hong Kong che ha messo a segno un +19%. Allo stesso tempo, città di 2° livello come Malmö, Nizza e Osaka hanno guadagnato terreno grazie al maggiore interesse dimostrato dagli investitori stranieri che hanno ampliato il raggio d’azione alla ricerca di rendimenti migliori.
Il Nord America si è confermata la regione con il più forte appeal per gli investimenti, con 13 città classificate tre le migliori 25, seguita dall’Europa e dall’Asia Pacifico con 6 ciascuna. Le città dell’Asia Pacifico sono quelle che hanno messo a segno gli incrementi più importanti, con Seul che ha visto aumentare i volumi del 98% e Singapore del 52%.
David Hutchings, responsabile EMEA Investment Strategy di Cushman & Wakefield e autore del rapporto, ha dichiarato: “La forte crescita globale rappresenta in qualche modo una sorpresa, soprattutto in considerazione delle difficoltà che il mercato ha dovuto affrontare nel 2016, ma il sentiment degli investitori è decisamente migliorato. Con i timori di un’ascesa dei populismi fortunatamente non confermati, almeno per il momento, la globalizzazione nel settore immobiliare continua a ritmo sostenuto.
La diminuzione dell’attività osservata in alcune delle principali città riflette più una limitata disponibilità di opportunità, piuttosto che un vero e proprio calo della domanda, anche se il rialzo dei prezzi sta spingendo gli investitori ad allargare gli orizzonti. Anche se la capacità di New York, Tokyo e Londra di adattarsi e reinventarsi continuerà a rafforzare la loro egemonia a livello mondiale, la concorrenza sta diventando sempre più agguerrita e l’attenzione degli investitori si sta rivolgendo sempre più verso location di 2° livello. Diciotto mercati che non risultavano essere nel mirino degli investitori stranieri nel biennio 2015/2016 stanno guadagnando posizioni, ad indicare la volontà degli investitori di spostarsi in nuovi mercati”.
Fig 1 – Le città top per gli investimenti. Fonte: Cushman & Wakefield, RCA
Nord America
La crescita ha riguardato la maggior parte delle città nordamericane, con San Antonio, Charlotte e Las Vegas al centro di particolare interesse nel corso dell’anno. Nonostante le flessioni più marcate nella regione siano arrivate dalle città classificate tra le prime 50 a livello globale – New York, San Diego e Denver hanno fatto registrare cali rispettivamente del 37%, 30% e 23% – altre città rappresentative come ad esempio Dallas, Houston e Austin hanno al contrario registrato buone performance di crescita.
EMEA – Europa, Medio Oriente e Africa
Le capitali dell’Europa centrale e orientale sono state le migliori in termini di crescita complessiva. L’aumento dei volumi a Praga, Budapest e in particolare a Sofia, ha portato queste città a superare quelle dell’Europa occidentale. Analogamente, la fiducia è cresciuta ad Atene, pur partendo da una base modesta, con volumi che hanno raggiunto i valori massimi registrati negli ultimi 10 anni.
Dieci delle prime 25 città al mondo in grado di attrarre investimenti internazionali sono in Europa, con Londra, Parigi, Amsterdam e Berlino nella top 5. Alcune città tedesche hanno scalato la classifica, Berlino ha guadagnato due posizioni e Francoforte ben nove posizionandosi tra i primi dieci destinatari di capitali stranieri. L’interesse nei confronti di Francoforte è stato particolarmente marcato tra gli investitori di Asia e Medio Oriente, che hanno aumentato la loro quota di investimenti rispettivamente del 461% e del 132%.
Per la prima volta in quattro anni, le capitali europee sono risultate essere le principali destinatarie di investimenti stranieri, superando perfino il Nord America.
Asia Pacifico
Più della metà delle città nella regione dell’Asia Pacifico (APAC) hanno riportato una variazione negativa, con Sydney, Kuala Lumpur, Pechino e Taipei in forte calo. Nonostante ciò, le città asiatiche hanno aumentato la propria quota di mercato globale nel corso dell’anno e incrementato la loro presenza all’interno delle top 50. Le crescite più sensibili nella regione sono state osservate nelle città che stanno sperimentando un rapido sviluppo economico: il Myanmar (ex Birmania) in particolare è stata protagonista di una espansione davvero impressionante.
Indicazioni per le strategie di investimento
In prospettiva, le mutevoli condizioni macroeconomiche suggeriscono l’opportunità di un cambio di strategia per gli investitori. Allo stesso tempo, persistono alcuni elementi di incertezza.
Sono riportate di seguito le principali indicazioni relative alle strategie di investimento evidenziate nel report:
· Ciclo economico esteso, con investimenti di capitale in aumento, ma inflazione modesta;
· Tassi di interesse che rimarranno bassi, ma non così bassi e non così a lungo come molti si aspettano;
· L’incertezza persisterà ed è pertanto necessario rispondere con una maggiore diversificazione per regione, paese, città e settore;
· L’assunzione di rischi nelle città più appetibili è giustificata dal fatto di voler creare e riposizionare immobili che rispondano alle attuali esigenze dei conduttori;
· È consigliabile valutare opportunità nelle principali città di 2° livello nei paesi core e nei sottomercati emergenti delle città “gateway”.
- I mercati emergenti stanno ritornando al centro dell’attenzione in modo selettivo, concentrandosi su opportunità a basso rischio nelle economie che stanno attuando riforme.
- Gli investitori dovrebbero inseguire la crescita in base a ciò che desiderano i conduttori e non in base a rendimenti sostenuti semplicemente da contratti.
Carlo Barel di Sant’Albano, responsabile Global Capital Markets di Cushman & Wakefield, ha aggiunto: “L’ambiente macroeconomico è oggi considerato più favorevole per gli immobili anche solo rispetto a sei mesi fa, grazie non solo a un sentiment più positivo, ma anche ad un effettivo miglioramento della attività. Dopo che le previsioni sulla crescita del PIL mondiale sono state riviste al rialzo dal FMI per la prima volta dal 2011, gli investitori sono diventati molto più attivi.
I rischi percepiti e la conseguente volatilità si sono ridotti negli ultimi mesi. La politica statunitense si è rivelata meno destabilizzante rispetto alle attese e i risultati delle elezioni europee hanno offerto meno sorprese rispetto al 2016, spianando la strada a un periodo di stabilità per l’Eurozona. Detto ciò, nel mondo sono ancora numerose le aree geopolitiche che suscitano molta preoccupazione e non sono da escludere possibili future sorprese”.
Fonte : Company