DTZ diffonde il “Property Times” relativo al mercato di Roma T1

Property Times
Roma Uffici T1 2013
Livelli di take-up in linea con il T4 2012
DTZ Research
30 Aprile 2013
Indice
Contesto economico 2
Take-up 3
Canoni 4
Sfitto e tasso di sfitto 5
Nuove consegne 6
Definizioni 7
Autori
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+ 33 (0)1 4964 4954
magali.marton@dtz.com
Contatti
Matthew Hall
Global Head of Forecasting
+44 (0)203 296 3011
matthew.hall@dtz.com
Hans Vrensen
Global Head of Research
+ 44 (0)20 3296 2159
hans.vrensen@dtz.com
· Le recenti elezioni e l’incapacità di formare un governo fino a un paio di
settimane fa hanno portato incertezza per quanto riguarda la situazione
economica. Le previsioni relative al PIL sono state recentemente ridotte sia a
livello regionale che nazionale registrando un calo del 2%. Nello stesso
periodo, il mercato del lavoro continuerà a deteriorarsi con un tasso di
disoccupazione che si prevede raggiungerà il 12.9% nel 2014, rispetto al 10.7%
registrato alla fine del 2012.
· Dopo una forte ripresa del take-up che ha raggiunto 43.300mq nel T4 2012, il
mercato degli uffici di Roma ha mantenuto un trend positivo con 38.600mq nel
T1 2013. Tale risultato è principalmente dovuto alla transazione dell’immobile
ad uso uffici della Provincia di Roma (28.000mq, Classe A) nel sottomercato del
Greater EUR. Le altre transazioni registrate nel corso di questo trimestre si
concentrano perlopiù nei sottomercati del Centro e Greater EUR.
· Anche nel corso del T1 2013 i canoni di tutti i sottomercati hanno subito una
riduzione compresa tra 10 e 20€/mq/annui, principalmente dovuta alla
necessità di molte aziende di ridurre i costi. La riduzione di canone più
significativa è stata registrata nel Centro dove la domanda è forte e lo sfitto
abbondante.
·Abbiamo registrato un lieve incremento dello sfitto che nel T1 ha raggiunto
656.000mq. Nel Centro abbiamo evidenziato l’incremento più significativo
mentre il Greater EUR ha visto una riduzione di tale valore sebbene in questo
mercato continui a concentrarsi la maggior parte dello sfitto.
·Non è stato consegnato alcun immobile nel corso di questo trimestre e le
proiezioni per il 2013 (41.000mq) si limitano ad un numero esiguo di immobili.
Tuttavia, prevediamo la consegna di un certo numero di immobili con un
volume potenziale di 300.000mq. Questo ha impedito a sviluppatori e
investitori di avviare nuovi progetti su base speculativa.
Roma Uffici T1 2013
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Contesto economico
Forte recessione dell’economia italiana nel 2013 e Roma
non sarà esclusa dall’andamento generale
Le elezioni italiane che si sono tenute a Febbraio 2013
hanno portato una situazione di incertezza nel Paese
nonostante sia stato formato un governo un paio di
settimane fa. Questa instabilità politica si aggiungerà alle
preoccupazioni a livello economico nel breve termine.
Come diretta conseguenza, le previsioni relative al PIL sono
state recentemente riviste al ribasso con una stima pari al
2.0% nel 2013 in riduzione dell’1.2% come anticipato lo
scorso trimestre. Tale contrazione del PIL del 2% rispetto
allo 0.1% previsto risulta significativa per il mercato di
Roma.
Tra i principali settori, la diminuzione più evidente sarà
legata al settore wholesale & retail (-4.3% nel 2013) mentre
si prevede che il settore immobiliare subisca una riduzione
dello 0.7%.
Prevediamo un miglioramento della situazione economica
per il 2014 con una crescita del PIL a livello nazionale e
conseguentemente per quanto riguarda Roma. Tuttavia,
fino ad allora, Roma sarà interessata da un tasso di
disoccupazione che raggiungerà il 12.4% nel 2013 ed un
picco del 12.9% nel 2014. Le riduzioni più significative del
livello di occupazione sono previste nel settore pubblico (-
2% nel 2013) e nel retail (-2.1%).
