Il “Navile” che riparte è una opportunita’ di rilancio per l’offerta residenziale di Bologna : lo afferma Nomisma

La ripartenza del Navile, area strategica per lo sviluppo di Bologna, è stato il tema principale al centro del Convegno “Rigenerazione urbana e nuova domanda abitativa a Bologna” promosso da Nomisma e aperto dai saluti di Raffaele Donini – Assessore Trasporti, Infrastrutture, Programmazione territoriale e Agenda Digitale Regione Emilia-Romagna – e Valentina Orioli – Assessore Urbanistica, Edilizia Privata, Ambiente Comune di Bologna.

Come ha ricordato Massimiliano Colombi, sociologo dell’Università di Maceratala ripartenza del progetto Navile è un ‘nuovo inizio’ su almeno tre piani, strutturale, sociale e simbolico: un partire “di nuovo” perché sui progetti travolti dall’implacabile crisi edilizia si sono riattivate energie positive; un partire con “occhi nuovi” in quanto, nei cinque anni di interruzione dei cantieri, la città ha avuto un’evoluzione e quindi il contesto è cambiato, e i fermenti culturali sembrano reinterrogare il contesto in maniera virtuosa – pensiamo solo ai giovani e la loro mobilitazione per l’ambiente”.

Rispetto al tema casa a Bologna per Nomisma emergono – quali punti di forza – l’attenzione al tema “riqualificazione energetica del patrimonio” da parte di istituzioni e operatori del mercato e la presenza di importanti risorse rappresentate da vuoti urbani e dalla ri-funzionalizzazione di immobili inutilizzati. Di contro, per l’Istituto di ricerca bolognese, il capoluogo emiliano presenta, a fronte di una forte domanda di casa, un’offerta costosa ma qualitativamente inadeguata (sia per il nuovo, sia per l’usato) e questa dinamica incide sulle famiglie sia in termini reddituali, sia in termini di qualità della vita. Ulteriore conseguenza legata alla inadeguatezza dell’offerta abitativa si ha riguardo la carenza del parco alloggi da destinare a studenti e non si può certo dimenticare l’erosione della disponibilità di abitazioni per famiglie e giovani coppie nel centro storico ad opera del fenomeno degli affitti brevi.

Alcuni dati rendono ancora più plastico ed evidente il contesto: sono state 539 le nuove abitazioni progettate dal 2014 al 2018 (permessi di costruire), contro le 1.868 del quinquennio precedente (-71,1%). Le abitazioni per le quali si sono aperti i cantieri nel periodo 2013 -2017 sono state 476 (nei cinque anni precedenti erano state 1.992, -76,1%). Passando alle abitazioni ultimate sono state 1.028 quelle concluse dal 2013 al 2017 a fronte delle 2.446 del quinquennio precedente (-58%)

Per Nomisma ammonta a 26.000 richieste la domanda potenziale di locazione espressa dagli studenti universitari che restano esclusi dal mercato gestito da soggetti istituzionali e privati.

Passando al confronto tra Bologna e la media delle 13 grandi città sul fronte degli investimenti in progetti di sviluppo immobiliare emerge il forte distacco (in negativo) del capoluogo emiliano.

La differenza si rende ancora più evidente procedendo a un confronto tra Milano e Bologna.

Considerando l’ambito sharing economy e domanda abitativa le tendenze (e le attese) evidenziate da Nomisma riguardano residenze con spazi comuni destinati alla socializzazione oltre che con servizi comuni. Aumenta l’attenzione al green building e a progetti abitativi caratterizzati dal coinvolgimento diretto e attivo dei residenti (progetti di autocostruzione, di autorecupero, di cohousing).

Una sollecitazione viene dalla stessa Commissione Europea, la quale suggerisce lo sviluppo del cosiddetto “brownfield”, ossia investimenti di rigenerazione di aree già sfruttate, edifici cadenti o di vuoti urbani, come avvenuto nel processo di rigenerazione di Porta Nuova, a Milano, che – secondo Nomisma – è uno dei modelli di maggiore successo a cui guardare.

La rigenerazione di aree dismesse, di edifici degradati e zone sottosviluppate rappresenta un’opportunità per rilanciare i luoghi di minore attrattività della città”, rimarca l’AD di Nomisma Luca Dondi. E ancora: “tale obiettivo presuppone una visione su scala urbana e l’individuazione di funzioni innovative da insediare. Dal processo di riqualificazione possono scaturire esternalità positive su un’area più vasta rispetto a quella interessata dall’intervento. Non solo dal punto di vista della qualità della vita dei residenti e della vivibilità di un ambito che acquisisce una nuova geometria sia infrastrutturale che sociale, ma anche dal punto di vista dell’incremento dei valori immobiliari”.

Oggi la qualità della vita, si misura in qualità ambientale, in qualità dei servizi e in minuti” – evidenzia Ugo Debernardi, AD di First Atlantic Real Estate – “Bologna è una città ricca, piena di storia, di studenti, di turisti, una città vitale a soli 50 minuti da Milano e 2 ore da Roma. E’ una centralità con una importante domanda di residenze smart, tecnologicamente avanzate, sostenibili e a prezzi accessibili. Il progetto UNICUM intende dare una risposta a questo tipo di domanda ponendo l’uomo al centro del nuovo pensiero del vivere contemporaneo”.

“Immagino che tra qualche anno Bologna diventi uno dei principali satelliti di Milano” – sostiene Marco Cavalieri, Direttore di Banca di Bologna Real Estate, società immobiliare detenuta da Banca di Bologna –“la città è pronta e ha molto da offrire. Ci sono aree interessanti su cui poter progettare nuovi contesti sostenibili, sicuri, tecnologicamente avanzati e soprattutto adatti ai nuovi crescenti bisogni. Auspico che interventi come quello di UNICUM siano da stimolo per altri soggetti di matrice finanziaria.”

Mai come oggi gli aspetti ambientali e sociali si aggiungono a quelli economici nell’ambito della filiera immobiliare e del real estate” – dichiara Marco Mari, Vicepresidente GBC Italia. “Anche in Italia la rigenerazione urbana ha iniziato ad essere sostenibile, l’area milanese ne è una chiara evidenza. I territori e in particolare città di grande valore anche storico-ambientale come Bologna necessitano di strategie coerenti di sviluppo sostenibili e soprattutto ripetibili, basate su elementi che ne misurino il risultato. Ad oggi a livello internazionale i protocolli energetico ambientali (rating system) sono gli strumenti principe validati e utilizzati già in oltre 4 miliardi di mq di sviluppi immobiliari”.

Fonte : Nomisma