DAL NOSTRO  INVIATO AL MIPIM DI  CANNES :  Uberto Visconti di Massino  in conversazione con Nicholas Garattini , Head of Business Development and Investors Relations di Generali Real Estate  . Scenari , strategie di investimento e spunti per comprendere le trasformazioni del real estate

Ho incontrato, e per la mia prima  volta, Nicholas Garattini il primo giorno del  MIPIM ( 14 marzo) al  Palais  des  Festival , nella  “VIP  Lounge”  di  cui  Generali Real Estate è anche  quest’  anno  sponsor.

Il suo aspetto un po’  mi  stupisce, perché sembra  un ragazzino.

In realtà  il mio  interlocutore ha 40  anni e, dopo la  laurea  in  Bocconi e  una  iniziale  unica  esperienza  in  Mediobanca, è da molto tempo  nell’ area immobiliare delle  Generali , dove  ha ricoperto negli anni  posizioni sempre più rilevanti .

In Generali  Real  Estate  ( dal 2017  guidata  dall’ AD e  DG  Aldo Mazzocco  )  oggi  Nicholas Garattini dirige  il dipartimento Business Development and Investors Relations.

Indiscutibilmente è uno dei pochi  manager  “giovani “  all’  interno  dei  grandissimi  gruppi  immobiliari  quasi sempre caratterizzati da  una  leadership  alquanto senior.

Rappresenta spesso GRE  in contesti  associativi  internazionali  quali  ULI ( Urban Land  Institute )  e  INREV  ( l’ associazione  europea  dei  veicoli  immobiliari non quotati).

La mia  prima  domanda  sorgerebbe  spontanea   (  “cosa  significa  lavorare  nella “società- mito”  per tutti  i  laureati  e/o Master   che entrano nel  real  estate italiano ?” )  ma  soprassiedo . La  risposta  sarebbe scontata e,  in Generali,  la regola della discrezione  è assoluta.

Concentriamoci  dunque sulla  presenza  di  GRE al MIPIM, in una conversazione a tutto campo.

Generali Real Estate si  “articola” attualmente  in 12 veicoli cross-border , e  investe in: 

Uffici “core

Retail  (centri commerciali e High Street)

Logistica 

Residenziale “core”

Commercial real estate  debt  

Gli uffici che i fondi di GRE acquisiscono  sono “core” per localizzazione e qualità degli immobili e degli  impianti e finiture. Gli immobili (tipicamente cielo terra) si trovano solitamente nei CBD (centri terziari urbani) delle principali città europee, con elevate caratteristiche ESG. Il tasso di occupazione rilevata a fine 2022 è del 95%.

Anche a Generali risulta che la domanda è effettivamente cambiata dopo la pandemia, molte più persone  lavorano da remoto.  Ma chi opera in ufficio  “desidera” uno spazio ottimale più di prima.

Per questo , afferma  Garattini, si amplia il gap tra uffici di qualità media e di livello alto: i primi sono sempre più destinati a essere riqualificati e trasformati in immobili con altre funzioni.  Generali analizza sempre la solidità dell’inquilino anche per verificare la resilienza e solvibilità nel caso dell’aumento del canone legato all’aumento dell’inflazione o altri eventi esogeni.

L’attenzione a investimenti di qualità ambientale ed energetica certificata è indispensabile per la richiesta stessa degli investitori e dei sottoscrittori degli investimenti che spesso,  per policy,  non possono permettersi che  edifici  ex “articolo 8” da normativa EU (Sustainable Finance Disclosure Regulation, ovvero elevato livello ESG di partenza e con monitoraggio costante). Si è constatato che altri investimenti di qualità inferiore ( ex articolo 6, ovvero senza  obiettivo ESG), non sono più oggetto di interesse e quindi “ investibili”  da parte di fondi o investitori istituzionali. 

L’investimento retail  è concentrato in alcuni shopping center: tra questi “Puerto Venezia” a Saragozza , in Spagna,  interessante perché è un “centro esperienziale” dove il cliente va per l’intrattenimento e le attrazioni,  oltre che per gli acquisti e quindi non è un prodotto necessariamente  in concorrenza con l’ E-commerce. Il retail non è finito, sta cambiando:  il commercio online  in Europa è mediamente  stimato  nell’ 8% sul  totale acquisti , è  il 25% in UK e solo 6% in Italia, cita Garattini.  L’online è però in crescita, e necessita sempre più di logistica ben organizzata, moderna e ben localizzata. 

La logistica è una “buona” asset class per l’investimento di GRE, che vanta impianti  in Italia, Francia, Olanda e Polonia.