I mercati finanziari hanno reagito negativamente al risultato
delle elezioni e il nostro Paese potrebbe trovarsi di fronte
ad un rischio maggiore relativamente alla sensazione degli
investitori qualora le riforme proposte dall’attuale governo
si dovessero scostare da quelle intraprese dal governo
precedente.
Grafico 1
Crescita PIL (%)
-2,5
-1,5
-0,5
0,5
1,5
2,5
2011 2012f 2013f 2014f 2015f 2016f
Italy Rome
Fonte: Oxford Economics
Grafico 2
Livello di occupazione uffici – Crescita annuale (%)
-4,5
-3,5
-2,5
-1,5
-0,5
0,5
1,5
2,5
Italy Rome
Fonte: Oxford Economics
Roma Uffici T1 2013
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Take-up
Trend positivo
Dopo una forte ripresa del take-up che ha raggiunto
43.300mq nel T4 2012, il mercato degli uffici di Roma ha
mantenuto un trend positivo con 38.600mq nel T1 2013.
Ancora una volta una sola transazione di spazi ad uso ufficio
ha incrementato il volume del take-up dell’ultimo trimestre.
Dopo la transazione di ATAC S.p.A, che aveva preso
22.000mq di uffici di Classe A nel Greater EUR, La Provincia
di Roma occuperà 28.000mq di spazi ad uso ufficio nello
stesso sottomercato. La ragione principale di questa scelta è
dovuta perlopiù alla necessità di trovare un immobile di una
certa immagine per un ente pubblico ottimizzando i costi.
L’immobile è situato in Via dell’Oceano Pacifico, nei pressi di
altri futuri sviluppi uffici e retail.
Il take-up registrato nel T1 2013 è risultato superiore alla
media trimestrale registrata nel 2012. Tale risultato ci
farebbe pensare che il peggio sia ormai passato.
Tuttavia questo buon inizio in termini di take-up è dovuto
principalmente a transazioni chiuse nelle zone del Centro e
del Greater EUR (Grafico 5) mentre sono ridotte quelle in
Periferia.
Si prevede che tale trend continui nel corso del 2013 poiché
questi due mercati concentrano buona parte dello sfitto e
dei nuovi immobili che verranno consegnati. Tuttavia la
necessità di ridurre i costi potrebbe portare molte società
alla rinegoziazione degli spazi che attualmente occupano;
proprio per questo molti proprietari di immobili hanno
deciso di apportare una riduzione dell’asking rent (vedi pag.
4).
Grafico 3
Evoluzione take-up uffici per trimestre – Roma, Mq
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
Q1 Q2 Q3 Q4
Fonte: DTZ Research
Grafico 4
Segmentazione take-up per superficie – Roma, Mq
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Up to 1,000 sq m 1,000 – 2,500 sq m More than 2,500 sq m
Fonte: DTZ Research
Grafico 5
Ripartizione take-up per sottomercato – Roma, Mq
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Centre/S.centre Greater EUR Periphery
Fiumicino Tiburtina
Fonte: DTZ Research
Roma Uffici T1 2013
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Canoni
Riduzione dei canoni nel T1 2013
La difficile situazione economica che sta attraversando il
nostro Paese ha avuto un forte impatto sul mercato degli
uffici dove i canoni “prime” hanno subito un’ulteriore
variazione nel T1 2013 dopo una riduzione degli stessi nel
2012. I sottomercati del Centro/Semicentro e Greater EUR
hanno subito una riduzione dei canoni di circa
20€/mq/annui mentre è stato registrato un ribasso di
€10/mq/annui per le location periferiche.
Grazie a tale riduzione, i proprietari di immobili
intendevano incrementare la domanda di società alla
ricerca di immobili di Classe A a prezzi competitivi.
Il mercato degli uffici di Roma continua a offrire una varietà
di canoni che oscillano tra 300-400€/mq nelle zone centrali
e 90-110€/mq/annui nel sottomercato Tiburtina.
Il Greater EUR, che è risultato essere il sottomercato più
dinamico nel 2012 e nel T1 2013, occupa una posizione
intermedia in termini di canoni che risultano compresi tra
240 e 300€/mq/annui. Tali valori, uniti ad una relativa
buona qualità degli immobili disponibili, hanno attirato
l’attenzione di alcune società che erano precedentemente
situate nel CBD.
