Il “City Profile Milano e Roma Q3” di JLL

Il mercato uffici Milano e Roma sta affrontando una fase di difficoltà sia dal lato occupier che da quello degli investimenti. Dice Camilla Bastoni, Head of Development Advisory e Research, “Il clima di prolungata incertezza macroeconomica sta condizionando anche il settore tradizionalmente più solido degli uffici. Nonostante gli importanti segnali positivi quali il miglioramento dello spread e l’effetto credibilità apportato dalle politiche del Governo Monti, il quadro macroeconomico italiano non si è ancora stabilizzato. Gli utilizzatori cercano di sfruttare a loro favore il ciclo di mercato per decidere se è più proficuo rinegoziare il canone o spostarsi in un ufficio vuoto, facendo leva sul proprio alto potere negoziale. Gli investitori, anche quelli italiani, risentono della continua volatilità dei mercati finanziari e delle difficoltà di accesso al credito (soprattutto a costi compatibili con i rendimenti attualmente proposti sul mercato).”
A Milano nel terzo trimestre del 2012 l’assorbimento di spazi ad uso ufficio ha raggiunto un valore appena inferiore a 67.200 mq, leggermente superiore alla media trimestrale quinquennale di 66.300 mq. Il take up totale dall’inizio dell’anno si attesta quindi a 193.000 mq. La stima rispetto a fine d’anno rimane intorno ai 250.000 mq.
Il valore dell’assorbimento del terzo trimestre 2012 riflette due grandi transazioni che si sono concluse nelle aree dell’Hinterland e del Semi-Centro, che hanno totalizzato approssimativamente 35.000 mq rappresentando circa il 52% dell’assorbimento totale trimestrale. Questo è un fenomeno inconsueto in un mercato abituato ad un taglio medio delle transazioni tra i 1,700 ed i 3,200 m² (media 2007 – 2012).
La domanda si concentra ancora su una tendenza al consolidamento per i conduttori internazionali, di nuovo in cerca di immobili di Grado A, sia in posizioni centrali (che ospitano le operazioni di front office), sia in posizioni più periferiche (per le divisioni dedicate al back office). Nel secondo trimestre 2012, tuttavia, Jones Lang LaSalle aveva prospettato che la spinta a ridurre i costi avrebbe potuto portare gli utilizzatori verso immobili di qualità inferiore, laddove ciò avesse comportato, appunto, una riduzione dei canoni corrisposti. Effettivamente, il terzo trimestre ha visto una maggiore attività sul fronte degli immobili di Grado B. Dice Yannis De Francesco, Head of Milan Office Agency di Jones Lang LaSalle: “E’ vero, la richiesta di spazi ad uso uffici in edifici di grado B è una tendenza di questo periodo, ovviamente il costo al mq deve essere attrattivo. Un immobile di grado B deve presentare due caratteristiche fondamentali: la prima è la raggiungibilità, cioè una stazione della metropolitana vicina, la seconda l’efficienza degli spazi. Quindi grado B sì, ma “buon” grado B.”
Alla luce della persistente difficoltà del contesto economico, i canoni prime sono stati rivisti al ribasso nelle nostre stime, da 530 a 520 Euro/mq/anno. I conduttori sono ancora in una posizione favorita rispetto ai proprietari, e sono in grado di negoziare contratti più flessibili che includano opzioni di recesso vantaggiose. Il property clock riflette questo cambiamento e Milano è attualmente sulle ore 13, posizione che anticipa un trend negativo dei canoni.
A Roma il mercato continua a vivere un momento di rallentamento, con l’assorbimento del terzo trimestre che si attesta attorno ai 6.400 mq, corrispondenti ad un totale cumulato appena superiore a 21.000 mq dall’inizio dell’anno. In questo trimestre sono stati prevalenti i deal di piccole dimensioni (in media appena sopra a 1.000mq), concentrati nel CBD (51% di tutta la superficie). Il settore pubblico è stato per ora assente dal mercato: il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha completato il trasferimento nell’edificio di 30.000 mq di via dei Normanni, transazione registrata nel primo trimestre 2011 e che ha rappresentato uno degli ultimi maggiori deal condotti dal settore pubblico.
