Il mercato real estate , con particolare riferimento al tema “valutazione”

di  Alberto M. Lunghini, Presidente  di  Reddy’s  Group

Premesso che con l’attuale situazione generata dalla presenza (non ancora terminata) di COVID-19 , non credo che chi ha buon senso possa ora disegnare ipotesi ragionevoli per i prossimi 6-18 mesi. V i sono  però alcun considerazioni di carattere generale da non dimenticare :

– la nuova fase di un ciclo positivo (in Italia) sarebbe dovuta iniziare nel 2020 ( a Milano la nuova fase positiva era già iniziata da circa 18-24 mesi) e con COVID-19 si dovrebbe  “solamente” registrare un ritardo di avvio di questa nuova fase positiva,

– anche per il settore real estate l’Italia non è omogenea. Considerando solamente il settore residenziale (che in Italia rappresenta oltre l’80% in valore  dell’intero mercato immobiliare) nei prossimi 20-30 anni (con il calo demografico oramai irreversibile) tutte le principali città perderanno abitanti con ovvie conseguenze anche sui prezzi e sul numero delle transazioni immobiliari (compravendite e locazioni). Solamente Milano , Bologna e Firenze probabilmente incrementeranno gli abitanti , con prezzi immobiliari più stabili che altrove.

– la modificazione degli stili di vita e della scala dei valori dei cittadini. Tra non molti anni non sarà più economicamente sostenibile la ristrutturazione di un immobile vecchio anche solo di 60-80 anni : unica possibilità sarà la demolizione e ricostruzione (con tutto ciò che comporta una simile attività anche da un punto di vista normativo nazionale e locale).

Il punto di vista , ora, su cosa voglia dire oggi fare valutazioni immobiliari e quali siano le opportunità che il mercato offre alla figura del valutatore. Ritengo che con la futura ampia diffusione dei Sistemi automatizzati di Valutazione (tra pochi anni tutte o quasi le valutazioni residenziali – che costituiscono i 4/5 di tutte le valutazioni – saranno effettuate con software “dedicati”) non vi sarà lavoro per quei valutatori immobiliari (e sono purtroppo molti) che oggi lavorano sulla quantità più che sulla qualità.

Di converso vi sarà sempre più richiesta di valutatori specializzati cioè  di ” super valutatori”.

In futuro il “super valutatore” dovrà essere ovviamente  esperto di estimo (con conoscenze in statistica, matematica finanziaria, storia del mercato immobiliare, impatto dei principali driver sul mercato, etc.), ma dovrà avere anche conoscenze in campo tecnico/ edile e impiantistico, giuridico e fiscale. Per non citare  la evoluzione della  “  digitalizzazione “…

E’ una sfida sia per chi (come allievo) vuole apprendere il più possibile,  sia per chi (come le Università e le Associazioni di categoria) deve fornire queste conoscenze  : sempre più vaste, diversificate e tra loro sempre più complementari.