La domanda è elevata , specie per gli immobili di qualità ben posizionati dove l’offerta non è ancora sufficiente a soddisfare le richieste,  ed è  

ancora  in crescita. La domanda è guidata da un forte ripensamento della “supply chain” che,  fa  notare il Manager , è stata la prima concausa dell’inflazione che ha colpito il 2022 a livello globale. La mancanza o scarsità o ritardo nel ricevere i beni richiesti ha contribuito  infatti all’aumento dei costi dei prodotti finiti assemblati con parti  prodotte lontano dal mercato di riferimento. Questa dilatazione della supply chain si sta  fortunatamente contraendo, portando il sistema di produzione e assemblaggio quanto più possibile in prossimità del consumatore.

Il residenziale è al momento oggetto di interesse per GRE a Francoforte, Parigi e Milano: qui il fondo di riferimento ha in portafoglio immobili per 500 milioni di euro, sia in Citylife (residenze ZHA e Libeskind) che nell’area nota a  Milano come “La Maggiolina” ( o  Villaggio dei Giornalisti )  :   un refurbishment , questo, in cui  il 50% degli  appartamenti  è destinato alla  vendita  e il 50% alla  locazione di lungo periodo. 

Gli hotel sono prodotti particolari, il cui rendimento dipende dall’operatività della gestione e non tanto dalle stesse strutture edificate. Per questo ( dato che GRE investe in immobili per il loro potenziale “immobiliare”, per gli spazi, la localizzazione e gli edifici stessi)  sono rari gli alberghi in portafoglio, come ad esempio un hotel che verrà realizzato a Parigi ( parte di un’operazione “value added” di mixed use development)  finanziata da GRE tramite il fondo di “Debito Senior II” , o l’hotel  in via Manzoni angolo via della Spiga a Milano ora in sviluppo, che sarà gestito da Rocco Forte hotel. 

Come notissimo, nell’  ex  HQ  di  Generali  in piazza  Cordusio, a Milano, aprirà prossimamente  l’ Hotel   Melià. Dopo anni di  intensi  lavori  per  la  riconversione/riqualificazione  del famoso palazzo  c’è  in città – e  non solo –  molta  attesa  ( ndr).

Infine, a livello geografico , GRE dal 2018  è in Asia,  con 800 mn  di  euro  investiti in uffici, residenziale e logistica, attraverso  fondi immobiliari “close ended” a 15 anni. 

Per Garattini lo scenario è il seguente  : i rendimenti mobiliari cresciuti  -che vedono offerta di bond e titoli al 5% – rendono impossibili investimenti  immobiliari al 4% ad esempio nel residenziale (dove il rischio maggiore non giustifica un rendimento minore dei bond o titoli di stato) .

Per quanto sia previsto che i tassi scenderanno, non torneranno mai allo 0%  come  prima  della crisi attuale.

I canoni sono cresciuti di conseguenza, sia per il fenomeno inflattivo, che per la maggior richiesta di immobili di qualità, quali uffici e la logistica , che ha visto  crescite dei canoni anche a due cifre. Nel portafoglio logistico di GRE la vacancy è del 3%,  il che è un “ottimo indicatore”.

La prospettiva è quella di superare a bocce  ferme  i prossimi 6 – 12 mesi e poi tornare a una “situazione migliore”. 

Lascio Garattini alla sua fittissima  agenda, non prima però  di soffermarci  un poco  su uno degli edifici simbolo del patrimonio  immobiliare di  Generali nel  mondo, che in un certo e straordinario modo “arreda”  la VIP Lounge del MIPIM  di Cannes  : le Procuratie Vecchie, monumentale cornice del lato nord di Piazza San Marco a Venezia.  (“Risalgono al XVI secolo, quando furono edificate come sede dei Procuratori, la seconda figura più importante della Repubblica di Venezia dopo il Doge. Il complesso, più volte modificato nel tempo per rispondere ad esigenze pratiche di utilizzo degli spazi interni, conservando però la facciata cinquecentesca, e parte del patrimonio immobiliare di Generali dal 1831, è stato completamente rinnovato, con un progetto architettonico rispettoso ed innovativo firmato da David Chipperfield Architects – vincitore dell’edizione 2023 del Pritzker Architecture Prize, la più alta onorificenza dell’architettura mondiale – e aperto al pubblico ad aprile 2022. La riqualificazione, orchestrata da Generali Real Estate, è riuscita non solo a dare nuova vita e personalità a un capolavoro storico restituendolo allo splendore originale, ma anche a renderlo un edificio contemporaneo, aperto per la prima volta al pubblico, che ospita un museo, un Auditorium e uffici, oltre a farne un esempio unico di tecnologia e sostenibilità” , tratto da una Nota di Stampa  di GRE) .

Chiedo dunque a Garattini qualche dato prettamente immobiliare.

Per le Procuratie, mi risponde,  i mq totali sono circa  8.600mq così suddivisi:

5.400 mq uffici

2.600 mq  utilizzati da The Human Safety Net https://www.thehumansafetynet.org/

600 mq negozi e altro.

Nella  foto, Nicholas  Garattini

( a cura  di Uberto Visconti di Massino)