Gli effetti dei nuovi dei nuovi vincoli di austerità imposti dalla Spending Review governativa iniziano ad essere avvertiti nel mercato romano degli uffici. Oltre ad un impatto sui volumi transati, i conduttori del settore pubblico stanno già cercando di rinegoziare il rinnovo dei contratti vicini alla data di scadenza, con riduzioni dei canoni tra il 10 e il 20% (la legge richiede uno sconto per i conduttori delle PA). Inoltre, i nuovi immobili sono stati già adattati internamente per soddisfare gli standard, recentemente introdotti, di efficienza occupazionale che prevedono 15 mq/postazione. Diversamente da quanto accaduto in passato, per il mercato romano Jones Lang LaSalle stima che le società multinazionali avranno un ruolo più attivo sul mercato delle locazioni rispetto al pubblico, In particolare ci si aspetta che la continua spinta ad ottimizzare costi occupativi ed utilizzo degli spazi favorisca una nuova ondata di rilocazioni e di accorpamenti anche nel settore privato. Luca Di Nisio, Head of Rome Office Agency di Jones Lang LaSalle, commenta: “L’incertezza politica che ha distinto i mesi scorsi e continua a caratterizzare il presente è sicuramente un problema. L’amministrazione pubblica è storicamente uno dei principali player del mercato della capitale e la situazione di stallo non aiuta il mercato delle locazioni. Qualche segnale positivo di ripresa da parte di Società Multinazionali fa sperare in un maggior movimento di questi soggetti nei mesi a venire.”
I canoni prime sono rimasti stabili nella quasi totalità dei sotto-mercati ma si prospetta una decrescita nei prossimi mesi, conseguente all’attuale incertezza economica, politica e legislativa. Tuttavia la maggiore rigidità nella struttura del mercato degli uffici di Roma, rispetto al mercato milanese, si riflette in un’aspettativa di diminuzione solo marginale dei canoni. La posizione di Roma nell’Orologio Jones Lang LaSalle si sposta dalle ore 18 alle ore 17:30.
Per quanto riguarda il mercato degli investimenti, il terzo trimestre 2012 ha visto l’attività contrarsi ulteriormente rispetto all’anno scorso in tutti i settori, con un valore delle transazioni nel settore uffici
Cautela di fronte all’incertezza
che si attesta per Milano a soli € 10 milioni nel Q3, corrispondente ad un totale € 131 milioni dall’inizio dell’anno. A Roma non si sono registrate transazioni nel Q3.
Le transazioni appaiono difficili da portare avanti e molto lente da concludere, in un ambiente in cui offerta e domanda sono sbilanciate verso la prima. Da una parte molti proprietari, sia istituzionali sia privati, si stanno trattenendo dal vendere a prezzi al di sotto delle valutazioni attuali o addirittura inferiori al prezzo di acquisto originario. Dall’altro lato, i potenziali acquirenti sono ancora più attenti al rischio legato alle operazioni di acquisizione e devono tenere conto anche del costo del debito. Tutto ciò aiuta a spiegare l’interesse per gli immobili core con potenziale di ri-sviluppo così come la generale scarsa attività in un mercato italiano degli investimenti che negli ultimi 2 anni è certamente più domestico ma, nonostante tutto, rimaneva comunque significativo in termini di volume e numero degli investitori attivi.
Douglas Babington Smith, Head of Office Capital Markets di Jones Lang LaSalle, commenta: “Il 2012 è stato un annus horribilis e la prospettiva per il 2013 non è purtroppo molto diversa. Ciò nonostante gli investitori ci sono, anche in questo momento di mercato, c’è chi vuole investire in Italia.
Vedo però diversi ostacoli alla conclusione delle transazioni: 1) venditori che non comprendono la situazione del mercato e non accettano di abbassare i prezzi; 2) la difficoltà per gli investitori di fare un’offerta anche al di sotto dell’asking price, quando hanno poca fiducia nel futuro. La conseguenza è la mancanza di liquidità. Abbiamo un disperato bisogno di liquidità nel mercato. Sicuramente se le banche ricominciassero a erogare credito contribuirebbero a rimettere in moto il mercato; quest’anno le banche non erano in condizione di farlo, speriamo che l’anno prossimo la situazione cambi.
Abbiamo inoltre bisogno che l’attuale incertezza politica scompaia. Monti o non Monti? Cosa sarà del nuovo governo? Chiunque arrivi è importante che lavori su misure che favoriscano e semplifichino gli investimenti in Italia, altrimenti il mercato non si riprenderà tanto facilmente.”
Fonte  : CS della Società