Secondo le nostre previsioni, i canoni “prime” del Centro
(€400/mq/annui) non dovrebbero subire grandi variazioni
fino al 2016. Essendo il numero di immobili di Classe A
esiguo (9%), la domanda dei conduttori risulta contenuta e
si concentra perlopiù verso location periferiche.
Le transazioni che in questo trimestre abbiamo registrato
nel Centro relative a immobili di Classe A sono state chiuse
ad un canone medio di 397€/mq/annui.
Grafico 6
Andamento dei canoni per sottomercato – Roma,
€/mq/anno
100
200
300
400
500
Centre/S.centre Greater EUR
Tiburtina Periphery
Fonte: DTZ Research
Grafico 7
Canoni medi per sottomercato – Roma, T1 2013,
€/mq/anno
100
200
300
400
500
min max
Fonte: DTZ Research
Roma Uffici T1 2013
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Sfitto e tasso di sfitto
Incremento dello sfitto nel Centro
Lo sfitto ha subito un lieve incremento su base trimestrale
(+1%) nel T1 2013 raggiungendo 655.000mq di spazi ad uso
ufficio disponibili.
Come nel T4 2012, i sottomercati del Centro e Semicentro
hanno registrato il maggiore incremento (+36%) dello sfitto
nel corso di questo trimestre, passando da 120.000mq alla
fine del 2012 a 163.000mq. Infatti molte società hanno
iniziato a trasferire i propri uffici dalle zone centrali verso la
periferia dove i canoni sono più convenienti.
Lo sfitto nel Greater EUR ha subito una riduzione del 10%
nel T1 2013 raggiungendo 364.000mq; questo sottomercato
continua a concentrare buona parte degli immobili
disponibili del mercato di Roma.
Il sottomercato della Periferia è stato caratterizzato da un
basso livello di sfitto con solo 58.000mq alla fine del T1
2013. Da due anni la domanda di spazi in quest’area da
parte dei conduttori è risultata molto forte, portando ad
una riduzione notevole dello sfitto. Nel sottomercato
Tiburtina, al contrario, la disponibilità di spazi è cresciuta
del 13% (70.000mq).
Gli spazi ad uso ufficio di Classe A ammontano a un
modesto 9% della disponibilità immediata alla fine del T1
2013, mentre gli uffici di Classe B e C rappresentano la
maggior parte dello sfitto rispettivamente del 65% e il 26%.
Non è stato consegnato alcun immobile a Roma nel corso
del 2012 e nel corso del T1 2013; in tale contesto il tasso di
sfitto è rimasto invariato al 6.6% nel T1. Non ci aspettiamo
variazioni significative di tale valore nel breve termine a
causa del numero esiguo di immobili che verranno
consegnati nel 2013.
Grafico 8
Andamento dello sfitto – Roma, Mq
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
Centre/S.centre Greater EUR Periphery Tiburtina
Fonte: DTZ Research
Grafico 9
Evoluzione del tasso di sfitto – Roma
5%
6%
7%
8%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1
2013
Fonte: DTZ Research
Roma Uffici T1 2013
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Nuove consegne
Nessuna nuova consegna nel T1 2013 e numerosi
progetti/sviluppi previsti per il 2014
Non è stato consegnato alcun immobile nel corso del 2012
così come nel T1 2013.
Le previsioni per il 2013 sono più ottimistiche con la
consegna di 29.000mq di nuovi immobili ad uso ufficio e
18.000mq di spazi ristrutturati. Alcuni sviluppi verranno
consegnati nel sottomercato del Greater EUR mentre la
ristrutturazione di un immobile di 12.000mq sarà
completata nel sottomercato di Fiumicino.
Si prevede che il volume degli spazi che verranno
consegnati nel 2014 raggiunga un livello record di volume
potenziale pari a 396.000mq di uffici. Attualmente solo
57.000mq sono in fase di costruzione di cui 33.000mq per lo
sviluppo di Parco dei Navigatori nel Greater EUR.
Un ulteriore volume di 300.000mq di spazi (nuovi o
ristrutturati) potrebbe venir pronto per il 2014. La maggior
parte di questi progetti hanno già ottenuto il permesso di
costruzione, ma verranno avviati solo se lo sviluppatore
troverà un conduttore per il pre-let. Tale volume di spazi si
concentra nei sottomercati del Greater EUR (176.500mq) e
Fiumicino (145.000mq). Inoltre un immobile di circa
17.945mq potrebbe essere ristrutturato nel CBD.
Considerando la situazione di mercato, prevediamo che
molti di questi progetti non saranno avviati, ma verranno
posticipati al fine di beneficiare delle migliori condizioni di
mercato previste a partire dal 2015.
Grafico 10
Nuove consegne – Roma, Mq
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2013
Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina
Fonte: DTZ Research
Grafico 11
Immobili ad uso ufficio di prossima realizzazione – Roma,
Mq
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
2013 2014 2015
Space Under Construction Space with building permit
Space without building permit
Fonte: DTZ Research
Roma Uffici T1 2013
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Mappa 1
Sottomercati di Roma
Centre
Greater EUR
East of GRA Tiburtina
MORENA
ACILIA
LABARO
VITINIA
PICHINI
DRAGONA
CASALONE
CERQUETE
FRASCATI
CIAMPINO
TRE PINI
ROMANINA
CESARINA
LAGHETTO
LA PISANA
VERMICINO
FINOCCHIO
CASALOTTI
TORRICOLA
MASSIMINA
BUFALOTTA
SPINACETO
TRAGLIATA
TAVERNELLE
TORRE NOVA
SETTEVILLE
FONTIGNANI
CASE ROSSE
TOR LUPARA
SELVA NERA
CISTERNOLE
TOR VERGATA
SANTA LUCIA
SERRA SPINO
VALLE SANTA
MOSTACCIANO
VILLA VERDE
PRIMA PORTA
COLLE VERDE
GIARDINETTI
CASTELVERDE
SETTECAMINI
MAZZALUPETTA
TOR DE CENCI
PONTE LINARI
TORRE ANGELA
CENTRO GIANO VALLERANELLO
GROTTAFERRATA
CASAL BOCCONE
PRATO FIORITO
PONTE GALERIA
VALLE FIORITA
CASTEL DI LEVA
PIANA DEL SOLE
LA GIUSTINIANA
POGGIO FIORITO
CASALE LUMBROSO
CASAL BERNOCCHI
SANT’ALESSANDRO
TOR BELLAMONACA
SETTEVILLE NORD
CASTEL DI GUIDO
COLLE PRENESTINO
PANTAN MONASTERO
STAZIONE DI SALONE
PONTE DELLE TAVOLE
LE CERQUETTE GRANDI
VILLAGGIO PRENESTINO
GREGNA DI SANT’ANDREA
CASALONE SANT’ANTONIO
TESTA DI LEPRE DI SOTTO
TESTA DI LEPRE DI SOPRA
Source: Research
Definizioni
Stock Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si
aggiungono le superfici della nuova offerta.
Assorbimento (Take-up) La superficie si registra come “assorbita” quando è stato siglato un contratto regolare di
locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici
affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate
nell’assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting.
Offerta immediata – Sfitto
(Vacancy)
La superficie si registra come “offerta immediata” quando è attualmente disponibile/libera da proporre
per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di
ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente.
Canone massimo (Prime
rent)
Rappresenta il canone d’affitto raggiungibile per un’unità standard (min 500mq) di alta qualità e nel
sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per
sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie.
Nuove consegne L’insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e
pronta per essere occupata/commercializzata.
Offerta futura L’insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in
cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione.
Il mercato degli uffici di Roma si suddivide in
Quattro sottomercati: Centro-Semicentro,
Greater E.U.R., East of GRA-Tiburtina e la
Periferia-Fiumicino che copre tutte le aree
rimanenti entro il Grande Raccordo Anulare
(GRA) e si allunga verso l’aeroporto.
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DTZ Research
Contatti
Managing director
Paolo Insom
Phone: +39 02 77 22 99 01
Email: paolo.insom@dtz.com
Occupier services
Manuela Miller
Phone: +39 02 77 22 99 22
Email: manuela.miller@dtz.com
Office Agency /Occupier Services
Massimo Livi
Phone: +39 06 47 82 48 02
Email: massimo.livi@dtz.com
Manfredi Morganti
Phone: +39 06 47 82 48 02
Email: manfredi.morganti@dtz.com
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© DTZ April 2013